წმინდა საოპერაციო შემოსავლის (NOI) განმარტება

რა არის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI)?

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) არის გაანგარიშება, რომელიც გამოიყენება უძრავი ქონების შემოსავლების მომტანი მომგებიანობის გასაანალიზებლად. NOI ყველას უტოლდება შემოსავალი ქონებიდან, მინუს ყველა გონივრულად საჭირო საოპერაციო ხარჯები.

NOI არის გადასახადამდე გადახდილი ფიგურა, რომელიც ნაჩვენებია ქონების შემოსავლებისა და ფულადი სახსრების მოძრაობის ანგარიშგებაში, რომელიც გამორიცხავს სესხებზე ძირითად და საპროცენტო გადახდებს, კაპიტალურ ხარჯებს, ამორტიზაციას და ამორტიზაცია. როდესაც ეს მეტრიკა გამოიყენება სხვა ინდუსტრიებში, მას უწოდებენ "EBIT", რაც ნიშნავს "მოგება პროცენტამდე და გადასახადებამდე.”

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაგება (NOI)

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის შეფასების მეთოდი, რომელსაც უძრავი ქონების პროფესიონალები იყენებენ თავიანთი შემოსავლის მომტანი ქონების ზუსტი ღირებულების დასადგენად. NOI– ს გამოსათვლელად, ქონების საოპერაციო ხარჯები უნდა გამოაკლოს ქონებას მიღებული შემოსავლიდან.

ქირავნობის შემოსავლის გარდა, ქონებამ შეიძლება ასევე გამოიმუშაოს შემოსავალი კეთილმოწყობიდან, როგორიცაა პარკინგის სტრუქტურები, გამყიდველი მანქანები და სამრეცხაო. საოპერაციო ხარჯები მოიცავს შენობის მუშაობისა და შენარჩუნების ხარჯებს, მათ შორის დაზღვევის პრემიებს, იურიდიულ გადასახადებს, კომუნალურ მომსახურებას, ქონების გადასახადი, რემონტის ხარჯები და დამლაგებლის საფასური. კაპიტალური ხარჯები, როგორიცაა მთელი შენობის კონდიცირების ახალი სისტემის ხარჯები, არ არის გათვლილი.

NOI უძრავი ქონების ინვესტორებს ეხმარება განსაზღვრონ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი, რაც თავის მხრივ ეხმარება მათ გამოთვლაში a ქონების ღირებულება, რაც მათ საშუალებას აძლევს შეადარონ სხვადასხვა ქონება, რომლის ყიდვასაც აპირებენ გაყიდვა.

დაფინანსებული თვისებებისათვის NOI ასევე გამოიყენება ვალის დაფარვის კოეფიციენტი (DCR), რომელიც ეუბნება კრედიტორებსა და ინვესტორებს, ფარავს თუ არა ქონების შემოსავალი მის საოპერაციო ხარჯებს და ვალის გადახდას. NOI ასევე გამოიყენება წმინდა შემოსავლის მულტიპლიკატორის, ინვესტიციის ფულადი ანაზღაურების და ინვესტიციის მთლიანი ანაზღაურების გამოსათვლელად.

როგორ გამოვთვალოთ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI)

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გამოსათვლელად, გამოაკლეთ საოპერაციო ხარჯები ქონებით მიღებული შემოსავლიდან. შემოსავალი უძრავი ქონებიდან მოიცავს ქირავნობის შემოსავალს, პარკირების საფასურს, მომსახურების ცვლილებას, გამყიდველ მანქანებს, სამრეცხაო მანქანებს და ა.შ.

საოპერაციო ხარჯები მოიცავს ქონების ექსპლუატაციასთან დაკავშირებულ ყველა ხარჯს. ესენია ქონების მართვის საფასური, დაზღვევა, კომუნალური მომსახურება, ქონების გადასახადი, რემონტი და ტექნიკური მომსახურება.

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის (NOI) ფორმულა

​წმინდა საოპერაციო შემოსავალი=რრ−ოესად:რრ=უძრავი ქონების შემოსავალიოე=საოპერაციო ხარჯები​

მაგალითისთვის, დავუშვათ, რომ ქვემოთ მოყვანილი ინფორმაცია იყო კონკრეტული კორპუსის პროფილი, რომელსაც მფლობელი ქირაობდა.

შემოსავალი:

• ქირავდება შემოსავალი: $ 20,000
• პარკინგის საფასური: $ 5,000
• სამრეცხაო მანქანები: 1000 დოლარი

მთლიანი შემოსავალი = $ 26,000

ახლა, დავუშვათ, რომ შენობის შენობის საოპერაციო ხარჯები ასეთია:

Საოპერაციო ხარჯები:

• ქონების მართვის საფასური: $ 1,000
• ქონების გადასახადი: $ 5,000
• რემონტი და მოვლა: $ 3,000
• დაზღვევა: $ 1000

სულ საოპერაციო ხარჯები = $ 10,000

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) ამ მაგალითში იქნება $ 26,000 - $ 10,000 = $ 16,000.

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის მაგალითი (NOI)

დავუშვათ, რომ თქვენ ფლობთ ქონებას, რომელიც ყოველწლიურად გამოიტანს $ 120,000 შემოსავალს და ახორციელებს $ 80,000 საოპერაციო ხარჯებს. ამ ვითარებაში, მას ექნება შედეგად მიღებული NOI $ 40,000 ($ 120,000 - $ 80,000). თუ ჯამი უარყოფითია, სადაც საოპერაციო ხარჯები უფრო მაღალია ვიდრე შემოსავლები, შედეგს ეწოდება a წმინდა საოპერაციო ზარალი (NOL)

კრედიტორები და კომერციული კრედიტორები დიდწილად ეყრდნობიან NOI– ს შემოსავლის გამომუშავების პოტენციალის დასადგენად იპოთეკით დატვირთული ქონება, უფრო მეტიც, ვიდრე ისინი ინვესტორის საკრედიტო ისტორიას ითვალისწინებენ გადაწყვეტილებები. მარტივად რომ ვთქვათ: ეს მაჩვენებელი ეხმარება კრედიტორებს ფუნდამენტურად შეაფასონ ქონების საწყისი ღირებულება მისი ფულადი ნაკადების პროგნოზირებით.

თუ ქონება მომგებიანად ითვლება, კრედიტორები ასევე იყენებენ ამ მაჩვენებელს, რათა დადგინდეს სესხის ზომა, რომლის აღებაც სურთ. მეორეს მხრივ, თუ ქონება აჩვენებს წმინდა საოპერაციო ზარალს, კრედიტორები სავარაუდოდ უარყოფენ მსესხებლის იპოთეკურ განაცხადს, პირდაპირ.

საკუთრების მფლობელებს შეუძლიათ თავიანთი საოპერაციო ხარჯების მანიპულირება გარკვეული ხარჯების გადადების გზით, ხოლო სხვათა დაჩქარება. NOI ასევე შეიძლება გაიზარდოს ქირათა და სხვა მოსაკრებლების გაზრდით, ამავე დროს გონივრულად აუცილებელი საოპერაციო ხარჯების შემცირებით.

როგორც ამ უკანასკნელის მაგალითი, განვიხილოთ სცენარი, როდესაც ბინის მეპატრონე უარს იტყვის მოიჯარეზე ყოველწლიურად $ 12,000 აშშ დოლარის ქირისგან, სანაცვლოდ ის დამქირავებელი მოქმედებს როგორც ქონების მენეჯერი. თუ ბინის მეპატრონე ჩვეულებრივ გადაიხდის შენობის მენეჯერს $ 30,000 ხელფასს, შესაბამისად, მათ შეუძლიათ გამოაკლოთ "გონივრულად აუცილებელი" ღირებულება $ 30,000 შემოსავლიდან, ვიდრე რეალური ღირებულება $12,000.

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის (NOI) ფორმულა ხშირად დასმული კითხვები

რა არის NOI გამოთვლის ფორმულა?

NOI გაანგარიშების ფორმულა შემდეგია:

• NOI = უძრავი ქონების შემოსავალი - საოპერაციო ხარჯები

როგორ გამოვთვალოთ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) გადასახადამდე?

NOI არის გადასახადამდე დაანგარიშება იმით, რომ იგი არ ითვალისწინებს გადასახადს.

რა განსხვავებაა წმინდა შემოსავალსა და წმინდა საოპერაციო შემოსავალს შორის (NOI)?

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის შემოსავალი გამოკლებული ყველა საოპერაციო ხარჯებიდან, ხოლო წმინდა შემოსავალი არის შემოსავალი გამოკლებული ყველა ხარჯებით, მათ შორის საოპერაციო და არასაოპერაციო ხარჯები, როგორიცაა გადასახადები.

რა არის კარგი წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) პროცენტი?

NOI არ არის პროცენტი, არამედ რიცხვი, რომელიც ითვალისწინებს ქონების შემოსავლებსა და ხარჯებს. ის შეიძლება შევადაროთ ქონების მთელ ღირებულებას, თუ ეს ქონება სრულად იყო ნაღდი ანგარიშსწორებული. ამ შემთხვევაში, რაც უფრო მაღალია წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ქონების ფასზე, მით უკეთესი.

დედააზრი

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) არის ფართოდ გამოყენებული მაჩვენებელი ქონების მომგებიანობის შესაფასებლად. გაანგარიშება გულისხმობს ქონების ყველა საოპერაციო ხარჯების გამოკლებას ქონებიდან მიღებული ყველა შემოსავლიდან. რაც უფრო მაღალია შემოსავლები და რაც უფრო მცირეა ხარჯები, მით უფრო მომგებიანია ქონება. ეს ეუბნება მფლობელს, ღირს თუ არა ქონების ფლობიდან და შენარჩუნებიდან მიღებული შემოსავალი.