საკუთრების იპოთეკა vs სახლის კაპიტალის კონვერტაციის იპოთეკა

თუ თქვენ 62 წელზე უფროსი ხართ და გაქვთ სახლი, შესაძლოა გსმენიათ უკუიპოთეკის შესახებ. ეს ფინანსური ინსტრუმენტი გვთავაზობს საშუალებას გადააქციოთ თქვენი სახლის კაპიტალი ლიკვიდურ ნაღდ ფულად, ერთიანად თუ ყოველთვიურად. ბევრისთვის, ვინც იბრძვის ფიქსირებულ შემოსავალზე, საპირისპირო იპოთეკა შეუძლია ფინანსურად უზრუნველყოს სასუნთქი სივრცე, მაგრამ მაინც მოგცემთ საშუალებას დარჩეთ თქვენს საყვარელ სახლში.

საპირისპირო იპოთეკის კონცეფცია შედარებით მარტივია, მაგრამ არსებობს სამი განსხვავებული ტიპი, თქვენი შემოსავლის დონის მიხედვით. ჩვენ განვიხილავთ განსხვავებებს სახლის კაპიტალის კონვერტაციის იპოთეკას (HECM) და ა საკუთრებაში არსებული ან ჯუმბო იპოთეკა.

როგორ მუშაობს საპირისპირო იპოთეკა

საპირისპირო იპოთეკა არის სესხი, რომელიც სესხულობს მის წინააღმდეგ კაპიტალი სახლში. საპირისპირო იპოთეკა ხელმისაწვდომია მხოლოდ 62 წელზე უფროსი ასაკის პირებისთვის, მნიშვნელოვანი სახლის კაპიტალით. განაცხადის შეტანის შემდეგ, ნასესხები თანხა ერიცხება სახლის მფლობელს ან ერთიანად, ყოველთვიური განვადებით ან საკრედიტო ხაზით.

სახლის მფლობელს უნდა შეეძლოს განაახლოს ყველა ქონების გადასახადი და შეინარჩუნოს სახლი კარგ მდგომარეობაში. სესხის დაფარვა ხდება მაშინ, როდესაც სახლის მფლობელი გარდაიცვლება, ყიდის სახლს ან გადადის სახლიდან ზედიზედ 12 თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში. მას შემდეგ, რაც ისინი ათავისუფლებენ სახლს ერთ-ერთი ამ მიზეზის გამო, სახლი იყიდება და გაყიდვიდან მიღებული თანხები უხდის გამსესხებელს ნასესხები თანხისთვის, პლუს საპროცენტო გადასახადი და მომსახურების საფასური.

როგორ მუშაობს HECM

სახლის კაპიტალის კონვერტაციის იპოთეკა (HECM), ასევე ცნობილი როგორც HUD FHA უკუ იპოთეკა ხანდაზმულებისთვის, არის საპირისპირო იპოთეკა, რომელიც ფედერალური საბინაო ორგანო (FHA) ზურგი. მთავრობასთან ამ კავშირთან ერთად უფრო მეტი რეგულაცია მოდის, მაგრამ მას ასევე გააჩნია უსაფრთხოების ზომები თქვენთვის.

ვინაიდან HECM-ები დაზღვეულია FHA-ს მიერ, მათი შეთავაზება შესაძლებელია მხოლოდ FHA-ს მიერ დამტკიცებული კრედიტორის მიერ. ისინი ასევე ითხოვენ ყველა მსესხებელს დაესწროს იპოთეკის საკონსულტაციო სესიას, სადაც მრჩეველი დაგეხმარებათ აჩვენოს, თუ როგორ იმოქმედებს HECM მსესხებლის ფინანსურ ცხოვრებაზე. ეს ხელს უწყობს იპოთეკური თაღლითობის შემცირებას, რაც შეიძლება დიდი პრობლემა იყოს.

HECM-ის სტანდარტები მარტივია:

• თქვენ უნდა იყოთ 62 წლის ან მეტი.
• თქვენ უნდა დაიკავოთ სახლი, ბინა ან მრავალოჯახი, როგორც თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი.
• თქვენ უნდა გქონდეთ "მნიშვნელოვანი" კაპიტალი - ეს ზოგადად ინტერპრეტაციით ნიშნავს 50% ან მეტს.
• თქვენ უნდა შეძლოთ თქვენი ქონების გადასახადის გადახდა, სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევა და სახლის შენარჩუნება.
• თქვენ არ უნდა იყოთ ვადაგადაცილებული რომელიმე ფედერალური დავალიანება.

HECM თანხები ეფუძნება თქვენს კაპიტალს და თქვენს ასაკს, მიმდინარე საპროცენტო განაკვეთს და შეფასებულ ღირებულებას ან იპოთეკის ლიმიტს 970,800 აშშ დოლარიდან. ეს ხელს უშლის ხალხს ზედმეტად ბევრი სესხის აღებას და იპოთეკის წყალქვეშ დარჩენას.

HECM-ის ერთი ნაკლი არის დამატებითი გადასახადების არსებობა. განიხილება HECM-ები უპასუხო სესხები, რაც ნიშნავს, რომ მაშინაც კი, თუ თქვენ საბოლოოდ სესხულობთ თქვენს ხელმისაწვდომ კაპიტალზე მეტს, გამსესხებელი ვერ გაიძულებთ გადაადგილდეთ. კრედიტორების დასაცავად, თითოეული HECM ექვემდებარება წინასწარ იპოთეკის დაზღვევა პრემიები მთლიანი სესხის 2%-ის ოდენობით დახურვის დროს და სესხის ვადის განმავლობაში, თქვენ უნდა გადაიხადოთ იპოთეკის დაზღვევის წლიური პრემია 0,5%-ის ოდენობით დაუფარავი იპოთეკური ნაშთის ოდენობით.

HECM-ები ასევე საჭიროებენ წარმოშობის საფასურს, როგორიცაა საკუთრების საფასური, შეფასებებიდა ა.შ. აუცილებელია ნებისმიერი სესხის დახურვისთვის. ნებისმიერი მომსახურების საფასური დაწესებულია $35 თვეში.

როგორ მუშაობს საკუთრების საპირისპირო იპოთეკა

საკუთრების ან ჯუმბო საპირისპირო იპოთეკა შეიძლება იყოს მათთვის, ვისაც უფრო მაღალი ღირებულების სახლები აქვს. იმის გამო, რომ HECM-ს აქვს ლიმიტი იმ თანხაზე, რომლის სესხებაც შეგიძლიათ, მათ, ვინც მდიდრებს სახლებით სარგებლობენ, შეიძლება მოისურვონ დაშვებულზე მეტის ათვისება. საკუთრების საპირისპირო იპოთეკა შეიძლება გადააჭარბოს FHA ლიმიტს, თუმცა ის იშვიათად მიახლოვდება თქვენი კაპიტალის სრული ოდენობის სესხებას.

ვინაიდან საპირისპირო იპოთეკური სესხები არ არის მხარდაჭერილი FHA-ს მიერ, ისინი არ ექვემდებარება FHA რეგულაციებს, როგორიცაა სავალდებულო საკონსულტაციო სესიები ან იპოთეკის დაზღვევის წინასწარი და მიმდინარე გადახდები. მიუხედავად იმისა, რომ ეს შეიძლება კარგი ჩანდეს, ის ასევე აშორებს ხანდაზმულთა დაცვის ფენას. გამსესხებლებს, რომლებსაც შესაძლოა არ ჰქონდეთ FHA მხარდაჭერის კვალიფიკაცია, შეუძლიათ შესთავაზონ საპირისპირო იპოთეკა.

საკუთრების საპირისპირო იპოთეკა ასევე უფრო დაბალია წინასწარი ხარჯები ვიდრე HECM-ები. იპოთეკური დაზღვევის აღმოფხვრა ამის დიდი ნაწილია. თუმცა, HECM-ებს აქვთ უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთები, ვიდრე საკუთრების უკუ იპოთეკა. თქვენ უნდა გააკეთოთ მათემატიკა, რათა დაადგინოთ რომელია უფრო ეკონომიური ვარიანტი თქვენი კონკრეტული სიტუაციისთვის.

ქვედა ხაზი

მიუხედავად იმისა, რომ ორივე პროდუქტი გვთავაზობს სესხის აღების შესაძლებლობას თქვენი კაპიტალის საწინააღმდეგოდ, HECM-ები ამას აკეთებენ მეტი დაცვით თქვენთვის. HECM ასევე ბევრად უფრო გავრცელებულია, ვიდრე საკუთრების საპირისპირო იპოთეკა, ამიტომ ჯუმბოსთვის შესაფერისი კრედიტორის პოვნა შეიძლება უფრო რთული იყოს. თუ თქვენ გაქვთ მაღალი ღირებულების სახლი და გჭირდებათ მნიშვნელოვანი თანხა, ჯუმბო საპირისპირო იპოთეკა შეიძლება იყოს თქვენი ერთადერთი ვარიანტი. უბრალოდ დაიმახსოვრეთ, თქვენ მაინც უნდა ისაუბროთ სანდო მრჩეველთან საპირისპირო იპოთეკის თითოეული ტიპის დადებითი და უარყოფითი მხარეების შესახებ.