რას ნიშნავს "ბაზრის მიდგომა"?

რა არის ბაზრის მიდგომა?

საბაზრო მიდგომა არის აქტივის ღირებულების განსაზღვრის მეთოდი მსგავსი აქტივების გასაყიდი ფასის საფუძველზე. ეს არის შეფასების სამი პოპულარული მეთოდიდან ერთ -ერთი, მათ შორის ხარჯების მიდგომა და დისკონტირებული ფულადი ნაკადების ანალიზი (DCF).

მიუხედავად იმისა, თუ რა სახის აქტივებია შეფასებული, საბაზრო მიდგომა იკვლევს მსგავსი აქტივების ბოლოდროინდელ გაყიდვებს და ახდენს მათ შორის განსხვავებების კორექტირებას. მაგალითად, როცა უძრავი ქონების შეფასება, შეიძლება მოხდეს ისეთი ფაქტორების კორექტირება, როგორიცაა ერთეულის კვადრატული მეტრი, შენობის ასაკი და ადგილმდებარეობა და მისი კეთილმოწყობა.

როგორ მუშაობს ბაზრის მიდგომა

როგორც მისი სახელი მიგვითითებს, საბაზრო მიდგომა ცდილობს უპასუხოს კითხვას, „რა არის სამართლიანი საბაზრო ღირებულება ამ აქტივის? " ამ კითხვაზე პასუხის გასაცემად, შემფასებელმა უნდა შეისწავლოს ბოლოდროინდელი გარიგებები, რომლებიც მოიცავს მსგავს აქტივებს. იმის გამო, რომ ეს აქტივები ნაკლებად სავარაუდოა, რომ იყოს იდენტური, როგორც შეფასებული, საჭიროა სხვადასხვა კორექტირება.

ზოგიერთ ბაზარზე, როგორიცაა საცხოვრებელი უძრავი ქონება ან სავაჭრო აქციები, ხშირად არის საკმარისი მონაცემები, რაც ბაზრის მიდგომის გამოყენებას შედარებით მარტივს ხდის. სხვა ბაზრებზე, როგორიცაა კერძო ბიზნესის აქციები ან ალტერნატიული ინვესტიციები როგორიცაა სახვითი ხელოვნება ან ღვინო, შეიძლება საკმაოდ რთული იყოს მსგავსი გარიგებების პოვნა.

იმ სიტუაციებში, როდესაც შეზღუდული მონაცემები არსებობს, შემფასებელს შეიძლება დასჭირდეს დაეყრდნოს ალტერნატიულ მეთოდებს, როგორიცაა ღირებულების მიდგომა ან დისკონტირებული ფულადი ნაკადების ანალიზი (DCF).

საბაზრო მიდგომის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ იგი ეფუძნება საჯაროდ ხელმისაწვდომ მონაცემებს შესადარებელი გარიგებები. როგორც ასეთი, მას შეუძლია მოითხოვოს ნაკლები სუბიექტური ვარაუდები, ვიდრე ალტერნატიული მიდგომები. საბაზრო მიდგომის პირველადი მინუსი ის არის, რომ ის შეიძლება არაპრაქტიკული იყოს იმ სიტუაციებში, როდესაც რამდენიმე თუ არსებობს არსებობს შედარებითი გარიგებები, მაგალითად კერძო კომპანიის შემთხვევაში, რომელიც მუშაობს ნიშების ბაზარზე კონკურენტები.

საბაზრო მიდგომის მაგალითი

საილუსტრაციოდ, დავუშვათ, რომ თქვენ ხართ ბაზარზე ახალი ბინის შესაძენად. თქვენ ნახავთ ბინის ჩამონათვალს თქვენთვის სასურველ სამეზობლოში, რომელიც 200 000 დოლარად არის შემოთავაზებული. ბინა არის 1 საძინებელი, 1000 კვადრატული მეტრიანი ბინა, 1 სველი წერტილით. ის კარგ სტრუქტურულ მდგომარეობაშია, მაგრამ საჭიროებს მცირე რემონტს. მიუხედავად იმისა, რომ ის სასურველ უბანში მდებარეობს, მისი ხედი დაბურულია და მას არ აქვს სარეცხი ან საშრობი მანქანა.

მიუხედავად იმისა, რომ მოგწონთ ბინა, ფიქრობთ, რომ მოთხოვნის ფასი ძალიან მაღალია. ვინაიდან ბინა უკვე ერთ თვეზე მეტია არის ჩამოთვლილია, თქვენ იეჭვებთ, რომ თუ სამართლიან შემოთავაზებას გააკეთებთ, გამყიდველმა შეიძლება მიიღოს იგი თუნდაც მათი მოთხოვნილ ფასზე დაბლა.

ამ მიზნით, თქვენ შეუდგებით ბინის სამართლიანი საბაზრო ღირებულების განსაზღვრას, იმავე სამეზობლოში მსგავსი ბინების მაგალითების მოძიებით, რომლებიც გასულ წელს გაიყიდა. თქვენ აყალიბებთ თქვენს დასკვნებს ცხრილში, შემდეგნაირად:

შესადარებელი გარიგებები
გარიგება 1	გარიგება 2	გარიგება 3	გარიგება 4	გარიგება 5
ფასი	$250,000	$175,000	$150,000	$315,000	$225,000
Კვადრატული ფუტი	900	800	1,100	1,800	1,600
ფასი კვადრატულ ფუტზე (მომრგვალებული)	$275	$220	$135	$175	$140
საძინებლები	2	2	1	2	2
სველი წერტილები	1	1	1	2	1
ნახვა?	დიახ	დიახ	არა	დიახ	არა
In-Suite სარეცხი და საშრობი?	დიახ	არა	დიახ	არა	არა
რემონტი აუცილებელია	არცერთი	არცერთი	უმნიშვნელო	არცერთი	უმნიშვნელო

ამ შედეგების დათვალიერებისას თქვენ იწყებთ ზოგადი დასკვნების გამოტანას. დასაწყისისთვის, თქვენ ხედავთ, რომ ბინების ფასი SF- ის ფარგლებში მერყეობს $ 140 -დან $ 275 -მდე, უფრო მაღალი ფასებით მიეკუთვნება მათ, ვისაც აქვს მეტი საძინებელი და სველი წერტილი, უკეთესი ხედი, საკუთარი ტექნიკა და არ არის საჭირო რემონტი.

ამის საპირისპიროდ, ბინა, რომლის შეძენასაც თქვენ ეძებთ, ფასია $ 200 თითო SF და აქვს ამ მახასიათებლების ნაკლები, ვიდრე თუნდაც ყველაზე იაფფასიანი ბინა თქვენს მაგიდაზე. როგორც ჩანს, ეს ამართლებს თქვენს ინტუიციას, რომ ბინა ზედმეტად ძვირია.

ამ ინფორმაციის საფუძველზე თქვენ გადაწყვეტთ შემოთავაზების გაკეთებას 150,000 აშშ დოლარად.

გამყიდველი იღებს თქვენს შეთავაზებას.