თემის მიწის ნდობის განმარტება

რა არის სათემო მიწის ნდობა?

Community Land Trust (CLT) არის კერძო, არაკომერციული ორგანიზაცია, რომელიც ფლობს მიწას საზოგადოების სახელით, რაც ხელს უწყობს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა და მდგრადი განვითარება და ისტორიული უთანასწორობის შერბილება სახლის მფლობელობაში და სიმდიდრის მშენებლობა. CLT-ები არის პასუხი ხელმისაწვდომ საცხოვრებლის მზარდ ნაკლებობაზე მთავარ მეტროპოლიტებში, განსაკუთრებით არასრულფასოვანი უმცირესობების თემებისთვის.

როგორ მუშაობს სათემო მიწის ტრასტები

სათემო მიწის ტრასტები არის საერთო კაპიტალის საკუთრების ფორმა. CLT-ები იყენებენ საჯარო და კერძო საინვესტიციო ფონდებს მიწის შესაძენად კონკრეტული საზოგადოების სახელით. CLT ფლობს მიწას სამუდამოდ (ანუ სამუდამოდ).

თემის მაცხოვრებლებს შეუძლიათ შეიძინონ თავიანთი სახლები, მაგრამ არა მიწა, რომელზეც სახლები დგას. ამის ნაცვლად, მაცხოვრებლები დებენ დაბალფასიან, გრძელვადიან ქონების იჯარას CLT-თან, რომელიც ცნობილია როგორც მიწის იჯარა, ჩვეულებრივ 99 წლიანი პერიოდისთვის. მიწის იჯარის ყოველთვიური გადასახადი შეიძლება იყოს $100 ან ნაკლები.

მიუხედავად იმისა, რომ CLT-ის მაცხოვრებლები ვერასოდეს გაყიდიან მიწის ნაკვეთს, რომელზედაც მათი სახლია, სხვაგვარად მათ აქვთ იგივე უფლებები, რაც სახლის სხვა მფლობელებს. მიწის იჯარის ვადის განმავლობაში ისინი სარგებლობენ საკუთრების სრული და ექსკლუზიური სარგებლობით, ისევე როგორც საერთო კონფიდენციალურობის უფლებებით, რომლებიც დაკავშირებულია სახლის მფლობელობასთან.

CLT-ის მაცხოვრებლებს ასევე აქვთ იგივე ვალდებულებები, როგორც სხვა სახლის მესაკუთრეებს, მათ შორის ქონების გადასახადის ვალდებულება. ისტორიულად, ქონების გადასახადები წარმოადგენდა სირთულეებს CLT-ებისთვის, როდესაც სახელმწიფოები აფასებდნენ გადასახადებს რეალურზე დაყრდნობით საბაზრო ღირებულება CLT თვისებისა და არა მართული მნიშვნელობების, რომლებსაც CLT ადგენს.

CLT-ის მაცხოვრებლებს შეუძლიათ გაყიდონ თავიანთი სახლები, თუმცა CLT-ს აქვს ა პირველი უარის უფლება ყოველი გაყიდვისთვის და არსებობს შეზღუდვა ხელახალი გაყიდვის მოგებაზე, რათა საცხოვრებელი დარჩეს ხელმისაწვდომი მომავალი მფლობელისთვის. CLT-ის მაცხოვრებლებმა შეიძლება არ გააქირაონ თავიანთი ქონება. ამის ნაცვლად, CLT იჯარა, როგორც წესი, მოიცავს დაკავების მოთხოვნას, რომ ქონება უნდა იყოს მესაკუთრის ფუნქცია. პირველადი საცხოვრებელი. თუმცა, კრიტიკულად მნიშვნელოვანია, რომ CLT-ები მაცხოვრებლებს საშუალებას აძლევს გადასცენ ქონების იჯარა და სახლის საკუთრება შვილებს, რაც ხელს უწყობს თაობათა სიმდიდრის მშენებლობა ოჯახებში.

CLT-ის წევრები პირველ რიგში პასუხისმგებელნი არიან CLT-ის მართვაზე. მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში, CLT-ის საბჭოები შეიძლება შეიცავდეს ადგილობრივი მმართველობის ორგანიზაციების წევრებს ან სხვა არასამთავრობო CLT წევრებს.

Community Land Trusts vs. ურთიერთსაბინაო ასოციაციები

არსებობს არაკომერციული, საზოგადოების სხვა ფორმები ქონების საკუთრება, რომელიც მიზნად ისახავს ხელმისაწვდომობის ხელშეწყობას და სამეზობლო განვითარება, როგორიცაა საბინაო გაერთიანებები (MHAs). CLT-ების მსგავსად, MHA-ები არიან საზოგადოების მიერ მართული ორგანიზაციები, რომლებიც ხელს უწყობენ დაბალი და საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებს დაბალფასიან საცხოვრებელ სახლებს, ამავე დროს მუშაობენ უბნების რეაბილიტაციასა და გამოცოცხლებაზე.

არსებობს რამდენიმე მნიშვნელოვანი განსხვავება CLT-სა და MHA-ს შორის. მაშინ როცა CLT-ები ფოკუსირებულია მიწის საკუთრებაზე, MHA-ები ფოკუსირებულია თავად საცხოვრებელზე. MHA ასევე ეყრდნობა მასშტაბის ეკონომიას ქონების დანახარჯებისა და მუდმივი ტექნიკური ხარჯების შესამცირებლად. MHA-ები ხშირად ფლობენ ერთ ან მეტ მრავალერთეულ შენობებს, რაც მათ საშუალებას აძლევს გაიზიარონ რესურსები, გაანაწილონ საოპერაციო და ტექნიკური ხარჯები და გამოიმუშაონ დიდი მსყიდველობითი ძალა.

MHA-ები ასევე ზოგადად უფრო მოიცავს მათ გარშემო არსებულ უფრო დიდ საზოგადოებას, ხშირად მათ შორის არარეზიდენტებს, როგორც გამგეობის წევრებს. ეს საშუალებას აძლევს MHA-ს მოიძიონ მართვის ექსპერტიზა გარე ექსპერტებისგან და ასოციაციებისგან. მართლაც, MHA-ებს ხშირად ჰყავთ გამოცდილი, პროფესიონალი ქონების მართვის პერსონალი.

დაბოლოს, CLT სახლის მფლობელებისგან განსხვავებით, MHA-ს მაცხოვრებლები ვერ გაყიდიან თავიანთ ერთეულებს მოგების მიზნით; ანუ არ ავითარებენ კაპიტალს ქონებაში. ამის ნაცვლად, ორგანიზაცია იყენებს რეზიდენტის ქირაებს, რათა მუდმივად უზრუნველყოს მომსახურება და გაუმჯობესება, რაც ზრდის MHA-ს საერთო ღირებულებას.

სათემო მიწის ტრესტების უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები

CLT-ებს ბევრი უპირატესობა აქვს, როგორც CLT-ის რეზიდენტებისთვის, ასევე უფრო ფართო საზოგადოებისთვის, მათ შორის:

• შეინახეთ სახლების ფასები, რომ არ გაიზარდოს მიუწვდომელი დაბალი და საშუალო შემოსავლის მქონე მყიდველებისთვის
• უზრუნველყოს ხელმისაწვდომობა სახლის მფლობელობაში არასრულფასოვანი უმცირესობების თემებისთვის
• დაეხმარეთ უმცირესობის თემების სიმდიდრის უფსკრულის შემცირებას თაობათა სიმდიდრის აშენებით სახლის თანასწორობის მეშვეობით
• დაეხმარეთ ურბანული უბნების აღორძინებას და უმცირესობის საკუთრებაში არსებული ბიზნესისთვის შესაძლებლობების უზრუნველყოფას
• შეამცირეთ დელიკვენტობისა და იძულებითი გადახდის მაჩვენებლები
• მიეცით უბნის მცხოვრებლებს განვითარებაზე კონტროლი

CLT-ებს ასევე აქვთ უარყოფითი მხარეები. ერთი, პოტენციურ ბინის მყიდველებს შეიძლება არ სურდეთ შეიძინონ ქონება CLT-ში, რადგან ისინი რეალურად არ ფლობენ მიწა, მიუხედავად იმისა, რომ CLT ქონების მფლობელებს აქვთ საკუთრების სარგებელი, რომელიც მსგავსია ტრადიციულის სახლის მფლობელები. ამ დაბრკოლების გადალახვა მოითხოვს CLT-ებს ასწავლონ პოტენციურ მყიდველებს მათი უფლებებისა და მოვალეობების შესახებ, განსაკუთრებით თაობათაშორის ტრანსფერებთან დაკავშირებით.

CLT მონაწილეობის უფრო მნიშვნელოვანი დაბრკოლება არის ხელახალი გაყიდვის მოგების ლიმიტი. საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ერთ-ერთი მიზეზი იყო ფასების დიდი მწვერვალები, რომლებიც მოხდა 2008 წლის საბინაო ბუშტების კრიზისამდე და COVID-ის პანდემიის დროს. ხელმისაწვდომი ალტერნატივის უზრუნველყოფა არის CLT-ების მიზანი. მაგრამ ის ასევე ზღუდავს კაპიტალის ზრდას, რომელსაც შეუძლია მიაღწიოს მათ, ვინც ყიდულობს CLT ქონებას, როდესაც ისინი გაყიდიან.

სახლის ყველა პერსპექტიული მყიდველი მოდის სახლის მფლობელობაში წინასწარ წარმოდგენებით იმ ღირებულების დაფასების შესახებ, რომლის მიღწევასაც ელოდებათ და ისტორიული ფასების ზრდა ინარჩუნებს ამ მოლოდინებს. ასე რომ, როდესაც არჩევენ CLT-სა და ალტერნატიულ ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს შორის კომერციული მშენებლებისგან არ აქვთ მსგავსი გადაყიდვის შეზღუდვები, პოტენციურმა მყიდველებმა შეიძლება თავი აარიდონ შეზღუდული მოგების პოტენციალს CLT.

CLT-ებმა ასევე უნდა გაუწიონ კონკურენცია სხვა არაკომერციულ საბინაო ორგანიზაციებს მწირი საჯარო და კერძო რესურსებისთვის. რესურსების ნაკლებობამ შეიძლება გაართულოს CLT-ებისთვის კრიტიკული მასის მიღწევა და საკმარისი ინვენტარის შექმნა საზოგადოებისთვის.

სათემო მიწის ტრასტების რეალური სამყაროს მაგალითები

250-ზე მეტი CLT მოქმედებს შეერთებულ შტატებში და ასობით მეტი არსებობს მთელ მსოფლიოში, რომელთაგან ბევრი იყო ძალიან წარმატებული. CLT-ებს შორის, რომლებმაც მიიღეს აღიარება მათი ძალისხმევისთვის - რაც ხშირად მოიცავს საზოგადოების პოლიტიკური მოქმედებების ორგანიზებას ხელმისაწვდომ საცხოვრებლის მხარდასაჭერად - არის ნიუ-იორკის კუპერის მოედანი განვითარება, ბოსტონის დადლის ქუჩის სამეზობლო, Chicago Community Land Trust, და ᲜᲓᲝᲑᲐ. სამხრეთ LA.