რა არის FHA Cash-out რეფინანსირება?

ფიქრობთ სახლის გაუმჯობესებაზე, როგორიცაა დანამატის დაყენება ან სამზარეულოს გადაკეთება? შეიძლება დაგჭირდეთ განიხილოს ა ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA) ნაღდი ფულის რეფინანსირება.

FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირების სესხი საშუალებას გაძლევთ განახორციელოთ თქვენი იპოთეკური სესხის რეფინანსირება, როგორც წესი, უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთით და ამოიღოთ მდე კაპიტალის 80%, რომელიც გაქვთ სახლში რემოდელირების ან სახლის კეთილმოწყობისთვის (ისევე როგორც ვალის კონსოლიდაცია და სხვა მიზეზები). კაპიტალი არის სხვაობა თქვენი სახლის ამჟამინდელ ღირებულებასა და იპოთეკის ვალში არსებულ თანხას შორის.

რა თანხის განაღდება შეგიძლიათ?

რამდენი ფულის აღება შეგიძლიათ FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირებისთვის, დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რამდენი კაპიტალი გაქვთ დაგროვილი თქვენს სახლში. მაგრამ თქვენ უნდა გქონდეთ კაპიტალის მინიმუმ 20% დარჩენილი მას შემდეგ, რაც თქვენ რეფინანსირებთ და აიღებთ ფულს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თქვენ არ შეგიძლიათ მიიღოთ ყველა არსებული კაპიტალი.

თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ წარმოდგენა იმაზე, თუ რამდენად ღირს თქვენი სახლი შეფასებისთვის Zillow-ის მსგავსი ვებსაიტების გამოყენებით. შემდეგ გამოაკლეთ ის, რაც გაქვთ თქვენს იპოთეკურ სესხზე თქვენი სახლის სავარაუდო ღირებულებას. თუ თქვენ გაქვთ $250,000 ვალი, მაგრამ თქვენი სახლი ახლა ღირს $450,000, ეს დაგიტოვებთ $200,000 კაპიტალს. თქვენ შეგიძლიათ აიღოთ $360,000 მთლიანი სესხი, რაც თქვენი სახლის ღირებულების 80%-ია. აქედან, $250,000 წავა თქვენი იპოთეკის დასაფარად, ხოლო $110,000 გამოკლებული დახურვის ხარჯები ხელმისაწვდომი იქნება თქვენი ნაღდი ფულისთვის.

ვის შეუძლია ისარგებლოს FHA Cash-out რეფინანსირებისთვის?

საკრედიტო ქულა

FHA სახელმძღვანელოს მიხედვით, აპლიკანტებს უნდა ჰქონდეთ მინიმალური ქულა 580 კვალიფიკაციისთვის. თუმცა, კრედიტორების უმეტესობა, რომლებიც უზრუნველყოფენ FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირების სესხებს, ადგენენ თავიანთ ლიმიტებს, რომლებსაც, როგორც წესი, სჭირდებათ მინიმალური ქულა 600-620 დიაპაზონში. ზოგიერთი კრედიტორი გამოიყენებს საშუალო ქულას, თუ სამი განსხვავებული ქულაა. სხვებმა შეიძლება მოითხოვონ, რომ ყველაზე დაბალი ქულა იყოს კვალიფიცირებული. თქვენი კრედიტორი არის ინფორმაციის საუკეთესო წყარო მათი საკრედიტო ქულის მოთხოვნების შესახებ.

ვალი-შემოსავლის თანაფარდობა

იმისათვის, რომ დარწმუნდეთ, რომ თქვენ შეძლებთ თქვენი ახალი იპოთეკის გადახდას გარეშე შენს თავზე შეღწევა, FHA-ს აქვს მითითებები ვალი-შემოსავლის (DTI) თანაფარდობა რომ თქვენ გჭირდებათ კვალიფიკაცია. ეს შეიძლება გამოითვალოს რამდენიმე სხვადასხვა გზით, მაგრამ არსებითად, ეს არის ის, თუ რამდენი დავალიანება გაქვთ თქვენს მთლიან ყოველთვიურ შემოსავალთან შედარებით. ამის გაანგარიშების ორი განსხვავებული მეთოდი მოიცავს:

1. იპოთეკის გადახდა შემოსავალზე გამოითვლება თქვენი მთლიანი საბინაო გადასახადის გაყოფით (ძირი, პროცენტი, გადასახადები, დაზღვევა, სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის [HOA] გადასახადიდა ა.შ.) თქვენი მთლიანი თვიური შემოსავლით. ეს რიცხვი 31%-ზე ნაკლები უნდა იყოს.
2. შემოსავალზე მთლიანი ფიქსირებული გადახდა გამოითვლება თქვენი მთლიანი იპოთეკის გადახდის (ძირი, პროცენტი, გადასახადები, დაზღვევა, HOA საკომისიო და ა.შ.) და ყველა თქვენი განმეორებადი ყოველთვიური ხარჯები, როგორიცაა სტუდენტური სესხები, საკრედიტო ბარათის დავალიანება, ავტო სესხები და ა.შ. გაყავით ეს თანხა მთლიან თვიურ შემოსავალზე. ეს არის თქვენი ვალის კოეფიციენტი და უნდა იყოს 43%-ზე ნაკლები.
   

სესხი-ღირებულების მაქსიმალური თანაფარდობა

ა სესხი-ღირებულების (LTV) თანაფარდობა არის კაპიტალის ოდენობა, რომელიც თქვენ შექმენით თქვენს სახლში. თქვით, რომ გაქვთ იპოთეკა $315,000-ად, მაგრამ თქვენი სახლი ღირს $500,000. სხვაობა $185,000 არის თქვენი LTV. იმისთვის, რომ ისარგებლოთ FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირებისთვის, თანხა, რომელიც თქვენს იპოთეკაზე გაქვთ ვალი არ შეიძლება იყოს თქვენი სახლის ღირებულების 80%-ზე მეტი. ზემოთ ნახსენები მაგალითის გამოყენებით, რომ თქვენი სახლი ღირს $500,000, 80% არის $400,000 ($500,000 × 0.8). თუ თქვენ გაქვთ 400,000 დოლარზე მეტი ვალი, მაშინ არ იქნებით FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირების კვალიფიკაცია.

დრო რეზიდენციაში

FHA-ს ასევე აქვს რეზიდენტობის ხანგრძლივობის კვალიფიკაცია, რათა ისარგებლოს ნაღდი ფულის რეფინანსირების სესხზე. თქვენ უნდა იცხოვროთ თქვენს სახლში და გქონდეთ იპოთეკა, რომელსაც რეფინანსირებთ მინიმუმ 12 თვის განმავლობაში.

იპოთეკის გადახდის ისტორია

იმისთვის, რომ ისარგებლოთ FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირებისთვის, თქვენ ასევე უნდა გქონდეთ დროული გადახდის ისტორია თქვენს იპოთეკაზე გასული წლის განმავლობაში. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ არ შეგიძლიათ დაგვიანებული გადახდა ბოლო 12 თვის განმავლობაში.

Საპროცენტო განაკვეთები

FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირებას, როგორც წესი, აქვს დაბალი საპროცენტო განაკვეთები. საშუალოდ, ისინი 10-15 საბაზისო პუნქტით (0,10%-0,15%) დაბალი იქნება, ვიდრე ჩვეულებრივი ნაღდი ფულის რეფინანსირების სესხები. თუმცა, იმის გამო, რომ FHA გთავაზობთ უფრო მეტ მოქნილობას საკრედიტო ქულებთან და ვალის კოეფიციენტებთან შედარებით, ჩვეულებრივ სესხებთან შედარებით, სესხი მოითხოვს, რომ გქონდეთ იპოთეკის დაზღვევა წინასწარი და ყოველთვიური იპოთეკის სადაზღვევო პრემიებით (ახალი სესხის თანხის 1,75% და სესხის თანხის 0,85% ყოველწლიურად 12 გადასახდელში წელიწადში).

ქვედა ხაზი

ზემოთ ნახსენები დამატებული დაზღვევის მიუხედავად, თუ გჭირდებათ ნაღდი ფულის რეფინანსირების სესხი და გაქვთ მაღალი DTI კოეფიციენტი ან დაბალი საკრედიტო ქულები, მაშინ FHA ნაღდი ფულის რეფინანსირება კარგი პროდუქტია შესამოწმებლად. მათთვის, ვისაც აქვს კარგი კრედიტი და 20% კაპიტალი, ჩვეულებრივი ნაღდი ფულის რეფინანსირება უფრო დაზოგავს ხარჯებს.

ხშირად დასმული კითხვები