უძრავი ქონების დატვირთვები და არაქონებრივი ინტერესები

ქონება არის იურიდიული კონცეფცია, რომელიც ანიჭებს და იცავს პირის ექსკლუზიურ უფლებას ფლობდეს, ფლობდეს, გამოიყენოს და განკარგოს ნივთი. ტერმინი საკუთრება არ გულისხმობს ფიზიკურ ნივთს, არამედ აღწერს პირის სამართლებრივ ურთიერთობას ნივთთან.

უძრავი ქონებაუძრავი ქონება შედგება მიწების, მემკვიდრეობისა და მემკვიდრეობისაგან. მიწები ეხება მიწას, ჰაერს ზემოთ, ტერიტორიას დედამიწის ზედაპირის ქვემოთ და ყველაფერს, რაც აღმართულია მასზე. ტენები მოიცავს მიწებს და მიწებთან დაკავშირებულ გარკვეულ არამატერიალურ უფლებებს. მემკვიდრეობა მოიცავს ყველა ხელშესახებ ან არამატერიალურ ინტერესს უძრავი ქონების მიმართ, მათ შორის მიწებსა და საცხოვრებლებს, რომლებიც შეიძლება გადაეცეს მემკვიდრეობით. (მეტისთვის წაიკითხეთ 5 შეცდომა უძრავი ქონების ინვესტორებმა უნდა მოერიდონ.)

სახელმძღვანელო: უძრავი ქონების ინვესტიციების შესწავლა

ინტერესიან ინტერესი აღწერს ნებისმიერ უფლებას, პრეტენზიას ან პრივილეგიას, რაც აქვს ინდივიდს უძრავი ქონების მიმართ. კანონი აღიარებს უძრავი ქონების სხვადასხვა სახის ინტერესებს. მიწის არაქონებრივი ინტერესი არის ერთი პირის უფლება გამოიყენოს ან შეზღუდოს მიწის გამოყენება, რომელიც ეკუთვნის სხვა პირს.

არაქონებრივი ინტერესები არ წარმოადგენს საკუთრებას მიწის საკუთრებაზე: უძრავ ქონებაზე არაქონებრივი ინტერესის მფლობელებს არ აქვთ საკუთრების უფლება, ხოლო მიწის მფლობელი აგრძელებს სრულად სარგებლობას საკუთრების უფლებები, ექვემდებარება ნებისმიერ დატვირთვას.

დატვირთვა არის უძრავი ქონების ტვირთი, მოთხოვნა ან გადასახადი, რომელსაც შეუძლია გავლენა იქონიოს საკუთრების ხარისხზე და ქონების ღირებულებაზე და/ან გამოყენებაზე. დატვირთვები შეიძლება წარმოადგენდეს არაქონებრივ ინტერესებს უძრავ ქონებაში. დატვირთვის მაგალითები მოიცავს გირავნობას, ხელყოფას, სერვიტუტს, იჯარას, შემზღუდავ შეთანხმებებს და დამცავ შეთანხმებებს. ეს სტატია იქნება შესავალი უძრავი ქონების დატვირთვებისა და არაქონებრივი ინტერესების შესახებ.

არაპოზიციური ინტერესებიმიწის არაქონებრივი ინტერესი არის უფლება გამოიყენოს ან შეზღუდოს სხვა პირის მიწა. მიუხედავად იმისა, რომ არაქონებრივი ინტერესის მფლობელს აქვს გარკვეული და მკაფიო უფლებები ქონების გამოყენებასთან დაკავშირებით, ისინი არ ფლობენ საკუთრების უფლებას.

არაქონებრივი ინტერესები შეიძლება შეიქმნას ან ორ მხარეს შორის, კერძოდ, საკუთრების მესაკუთრესა და პირს, რომელსაც სურს შეიძინოს არაქონებრივი ინტერესი; ან სასამართლოს გადაწყვეტილებით. მაგალითად, ფედერალური საგადასახადო გირავნობა შეიძლება შეტანილ იქნეს იმ სასამართლოს სასამართლოში, სადაც გადასახადის გადამხდელის უძრავი ქონება მდებარეობს. იჯარა, მეორეს მხრივ, შეიძლება ნებაყოფლობით დაიდოს ორ მხარეს შორის შეთანხმების საფუძველზე.

დატვირთვებიდატვირთვა არის ყველაფერი, რამაც შეიძლება შეამციროს ქონების ღირებულება ან გამოყენება და სარგებლობა, როგორიცაა გირავნობა ან შემზღუდავი შეთანხმება. ვინაიდან დატვირთვას შეუძლია უარყოფითი გავლენა იქონიოს მიწის ღირებულებაზე ან გამოყენებაზე, ნებისმიერი ადამიანი, ვინც ჩართულია უძრავ ქონებაში გარიგება უნდა იყოს ინფორმირებული არსებული ქონების დატვირთვების შესახებ გადავიდა.

როგორც წესი, ადვოკატი ახორციელებს სათაურის ძებნას და აყალიბებს სათაურის მოსაზრებას, სადაც ჩხრეკისას აღმოჩენილი ნებისმიერი დატვირთვა დაზუსტდება. დატვირთვა ხელს არ შეუშლის უძრავი ქონების გარიგებისას საკუთრების უფლების გადაცემას; უფრო სწორად, სათაური გაივლის ნებისმიერ დატვირთვას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დატვირთვა რჩება საკუთრებაზე, ან "მიწასთან ერთად", სანამ დაკმაყოფილდება, მაშინაც კი, როდესაც საკუთრება გადაეცემა ახალ მფლობელს.
(მეტი რომ გაიგოთ, შეამოწმეთ სახლის მყიდველების საყურადღებოდ! რატომ გჭირდებათ ადვოკატი.)

დატვირთვის მრავალი ფორმა არსებობს, მათ შორის:

სერვიტუტები
სერვიტუტი არის არაქონებრივი უფლება გამოიყენოს სხვა პირის მიწა შეზღუდული ფორმით, რაც არ წარმოადგენს სრულ საკუთრებას. იმ პირს ან იურიდიულ პირს, რომელსაც აქვს სერვიტუტი, აქვს არაქონებრივი ინტერესი (უფლება გამოიყენოს ქონება, მაგრამ არა ის ფლობდეს) სხვა პირის მიწაზე; ქონების მესაკუთრეს სერვიტუტი ამძიმებს. საერთო სერვიტუტები მოიცავს გადაკვეთის უფლებას, სადრენაჟო თხრილებს, კომუნალური მომსახურების ხაზებს და სერვიტუტს დაგმობით (გამოჩენილი დომენი).

ხელყოფები
ხელყოფა არის გაუმჯობესება, რომელიც სცილდება ქონების მესაკუთრის სასაზღვრო ხაზს და "ხელყოფს" მიმდებარე ქონებას. ხელყოფის მაგალითები მოიცავს შრეების აშენებას ან გადახურვას, შენობა -ნაგებობებს, ღობეებს, ბილიკებს და საფეხმავლო ბილიკებს. შეურაცხყოფას შეუძლია ორივე ჩართული საკუთრების სათაური გაუწიოს რეალიზაციას: ხელყოფის საკუთრებას არ გააჩნია საკუთრება ყველა იმ მიწაზე, რომელზედაც გაუმჯობესება განხორციელდა, ხოლო ხელყოფის ქვეშ მყოფი ქონება არ იყენებს ყველა მათგანს მიწა.

იჯარა
იჯარა არის ხელშეკრულება ქონების მესაკუთრესა (გამქირავებელს) და პირს ან პირს, რომელსაც სურს ქირაოს ქონება (მოიჯარე). იჯარით, გამქირავებელი თანახმაა მოიჯარემ დაიკავოს და გამოიყენოს ქონება ძვირფასი ანაზღაურების (ქირა) სანაცვლოდ.

იჯარა, როგორც წესი, განსაზღვრავს ხელშეკრულების ხანგრძლივობას, ხელშეკრულების გახანგრძლივების ნებისმიერ პირობას და ქირის თანხას და სიხშირეს, რომელიც გადაიხდება. მიუხედავად იმისა, რომ მოიჯარე იკავებს ქონებას, გამქირავებელი რჩება მესაკუთრე და ფლობს საკუთრების უფლებას.

ლიენსი
გირავნობა არის კრედიტორებისთვის მინიჭებული კანონით მინიჭებული უფლება, ჰქონდეთ დავალიანება, რაც მათ ევალებათ დაკმაყოფილდეს მოვალის კუთვნილი ქონების გაყიდვით. ქონება გირაოს როლს ასრულებს და იმ შემთხვევაში, თუ ქონება გადადის, გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი შეიძლება გამოყენებულ იქნას სესხის გადახდისა და გირავნობის დასაკმაყოფილებლად. საერთო გირავნობა მოიცავს უძრავი ქონების გადასახადს და შეფასების გირავნობას, მექანიკის გირავნობას, სასამართლო გადაწყვეტილებებს და ფედერალურ საგადასახადო ვალდებულებებს.

ლის პენდენსი
Lis pendens არის შეტყობინება მიმდინარე სასამართლო პროცესის შესახებ, რომელიც აცნობებს ყველა დაინტერესებულ მხარეს, რომ დაწყებულია სამართლებრივი ქმედება, რომელიც გავლენას ახდენს კონკრეტულ ქონებაზე. სასამართლო განხილვა, რომელიც შეიძლება შეიტანოს სახელმწიფო ან ფედერალურ სასამართლოში, ჩვეულებრივ მოიცავს საკუთრების უფლებას ან საკუთრების მოთხოვნილ ინტერესს საკუთრებაში.

რადგან უძრავი ქონების წინააღმდეგ არის შეტანილი საჩივარი, ნებისმიერი პირი, ვისზეც გადადის ქონება, ვალდებული იქნება შეწყვიტოს სარჩელი.

დამცავი ან შემზღუდველი პაქტები
დამცავი ან შემზღუდავი აღთქმა არის აღსრულებადი პირობა, რომელიც ჩნდება როგორც პუნქტი სიგელში, რომელიც ზღუდავს უძრავი ქონების გამოყენების წესს. ეს აღთქმები ტვირთს აყენებს ქონების მფლობელებს შეასრულონ ან არ შეასრულონ განსაზღვრული მანერები.

მაგალითები დამცავი ან შემაკავებელი შეთანხმებების მოიცავს შეზღუდვები მინიმალური კვადრატული მეტრი ახალ შენობა, არქიტექტურული დიზაინი, უკან დახევა გზებიდან ან მიმდებარე საკუთრებიდან და გარე სახლი ფერი (დაკავშირებული კითხვისთვის იხ უძრავი ქონების სათაურების მფლობელი.)

დედააზრიუძრავი ქონების არაქონებრივი ინტერესი არის უფლება გამოიყენოს ან შეზღუდოს სხვა პირის უძრავი ქონება. ზოგიერთ შემთხვევაში, არაქონებრივი ინტერესი წარმოიქმნება ორ მხარეს შორის გაფორმებული ნებაყოფლობითი კონტრაქტის შედეგად, როგორც იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში. სხვა შემთხვევებში, არაქონებრივი ინტერესი ხდება სასამართლოს გადაწყვეტილების გამო, მაგალითად, ქონების დაგირავება.

უძრავი ქონების შესყიდვის განხილვისას მნიშვნელოვანია განახორციელოს სათაურის ძებნა, რათა დადგინდეს, არის თუ არა რაიმე სათაური ხარვეზი, რამაც შეიძლება გავლენა იქონიოს ქონების გამოყენებაზე. კვალიფიციურ ადვოკატს შეუძლია განახორციელოს სათაურის ძებნა ქონების წინააღმდეგ რაიმე სახის დავალიანების ან ტვირთის აღმოსაჩენად. ბევრი ქონება გაიყიდება "ყოველგვარი დავალიანებისა და ტვირთის ქვეშ", რაც იმას ნიშნავს, რომ ეს ქონება შეიძლება იყოს დამძიმებულია და მყიდველის ინტერესებშია აღმოჩნდეს რაიმე სახის ტვირთი ფინალის გაკეთებამდე გადაწყვეტილებები.

ზოგადი საგარანტიო აქტი არის მყიდველის საუკეთესო დაცვა და შეიცავს "შეთანხმებას ტვირთის წინააღმდეგ" გარანტია, რომელიც გარანტიას აძლევს მყიდველს, რომ რაიმე სახის დატვირთვა არ არსებობს მიწაზე, გარდა იმაში, რაც მითითებულია სიგელი. (მეტი ინფორმაციისთვის, შეამოწმეთ ვაქირავებ თუ ყიდულობ? ფინანსური საკითხები.)