საბინაო ორგანოს ობლიგაციების განმარტება

რა არის საბინაო ორგანოს ობლიგაციები?

საბინაო ობლიგაციები, ან საბინაო ობლიგაციები, გაცემულია სახელმწიფო ან ადგილობრივი სამთავრობო უწყების მიერ, რათა დაეხმაროს ხელმისაწვდომი ქირავნობის საცხოვრებლის მშენებლობის ან რეაბილიტაციის დაფინანსებას. გარკვეული პროგრამების თანახმად, ასეთი ობლიგაციებიდან შემოსავალი ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას დაბალშემოსავლიანი ადამიანების საცხოვრებლის შეძენაში. ინვესტორების მიერ საცხოვრებლის მფლობელობის ობლიგაციებზე მიღებული პროცენტები თავისუფლდება ფედერალური გადასახადებისგან და ასევე შეიძლება გათავისუფლდეს სახელმწიფო და ადგილობრივი საშემოსავლო გადასახადები.

როგორც უმეტესობა მუნიციპალური ობლიგაციები, საბინაო ორგანოს ობლიგაციები ისტორიულად განიხილებოდა, როგორც ძალიან უსაფრთხო ინვესტიციები. ამ შემთხვევაში, ობლიგაციებს მხარს უჭერს ფედერალური მთავრობა, რომელიც მათ განიხილავს როგორც დაბალშემოსავლიანი ადამიანებისთვის საცხოვრებლის მშენებლობის წახალისების საშუალებას.

საბინაო უფლებამოსილების ობლიგაციების გაგება

მუნიციპალურ ორგანოს შეუძლია გასცეს ვალი ობლიგაციების სახით, რათა დააფინანსოს კაპიტალი პროექტების დასაფინანსებლად. ორი სახის მუნიციპალური ობლიგაციებია ზოგადი ვალდებულება ობლიგაციები და შემოსავლის ობლიგაციები. ზოგადი ვალდებულების (GO) ობლიგაციის პროცენტის გადახდა და ძირითადი დაფარვა ფინანსდება სახელმწიფო ან ადგილობრივი მთავრობის ფინანსური ხაზინიდან.

ეს ობლიგაციები გამყარებულია სრული რწმენა და კრედიტი მუნიციპალური მთავრობა, რომელსაც შეიძლება ჰქონდეს უფლებამოსილება გაზარდოს გადასახადები, რათა შეასრულოს GO ობლიგაციებზე გადახდის ვალდებულებები. მეორეს მხრივ, შემოსავლის ობლიგაციის გადახდის ვალდებულებებს მხარს უჭერს პროექტის სავარაუდო შემოსავლის ნაკადი, რომლისთვისაც გამოიცა ობლიგაცია. შემოსავლის ობლიგაციის ერთ -ერთი ფორმაა საბინაო ობლიგაცია.

სახელმწიფო და ადგილობრივი მთავრობები გამოსცემენ საბინაო ობლიგაციებს, რომ დააფინანსონ ხელმისაწვდომი ქირავნობის საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა ან რეაბილიტაცია. ობლიგაციის ძირითადი თანხის დაფარვის გარდა, სახელმწიფომ ან ადგილობრივმა მხარემ უნდა გადაიხადოს პროცენტი იმ ნასესხებ ფულზე. როგორც კერძო საქმიანობის ობლიგაციები (PAB), საბინაო ობლიგაციები შეიძლება გაიცეს კვალიფიციური მომგებიანი და არაკომერციული დეველოპერების სახელით, დაბალი შემოსავლის მქონე მრავალშვილიანი და უფროსი საბინაო პროექტების დასაფინანსებლად.

ასევე, საბინაო ობლიგაციებიდან შემოსული თანხები ასევე შეიძლება გაიცეს დაბალშემოსავლიანი ოჯახებისთვის ან პირებისთვის დაბალი იპოთეკური დაფინანსების უზრუნველსაყოფად, რათა მათ შეძლონ სახლის შეძენა. საბინაო ობლიგაციებით გათვალისწინებული იპოთეკური სესხი შემოიფარგლება პირველად მყიდველებისთვის, რომლებიც იღებენ არა უმეტეს რეგიონის საშუალო შემოსავალს. გარდა ამისა, საბინაო ობლიგაციით იპოთეკით შეძენილი სახლის ფასი შემოიფარგლება საშუალო ფართობის შესყიდვის ფასის 90% -ით.

სპეციალური მოსაზრებები

საბინაო ობლიგაციებს, როგორც წესი, აქვთ დაბალი საპროცენტო განაკვეთი და შეიძლება გამოიცეს როგორც ფიქსირებული, ასევე ცვლადი განაკვეთის მოთხოვნის ვალდებულება (VRDO). ობლიგაციების მფლობელებისთვის ძირითადი და პროცენტის გადახდა ხდება დაპირებული იპოთეკური დაფარვისა და საინვესტიციო შემოსავლებისგან.

მსესხებლების მიერ იპოთეკურ სესხებზე დაფარულ თანხებს აგროვებს საბინაო ობლიგაციის რწმუნებული, რომელიც ინვესტიციებს ახორციელებს მოკლევადიან ინვესტიციებში დაგეგმილ დრომდე ობლიგაციების მფლობელებისთვის პროცენტის გადახდის მიზნით. ფაქტობრივად, საბინაო ობლიგაციების გადახდა უზრუნველყოფილია მსესხებლების მიერ დაფარული იპოთეკური სესხების დროული და თანმიმდევრული გადახდით და ძირითადი დაფარვით.

საბინაო ობლიგაციები სასარგებლოა როგორც სახელმწიფოსთვის, ასევე კერძო ინვესტორებისთვის. ერთის მხრივ, მთავრობა იძენს წვდომას დიდი რაოდენობით იაფ დაფინანსებაზე. მეორეს მხრივ, საბინაო ობლიგაციებით შემოთავაზებული საგადასახადო შეღავათები მეტად მიმზიდველია ზედა საგადასახადო ფრჩხილებში.

ინვესტორებისთვის, საბინაო ობლიგაციებით გადახდილი პროცენტი გათავისუფლებულია ფედერალური და ზოგჯერ სახელმწიფო საშემოსავლო გადასახადისგან. რაც უფრო მაღალია ზღვრული საგადასახადო განაკვეთი, მით უფრო ფასეულია საბინაო შემოსავლის ობლიგაციის საგადასახადო შეღავათი. მიუხედავად იმისა, რომ ინვესტორები ექვემდებარებიან ალტერნატიული მინიმალური გადასახადი (AMT) შეიძლება დაექვემდებაროს გადასახადებს, გათავისუფლება ნიშნავს იმას, რომ მაღალი ფედერალური საგადასახადო ფილიალებში ინვესტორები სარგებლობენ შემოსავლების ობლიგაციებით და სხვა მუნიციპალური ობლიგაციებით. ეს საგადასახადო შეღავათი ეხმარება ობლიგაციების დაბალი საპროცენტო განაკვეთის კომპენსირებას.

Ფედერალური დაბალშემოსავლიანი საბინაო გადასახადები არის კაპიტალის კიდევ ერთი წყარო, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას საბინაო ობლიგაციების ნაცვლად ან დამატებით, საბინაო პროექტების დასაფინანსებლად. კრედიტები არ არის დასაბრუნებელი ფედერალური საშემოსავლო გადასახადის კრედიტები იპოთეკური სესხის იმ ნაწილისთვის, რომელსაც ყოველწლიურად იხდიან კვალიფიციური სახლის მყიდველები.

ვინაიდან მათ აქვთ სახელმწიფო ვალი, საცხოვრებელი კორპუსის ობლიგაციების გაყიდვა ზოგჯერ მოითხოვს ადგილობრივი ამომრჩევლების თანხმობას. მაგალითად, 2018 წელს, კალიფორნიის ამომრჩეველმა დაამტკიცა კენჭისყრის ზომა 4 მილიარდი აშშ დოლარის ოდენობის საბინაო ობლიგაციების გაყიდვის მიზნით, დაბალი შემოსავლის მაცხოვრებლების, ვეტერანებისა და ფერმის მუშაკების პროგრამების დასაფინანსებლად.