უკუ იპოთეკის ისტორია

უკუ იპოთეკა არაფერია, გარდა მოსაწყენი. ამ ტიპის სესხი, რომელიც ხანდაზმულ სახლის მფლობელებს საშუალებას აძლევს, გამოიყენონ ისინი სახლის კაპიტალი სანამ ჯერ კიდევ ცხოვრობდა და ფლობდა სახლში, დამზადდა 1961 წელს პატარა ადგილობრივ ბანკში პორტლენდში, მე. ამ ტიპის სესხმა მიიღო მთავრობის მხარდაჭერა 1980-იან წლებში და მას შემდეგ მუდმივად აინტერესებს ახალი საკითხები და საჭიროებები. აღმოცენდეს. აქ არის რამდენიმე ძირითადი ეტაპი, რამაც შეცვალა იპოთეკა ისეთი, როგორიც არის დღეს.

1961 წელი: პირველი საპირისპირო იპოთეკა ეხმარება ქვრივს სახლის შენარჩუნებაში

გავრცელებული ინფორმაციით, პირველი საპირისპირო იპოთეკა 1961 წელს გაიცა ფეხბურთის მწვრთნელის ქვრივზე. ლეგენდის თანახმად, ნელსონ ჰეინსი, პატარა ბანკის Deering Savings & Loan-ის თანამშრომელი პორტლენდში, მე. ეძებდა გზებს, რათა დახმარებოდა თავისი საშუალო სკოლის ფეხბურთის მწვრთნელის მეუღლეს ქმრის შემდეგ სახლში დარჩენაში გარდაიცვალა. მისი შემოქმედებითი გამოსავალი იყო საპირისპირო იპოთეკა.

ჰეინსის მიღწევამ დაიწყო ყურადღების მიქცევა და მხარდაჭერა UCLA-ს პროფესორის იუნგ პინგ ჩენის, ჯეკისგან. უორტონის სკოლის გუტენტაგი და კენ შოლენი, რომელიც მუშაობდა ვისკონსინის საბჭოსთან სიბერეზე და დაწერა სამი წიგნი ამ თემაზე. საგანი. პროდუქტის იდეა, რომელიც საშუალებას მისცემს ხანდაზმულ სახლის მფლობელებს, გამოიყენონ თავიანთი კაპიტალი და შეინარჩუნონ თავიანთი სახლები, გაოცდა და, მომდევნო ათწლეულში, კერძო ბანკებმა დაიწყეს საკუთარი საპირისპირო იპოთეკის შეთავაზება.

1980-იანი წლები: საპირისპირო იპოთეკა მიიღეს მთავრობის მხარდაჭერაზე

შემდეგი დიდი განვითარება მოხდა 1980-იან წლებში. იმ ათწლეულის დასაწყისში, სენატმა დაამტკიცა წინადადება სენატორის ჯონ ჰაინცისგან (R-Pa.), რომ მიეღოთ უკუიპოთეკური სესხი დაზღვეული ს. ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA).

გარკვეული საწყისი წინააღმდეგობის შემდეგ აშშ-ს საბინაო და ურბანული განვითარების დეპარტამენტი (HUD), საპილოტე პროგრამა, რომელიც შესთავაზებს მთავრობის დაზღვეულ უკუ იპოთეკას, ახლა სახელწოდებით ”სახლის კაპიტალის კონვერტაციის იპოთეკა (HECM)”, ამოქმედდა 1987 წელს კონგრესის კურთხევით. პრეზიდენტმა რონალდ რეიგანმა ხელი მოაწერა საბინაო და სათემო განვითარების აქტს 1988 წელს, რაც აღნიშნავს თანამედროვე საპირისპირო იპოთეკის დაარსებას.

1990-იანი წლები: HECM პროგრამა ხდება მუდმივი

1994 წელს კონგრესმა უბრძანა კრედიტორებს გამოეცხადებინათ მთლიანი წლიური სესხის ხარჯები წლის დასაწყისში განაცხადის პროცესი გამჭვირვალობის გასაძლიერებლად და მსესხებლებს გაუადვილებს ფასების შედარებას და ყიდვას ირგვლივ. შემდეგ, ოთხი წლის შემდეგ, HECM პროგრამა მუდმივი გახდა HUD ასიგნებების აქტით.

ამ ათწლეულის სხვა მნიშვნელოვანი მოვლენები მოიცავს მოსვლას ფენი მეის საკუთარი საპირისპირო იპოთეკა, სახელწოდებით "HomeKeeper" და ცვლილება 1996 წელს, რომელიც საშუალებას აძლევდა რეზიდენციას ოთხამდე ერთეულები კვალიფიცირდება უკუ იპოთეკის მისაღებად, სანამ მსესხებელი იკავებს ერთ ერთეულს, როგორც მათ ძირითად რეზიდენცია.

2000-იანი წლები: მზარდი მოთხოვნა და დიდი რეცესია

ათასწლეულის მიჯნაზე HUD გაიზარდა წარმოშობის საფასური ბაზარზე მეტი კრედიტორის მოზიდვა და პარტნიორობა ამერიკის პენსიონერთა ასოციაცია (AARP) გააუმჯობესოს საკონსულტაციო პოლიტიკა მას შემდეგ რაც გაჩნდა მსესხებელთა მზარდი რაოდენობა უჭირდა ქონების გადასახადისა და სადაზღვევო გადასახადების შესასრულებლად. ასევე დაწესდა ერთიანი ეროვნული სესხის ლიმიტი ქვეყნის ცალკეული სასესხო ლიმიტების ჩასანაცვლებლად და დაშვებული იყო არსებული HECM-ების რეფინანსირება.

საპირისპირო იპოთეკა პოპულარობით სარგებლობდა და ხდებოდა უფრო სიცოცხლისუნარიანი გადაწყვეტა ფულადი სახსრების ნაკლებობის მქონე ხანდაზმული სახლის მფლობელებისთვის. თუმცა, HECM ყველას არ ემსახურებოდა, რამაც გამოიწვია ალტერნატიული კერძო მხარდაჭერილი სესხების ჩამოსვლა, რომლებიც ცნობილია როგორც „ჯუმბო იპოთეკა“ ან „საკუთრების საპირისპირო იპოთეკა”, რომლებიც კონკრეტულად იყო განკუთვნილია მათთვის, ვინც არ აკმაყოფილებდა HUD-ის სესხის კრიტერიუმებს ან მოითხოვდა უფრო დიდ გადახდას.

Შემდეგდიდი რეცესია მოხდა. 2008 წლის შემდეგ, საპირისპირო იპოთეკური სესხები ცოტა ხნით გაქრა, ხოლო უფრო გავრცელებული HECM-ები გახდა უფრო მოთხოვნადი და ექვემდებარებოდა უფრო მკაცრ წესებს.

წარმოშობის საფასური შეზღუდული იყო, ჯვარედინი გაყიდვა აკრძალული იყო და მრჩევლებს მოეთხოვებოდათ შესაბამისი კვალიფიკაციის მოპოვება და კრედიტორებისგან დამოუკიდებლობა. სხვა ცვლილებები მოიცავდა HECM დაზღვევას, რომელიც გადაინაცვლა გენერალური დაზღვევის ფონდიდან ორმხრივი იპოთეკური დაზღვევის ფონდი (MMIF)და HECM for Purchase პროგრამის ჩამოსვლა, რომელიც მსესხებლებს საშუალებას აძლევს შეიძინონ სახლი ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადის გადახდის გარეშე.

2010-იანი წლები: მეტი ახალი წესები, დაცვა და შეღავათები

2010-იანი წლები სასტიკად დაიწყო. საპასუხოდ გაიზარდა ყადაღაHUD-მა შეამცირა ძირითადი ლიმიტები (თანხის ოდენობა, რომელიც შეიძლება ისესხოთ), გაიზარდა იპოთეკური დაზღვევის პრემიები (MIPs)და შეამცირა საპროცენტო განაკვეთი 5.5%-დან 5%-მდე. HECM Saver დაინერგა 2010 წელს, რომელიც სთავაზობდა ხანდაზმულ უძრავი ქონების მფლობელებს სესხის აღების შესაძლებლობას მათი სახლის ღირებულების უფრო მცირე პროცენტით. HECM Saver დაჰპირდა უფრო დაბალ MIP-ებს და დახურვის ხარჯებს, მაგრამ ის ნამდვილად არ მოეწონა საზოგადოებას და შეწყდა 2013 წელს.

შემდეგი დიდი ცვლილებები მოხდა 2013 წელს უკუ იპოთეკის სტაბილიზაციის აქტით. კანონმდებლობის ეს ნაწილი ზღუდავდა მსესხებლების წვდომას პირველ წელს; გააცნო სიცოცხლის ხანგრძლივობის გამოყოფა (LESA), ან ესქრო აღრიცხოს ისინი, ვისი სესხის დაფარვის რისკი უფრო მაღალი იყო; გაუადვილა არამსესხებელ მეუღლეებს სახლში ცხოვრების გაგრძელება მსესხებლის წასვლის შემდეგ; და ყველა მსესხებლისთვის სავალდებულო გახადა ფინანსური შეფასება სესხის დამტკიცებამდე, ბოლო ორი დებულება კი 2014 წლიდან იწყება.

ათწლეულის მეორე ნახევარში კვლავ შემცირდა ძირითადი ლიმიტები, შემცირდა MIP-ები, HECM სესხი. ლიმიტი პირველად გაიზარდა თითქმის 10 წლის განმავლობაში, კრედიტორებს დაევალათ მეორეს მიწოდება ქონება შეფასება საეჭვო გაბერილი შეფასებების შემთხვევაში, და FHA-მ გაუადვილა სახლის მფლობელებს, რომლებიც ცხოვრობენ დაუმტკიცებელ ერთერთეულ კონდოებში, HECM-ის კვალიფიკაცია.

2020-იანი წლები: COVID და ინფლაცია

ჯერჯერობით 2020-იან წლებში დომინირებდა ორი ძირითადი თემა: COVID-19 და ინფლაცია. ქვეშ ზრუნვის კანონი, პანდემიის შედეგად დაზარალებული იპოთეკური სესხის მსესხებლებს მეტი დრო მიეცათ თავიანთი საქმეების მოსაწესრიგებლად და ვალი დაეფარათ. შემდეგ, არც ისე დიდი ხნის შემდეგ, უძრავი ქონების ფასების ინფლაციამ გამოიწვია HECM-ის ეროვნული სესხის ლიმიტი 822,375 აშშ დოლარიდან 970,800 დოლარამდე გაიზარდა.

ქვედა ხაზი

საპირისპირო იპოთეკური ბაზარი მუდმივ ნაკადის მდგომარეობაშია. წესები და უფლებამოსილების კრიტერიუმები საკმაოდ ხშირად იცვლება, რაც ამ პროდუქტებს აძლევს მდიდარ ისტორიას და ხანდაზმულ ამერიკელებს დიდი სურვილი აქვს გამოიყენოს ისინი.