რა არის ფასდაკლების ქულები?
რა არის ფასდაკლების ქულები?
ფასდაკლების ქულები არის ერთგვარი წინასწარ გადახდილი პროცენტი ან საფასური რომ იპოთეკა მსესხებლებს შეუძლიათ შეისყიდონ პროცენტის ოდენობა შემდგომი ყოველთვიური გადასახადებისათვის - უფრო მეტი თანხის წინასწარ გადახდა, მოგვიანებით მოგვიანებით, ფაქტობრივად. ფასდაკლების ქულები იბეგრება გადასახადისგან.
ძირითადი Takeaways
- ფასდაკლების ქულები არის წინასწარი გადახდის პროცენტი, რომელიც იპოთეკურ მსესხებლებს შეუძლიათ შეიძინონ, რათა შეამცირონ საპროცენტო განაკვეთი მომდევნო ყოველთვიურ გადასახადებზე.
- ფასდაკლების ქულები არის ერთჯერადი გადასახადი, რომელიც გადახდილია წინასწარ იპოთეკური სესხის გაფორმების დროს ან რეფინანსირების დროს.
- თითოეული ფასდაკლების პუნქტი ზოგადად ჯდება მთლიანი სესხის 1% და ამცირებს სესხის საპროცენტო განაკვეთს მერვე პროცენტიდან ერთ მეოთხედ პროცენტამდე.
- ქულები ყოველთვის არ უნდა გადაიხადოს მყიდველის ჯიბიდან; ისინი ზოგჯერ შეიძლება შემოვიდეს სესხის ბალანსში ან გადაიხადოს გამყიდველმა.
- ფასდაკლების ქულები კარგი ვარიანტია, თუ მსესხებელი აპირებს იპოთეკის შენარჩუნებას დიდი ხნის განმავლობაში, მაგრამ ნაკლებად სასარგებლოა, თუ მსესხებელი აპირებს თავისი ქონების გაყიდვას ან რეფინანსირებას სესხის დაფარვამდე.
ფასდაკლების ქულების გაგება
სახის იპოთეკური ქულები, ფასდაკლების ქულები არის ერთჯერადი, წინასწარი იპოთეკის დახურვის ღირებულება, რომელიც აძლევს მსესხებელს შეღავათიან საპროცენტო განაკვეთზე სესხის სიცოცხლის განმავლობაში. თითოეული ფასდაკლების წერტილი ზოგადად ღირს სესხის მთლიანი თანხის 1% და თითოეული ქულა ამცირებს სესხის საპროცენტო განაკვეთს მერვე პროცენტიდან ერთ მეოთხედ პროცენტამდე.
მაგალითად, 200,000 აშშ დოლარის ოდენობის სესხზე, თითოეული ქულა დაჯდება 2000 აშშ დოლარი. ვივარაუდოთ იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი 4.5%და თითოეული ქულა ამცირებს საპროცენტო განაკვეთს 0.25%-ით, ორი პუნქტის ყიდვა ღირს 4000 $ და იწვევს საპროცენტო განაკვეთს 4.0%. იპოთეკის ხანგრძლივობიდან გამომდინარე ამ საპროცენტო განაკვეთით, ამან შეიძლება გამოიწვიოს მნიშვნელოვანი დანაზოგი დროთა განმავლობაში. მოდით შევხედოთ როგორ ხდება გადახდები ასეთ სესხზე-კლასიკური, 30 წლიანი იპოთეკის გათვალისწინებით:
| ქულების გადახდის ეფექტი $ 200,000, 30 წლიანი იპოთეკით | |||
|---|---|---|---|
| ქულები არ არის | 1 ქულა ($ 2,000) | 2 ქულა ($ 4,000) | |
| წლიური პროცენტული განაკვეთი (APR) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| ყოველთვიური გადასახადი | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| ყოველთვიური გადასახადი შემნახველი | -- | $29.49 | $58.54 |
| Breakeven დრო აღადგინოს წერტილი ღირებულება | -- | 68 თვე | 68 თვე |
| მთლიანი დანაზოგი სესხის განმავლობაში | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
რაც უფრო გრძელია სესხის სიცოცხლე, მით უფრო მეტს იხდით მასზე პროცენტზე - ასე მუშაობს ზოგადად დაფინანსება. ასე რომ, წერტილები იდეალურად შეეფერება ა ფიქსირებული განაკვეთითგრძელვადიანი იპოთეკური სესხი (20-დან 30 წლამდე), რომელიც სავარაუდოდ მალე არ დაფინანსდება.
როგორ გადაიხადოთ ფასდაკლების ქულები
მსესხებელს, რომელიც იხდის ფასდაკლების ქულებს, სავარაუდოდ მოუწევს ამ ხარჯების დაკმაყოფილება ჯიბიდან. თუმცა, არსებობს მრავალი სცენარი, განსაკუთრებით მყიდველთა უძრავი ქონების ბაზრებზე, სადაც გამყიდველი გვთავაზობს გადაიხადოს გარკვეული დოლარის ოდენობით დახურვის ხარჯები. თუ სხვა დახურვის ხარჯები, როგორიცაა სესხის დაფარვის საფასური და სადაზღვევო გადასახადი, არ შეესაბამება ამას ბარიერი, ხშირად მყიდველს შეუძლია დაამატოს ფასდაკლების ქულები და ეფექტურად შეამციროს მათი საპროცენტო განაკვეთი უფასოდ.
იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთის შემცირება ფასდაკლებით ყოველთვის არ მოითხოვს ჯიბიდან გადახდას - განსაკუთრებით ა გადაფინანსება სიტუაცია, რომლის დროსაც კრედიტორს შეუძლია შეაგროვოს ფასდაკლების ქულები, ისევე როგორც სხვა დახურვის ხარჯები, ახალ სესხის ბალანსში. ეს ხელს შეუშლის მსესხებელს დახურულ მაგიდასთან მეტი თანხის ხველაში; რა თქმა უნდა, ის ასევე ამცირებს მათ კაპიტალის პოზიცია მათ სახლში
Იმიტომ რომ შიდა შემოსავლების სამსახური (IRS) ფასდაკლების პუნქტებს მიიჩნევს წინასწარ გადახდილ იპოთეკურ პროცენტად, ისინი, როგორც წესი, გადასახადებიდან გამოიქვითება სესხის სიცოცხლის განმავლობაში. თუ ისინი და სახლის შესყიდვა აკმაყოფილებენ გარკვეულ პირობებს, ისინი შეიძლება სრულად გამოიქვითოს იმ წლისათვის, როდესაც გადახდილია.
შეგიძლიათ იპოთეკურ პუნქტებთან მოლაპარაკება?
პუნქტები ნამდვილად ღიაა მოლაპარაკებებისათვის. ქულების რაოდენობა, რომელსაც ყიდულობთ - ან თუნდაც საერთოდ ყიდულობთ - თქვენზეა დამოკიდებული. როგორც წესი, როდესაც კრედიტორები აჩვენებენ იპოთეკურ ვარიანტებს, რომლებისთვისაც კვალიფიცირებული ხართ, ისინი გაჩვენებენ რამდენიმე განსხვავებულ განაკვეთს, მათ შორის ისეთებს, რაც შეგიძლიათ მიიღოთ ფასდაკლების ქულების შეძენისას.
მკაცრად რომ ვთქვათ, თქვენ არ აწარმოებთ მოლაპარაკებებს თავად პუნქტებზე, არამედ უფრო დაბალ საპროცენტო განაკვეთზე სესხის სიცოცხლის ხანგრძლივობაზე. ქულების პირობები - თითოეული პუნქტის ღირებულება, რამდენად ამცირებს წლიურ პროცენტს (APR) - საკმაოდ დადგენილია ფინანსური ინსტიტუტის მიერ. მაგრამ ისინი ქვაზე არ არის დაყენებული. თუ გქონიათ შოპინგი გარშემო (ყოველთვის კარგი იდეაა იპოთეკურზე ნადირობისას) და შეუძლია აჩვენოს მათ უკეთესი გარიგება სხვაგან, ისინი შეიძლება შეესაბამებოდეს მას-განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ გაქვთ ძლიერი საკრედიტო ისტორია და მოგეჩვენებათ პასუხისმგებელი, სასურველი კლიენტი.
მიუხედავად იმისა, რომ ორივე არის იპოთეკური ქულების ტიპი, არ აურიოთ ფასდაკლების ქულები საწყისი წერტილები. საწყისი წერტილები არის საფასური, რომელსაც კრედიტორები იხდიან იპოთეკის დასრულებისათვის - სახლის შეძენის დახურვის ხარჯების ნაწილი. არსებითად დამატებითი გადასახადი, რომელიც არ ეხება საპროცენტო განაკვეთს, წარმოშობის პუნქტები, როგორც წესი, არ არის სურვილისამებრ, მოლაპარაკებულად ან საგადასახადო გამოქვითვით.
უნდა შეიძინოთ ფასდაკლების ქულები?
კრედიტორებისთვის ფასდაკლების ქულებს აქვთ აშკარა უპირატესობა: ისინი იღებენ ნაღდ ფულს წინასწარ, იმის ნაცვლად, რომ დროულად დაელოდონ ფულს პროცენტის სახით. ამან შეიძლება გააძლიეროს ფინანსური ინსტიტუტი ლიკვიდურობა.
მსესხებლები ასევე იღებენ სარგებელს ფასდაკლების ქულებით - მთავარი არის დაბალი გადასახადები თქვენი სესხის განმავლობაში. ძირითადად, თქვენ იხდით გარკვეულ პროცენტს წინასწარ - თქვენი იპოთეკის დასაწყისში - გზის შემცირებული საპროცენტო განაკვეთის სანაცვლოდ. ამასთან, ეს სარგებელი ვრცელდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ აპირებთ იპოთეკური სესხის დაკავებას იმდენი ხნით, რომ დაზოგოთ ფული მცირე საპროცენტო გადასახადებიდან.
მაგალითად, მსესხებელს, რომელიც იხდის 4000 აშშ დოლარს ფასდაკლებით, თვეში 80 აშშ დოლარის პროცენტის დაზოგვის მიზნით, სესხი უნდა შეინარჩუნოს 50 თვის განმავლობაში, ან ოთხი წლის და ორი თვის განმავლობაში. თუ მსესხებელი ფიქრობს, რომ შესაძლოა 50 თვის გასვლამდე გაყიდოს ქონება ან მოახდინოს სესხის დაფინანსება, მათ უნდა განიხილონ ფასდაკლების შემცირება და გადაიხადონ ოდნავ უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი.
ზოგადად, რაც უფრო დიდხანს გეგმავთ სახლის ფლობას, მით მეტი ქულა დაგეხმარებათ დაზოგოთ პროცენტი სესხის განმავლობაში. დღის ბოლოს, ფასდაკლების ქულების სარგებელი დამოკიდებულია მათემატიკაზე. თუ თქვენ გაქვთ საშუალება, რომ გაათავისუფლოთ კიდევ რამდენიმე ათასი წინასწარ, მათ შეუძლიათ მნიშვნელოვნად დაზოგონ ხარჯები გრძელვადიან პერსპექტივაში, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ სახლი საჭიროებს რემონტს. ან ისინი შეიძლება იყოს არასაჭირო ღირებულება, რომელსაც მსესხებელს შეეძლო თავიდან აეცილებინა უფრო სტრუქტურირებული დაგეგმვით.