ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულება (AMV)

რა არის ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულება (AMV)?

ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულება არის მრავალშვილიანი საცხოვრებელი სახლის გაყიდვის ფასი, რომელიც იყიდება ფედერალური ანაბრების დაზღვევის კორპორაციის (FDIC) ხელმისაწვდომი საბინაო პროგრამის (AHP) საშუალებით. AHP ხელს უწყობს საცხოვრებლის დეველოპერებს შეიძინონ FDIC– ის მფლობელობაში მყოფი მრავალშვილიანი ოჯახი.

AHP ქონების შესყიდვის ფასები სამართლიანი საბაზრო ღირებულების ქვემოთაა და სანაცვლოდ, მფლობელებმა უნდა მიაწოდონ ერთეულების კონკრეტული რაოდენობა დაბალშემოსავლიანი შინამეურნეობებისთვის ხელმისაწვდომი რენტებით.

ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულების გააზრება

ტრადიციულად, ქონების საბაზრო ღირებულება არის თანხა, რომელსაც მყიდველი სურს გადაიხადოს და არა აუცილებლად გამყიდველის მიერ ქონებაზე განთავსებული ღირებულება. თუმცა, როგორც იზრდება ქონების ღირებულება, სესხი საჭიროა ქონების შესაძენად - ე.წ იპოთეკა- ასევე იზრდება. უფრო დიდი სესხი იწვევს უფრო მაღალ იპოთეკურ გადახდას ქონების პერსპექტიული მყიდველებისთვის.

შედეგად, იპოთეკის უფრო მაღალი საფასურის დასაფარად საჭიროა უფრო მაღალი ქირის გადახდა. როდესაც ქონების ღირებულება სტაბილურად იზრდება დროთა განმავლობაში, დაბალშემოსავლიან დამქირავებლებს შეუძლიათ მიიღონ ფასი ბაზრიდან, რაც იმას ნიშნავს, რომ მათ არ შეუძლიათ უფრო მაღალი ქირა გადაიხადონ.

ის დეპოზიტების დაზღვევის ფედერალური კორპორაცია (FDIC) ჩამოაყალიბა ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პროგრამა (AHP), რომელიც შექმნილია ერთი ოჯახისა და მრავალშვილიანი ქონების გაყიდვის დასახმარებლად, რაც სარგებელს მოუტანს დაბალშემოსავლიან ოჯახებს. პროგრამის თანახმად, AHP ხელს უწყობს საცხოვრებლის დეველოპერებს შეიძინონ FDIC– ის მრავალშვილიანი ქონება. ქონების შესყიდვის ფასი, როგორც წესი, სამართლიანი საბაზრო ღირებულების ქვემოთაა, რაც იმას ნიშნავს, რომ ფასი უფრო დაბალია, ვიდრე ფასი, რომელიც ჩვეულებრივ დაწესდება ბაზარზე.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ქონების ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულება უფრო დაბალია, ვიდრე შეფასებული ღირებულება ქონება, ვინაიდან ის ითვალისწინებს, რომ ზოგიერთი ერთეულისთვის დაბალი ქირა იქნება დაწესებული, ასევე ქონების ფიზიკური მდგომარეობა საოპერაციო ხარჯებიდა დაფინანსების ვარიანტები.

უძრავი ქონების შეძენის სანაცვლოდ სამართლიანი საბაზრო ღირებულებიდან დაბალ ფასად, მყიდველები თანხმდებიან, რომ დაბალი და ძალიან დაბალშემოსავლიანი ოჯახებისთვის ერთეულები ხელმისაწვდომი ქირავებით მიიღონ. ქირა და შემოსავლის შეზღუდვები შექმნილია იმის უზრუნველსაყოფად, რომ მომდევნო 40 -დან 50 წლამდე ქონება ემსახურება ოჯახებს, რომლებსაც სჭირდებათ ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი.

ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულების მოთხოვნები

პროგრამას აქვს ოთხი ძირითადი მოთხოვნა იმის უზრუნველსაყოფად, რომ AHP მრავალშვილიანი ოჯახების გაქირავების საკუთრება დაბალშემოსავლიანი მოიჯარეებისთვის ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს უზრუნველყოფს.

დასაქმების მოთხოვნები

AHP პროგრამას აქვს ოთხი მოთხოვნა პროგრამის საშუალებით შეძენილი მრავალშვილიანი ქირავნობის მფლობელებისთვის. ქონების მფლობელმა უნდა გამოყოს კონკრეტული რაოდენობის ერთეული, რომელიც დაცულია დაბალშემოსავლიანი დამქირავებლებისთვის. პროგრამა მოითხოვს ერთეულების მთლიანი რაოდენობის მინიმუმ 35% ხელმისაწვდომი იყოს დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის.

ქირავნობის ლიმიტები

პროგრამის ფარგლებში ქონების მფლობელები ასევე ინარჩუნებენ ქირის დაბალ შემოსავალზე ხელმისაწვდომ ფასად. პროგრამა ადგენს ლიმიტებს იმ ქირის მაქსიმალურ ოდენობაზე, რომლის გადახდა შესაძლებელია გეოგრაფიულ რეგიონში საშუალო შემოსავლის მიხედვით.

გადაყიდვის მოთხოვნები

დაკავების მოთხოვნები, რომელიც ადგენს ერთეულების მინიმალურ რაოდენობას, რომლებიც უნდა იყოს უზრუნველყოფილი დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახები, ისევე როგორც ქირავნობის ლიმიტები, ძალაში უნდა დარჩეს მაშინაც კი, თუ მფლობელი ყიდის მას ქონება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ქონების ახალმა შემძენმა ასევე უნდა დაიცვას პროგრამის მოთხოვნები.

შესაბამისობის პერიოდი

საკუთრების მფლობელებმა უნდა შეასრულონ AHP პროგრამის ფარგლებში ხელმისაწვდომობის მოთხოვნები მთლიანობაში სასარგებლო ცხოვრება ქონების.

თვისებების ტიპები

AHP პროგრამა საშუალებას აძლევს შეიძინოს ამხანაგობა და ერთიდან ოთხ ერთეულამდე ქონება, მათ შორის ის უძრავი ქონება, რომელიც შეძენილია კვალიფიციური მყიდველების მიერ. მიუხედავად შეძენილი ერთეულების ან შენობების რაოდენობისა, საკუთრების მფლობელებმა უნდა დაიცვან იგივე ძირითადი მოთხოვნები საცხოვრებლად. ასევე, თუ ზოგიერთი ერთეული გადაკეთებულია მესაკუთრის მიერ დაკავებულ ამხანაგობად, ამ გადაკეთებული ერთეულების გარკვეული რაოდენობა უნდა გაიყიდოს დაბალშემოსავლიან ოჯახებზე.

ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულების სარგებელი

FDIC– ის ერთ – ერთი მიზანია დაეხმაროს თემებს საცხოვრებელი სახლების საჭიროებებში, რამაც გამოიწვია ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პროგრამის შექმნა. ის შექმნილია იმისთვის, რომ დაეხმაროს დაბალ და საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებს შეიძინონ საცხოვრებელი ქონება, რომელიც ადრე ეკუთვნოდა წარუმატებელ ბანკებს. როდესაც ფინანსური ინსტიტუტი ჩავარდება, FDIC ვალდებულია უზრუნველყოს დაწესებულების აქტივების დროული გაყიდვა. მას შემოაქვს მმართველი აგენტი, რომელიც აიღებს ოპერაციებს და ჰყავს აქტივების სპეციალისტები, რომ შეაფასონ აქტივები და იმუშაონ აქტივების მენეჯერებთან, რომ გაყიდონ ეს აქტივები.

FDIC, სახელმწიფო საბინაო სააგენტოების ქსელის მეშვეობით, მონიტორინგს უწევს და უზრუნველყოფს მიწათსარგებლობის შესაბამისობას შეზღუდვის შეთანხმებები (LURA), რომლებიც არეგულირებენ ერთჯერადი და მრავალშვილიანი საკუთრების გამოყენებას ხელმისაწვდომ საცხოვრებელში პროგრამა. მიწათსარგებლობის შეზღუდვის ხელშეკრულება არის დოკუმენტი, რომელსაც AHP საკუთრების მფლობელებმა უნდა მოაწერონ ხელი პროგრამის საშუალებით ქონების შეძენისას. LURA ასახავს ქონების ხელმისაწვდომობის მოთხოვნებს, ასევე ქირავნობის ლიმიტებს და ნებისმიერი შეზღუდვას ქონების გამოყენებასთან დაკავშირებით.

LURA ასევე ავალდებულებს მყიდველს და შემდგომ ქონების მესაკუთრეებს იმ ხელშეკრულებას, რომლის თანახმადაც პირობები ძალაში რჩება მაშინაც კი, თუ ქონება გაიყიდა სხვა მყიდველზე. შედეგად, ხელმისაწვდომი გაქირავების ერთეულები უზრუნველყოფენ პროგრამას მრავალი წლის განმავლობაში მომავალში.

ხელმისაწვდომი საბაზრო ღირებულების ისტორია

AHP დაკავშირებულია Resolution Trust Corporation (RTC), რომელიც შეიქმნა საპასუხოდ შემნახველი და სესხის კრიზისი 1980 -იან წლებში და 1990 -იანი წლების დასაწყისში. RTC შეიქმნა იმისთვის, რომ ხელი შეუწყოს წარუმატებელი ფინანსური ინსტიტუტების აქტივების მართვას და განკარგვას. იმის გამო, რომ მან აიღო გარკვეული სამთავრობო პასუხისმგებლობა, დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახების ადვოკატირების სურვილი იყო, რომ ეს დაეხმარება საბინაო საჭიროებების დაკმაყოფილებას იმ სფეროებში, სადაც ბანკები მუშაობენ.

ამ მიზნის მისაღწევად, RTC– მ უზრუნველყო დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახები პირველი უარის უფლებით და ორგანიზაციები მათ შეეძლოთ შესყიდვების გაკეთება, თუ მრავალშვილიანი ოჯახის ერთეულის გარკვეული ნაწილი დაბალშემოსავლიანი იყო მაცხოვრებლები. ეს პოლიტიკა იმას ნიშნავდა, რომ ყველაზე მაღალი ტენდერის მონაწილე არ იყო აუცილებლად ის, ვინც ქონებას დაასრულებდა. 1990-იანი წლების დასაწყისში, საშუალო შემოსავლის მქონე საბაზრო ღირებულება დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის იყო შეფასებული საბაზრო ღირებულების ორი მესამედი.