სესხის მაქსიმალური თანაფარდობა ღირებულების მიმართ: განმარტება, ფორმულა, მაგალითები
რა არის სესხის მაქსიმალური თანაფარდობა ღირებულებასთან?
ა სესხი-ღირებულების თანაფარდობა (LTV) ადარებს სესხის ოდენობას იმ ქონების ღირებულებას, რომლის შესაძენადაც გამოიყენება. სესხის მაქსიმალური თანაფარდობა ღირებულებასთან არის ყველაზე მაღალი LTV, რომლის მიღებასაც კრედიტორს სურს. In იპოთეკა მაგალითად, სესხის გაცემა, რაც უფრო მაღალია სესხის ღირებულების თანაფარდობა, მით უფრო დიდია სახლის შესყიდვის ფასის პროცენტი, რომელიც ფინანსდება სესხის აღების გზით. ვინაიდან სახლი ემსახურება როგორც გირაო სესხისთვის, კრედიტორები იყენებენ სესხის ღირებულების თანაფარდობას, როგორც რისკის საზომს, რომელსაც ისინი იღებენ.
გასაღები Takeaways
- სესხი-ღირებულების თანაფარდობა ადარებს სესხის ოდენობას, როგორიცაა იპოთეკა, იმ ქონების ღირებულებას, რომლის შესაძენადაც გამოიყენება.
- კრედიტორები იყენებენ სესხის ღირებულების თანაფარდობას, როგორც რისკის საზომს კონკრეტულ სესხში.
- სესხის ღირებულების მაქსიმალური თანაფარდობა არის ყველაზე დიდი პროცენტი, რომელსაც კრედიტორი მიიღებს.
- რაც უფრო დიდია წინასწარი გადახდა მსესხებლის მიერ, მით უფრო დაბალია სესხის შეფარდება ღირებულების მიმართ.
- წინასწარი გადახდის მოთხოვნები განსხვავდება გამსესხებლისა და სესხის პროგრამის მიხედვით სასესხო პროგრამის მიხედვით.
1:30
სესხი-ღირებულების თანაფარდობა
როგორ მუშაობს სესხის ღირებულების მაქსიმალური თანაფარდობა
კრედიტორები ადგენენ სესხის ღირებულების მაქსიმალურ კოეფიციენტებს, რათა უზრუნველყონ ფულის დაბრუნება (ან სულ მცირე მისი კარგი ნაწილი) თუ მსესხებელმა დაასრულა სესხი და გამსესხებელმა უნდა ჩამოართვას და გაყიდოს გირაო. რაც უფრო დაბალია სესხის ღირებულების თანაფარდობა, მით ნაკლები რისკი აქვს კრედიტორს. სესხის ღირებულების მაქსიმალური კოეფიციენტები გამოიყენება მრავალი სახის სესხის დროს, განსაკუთრებით საცხოვრებლის იპოთეკისა და ავტოსესხების შემთხვევაში.
ზოგიერთი საცხოვრებლის სესხის პროგრამა, რომელიც შექმნილია სპეციალურად დაბალი და ზომიერი შემოსავლისთვის და პირველად სახლის მყიდველები იძლევა სესხის ღირებულების მაქსიმალურ შედარებით მაღალი შეფარდების საშუალებას. ამ სესხებიდან ბევრი, რომელსაც სთავაზობენ კერძო კრედიტორების, როგორიცაა ბანკები, აფინანსებენ და სუბსიდირებენ სახელმწიფო და ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ. ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA)და ვეტერანთა ადმინისტრაცია, სხვათა შორის. მათი გარანტიები ამცირებს კრედიტორის ფინანსურ რისკს.
სესხის მაქსიმალური თანაფარდობა ღირებულებასთან, რომელსაც კრედიტორი მიიღებს, ასევე შეიძლება განსხვავდებოდეს მსესხებლისგან მსესხებელზე. კრედიტორები ამ გადაწყვეტილებას იღებენ რამდენიმე ფაქტორზე დაყრდნობით, როგორიცაა მსესხებლის საკრედიტო პროფილი და რამდენად ადვილი იქნებოდა მათი გირაოს გაყიდვა დეფოლტის შემთხვევაში.
Fannie Mae-სა და Freddie Mac-ის საცხოვრებლის სესხებზე წინასწარი გადასახადები შეიცვალა 2023 წლის მაისში. საკომისიოები გაიზარდა სახლის მყიდველებისთვის მაღალი საკრედიტო ქულით, როგორიცაა 740 ან მეტი, ხოლო ისინი შემცირდა სახლის მყიდველებისთვის დაბალი საკრედიტო ქულით, როგორიცაა 640-ზე დაბალი. კიდევ ერთი ცვლილება: თქვენი წინასწარი გადახდა გავლენას მოახდენს თქვენს საფასურზე. რაც უფრო მაღალია თქვენი წინასწარი გადახდა, მით უფრო დაბალია თქვენი გადასახადი, თუმცა ეს მაინც დამოკიდებული იქნება თქვენს საკრედიტო ქულაზე. Fannie Mae უზრუნველყოფს სესხის დონის ფასების კორექტირება მის ვებგვერდზე.
სესხის ღირებულების მაქსიმალური თანაფარდობის გაანგარიშება
კრედიტორები იშვიათად გვთავაზობენ სესხებს, რომლებიც დაფარავს სახლის ან სხვა აქტივის შესყიდვის ფასის 100%-ს. ამის ნაცვლად, მსესხებელს მოეთხოვება ნაღდი ანგარიშსწორება. ზოგიერთი სახელმწიფოს მიერ სუბსიდირებული იპოთეკის შემთხვევაში, ეს შეიძლება იყოს 3%-მდე. (ორი გამონაკლისი არის VA სესხები და USDA სესხები, რომლებიც ნაწილობრივ სუბსიდირებულია ვეტერანთა ადმინისტრაციისა და აშშ-ს სოფლის მეურნეობის დეპარტამენტის მიერ, შესაბამისად; ისინი იძლევიან 0%-მდე დაბალ გადასახადს გარკვეულ შემთხვევებში.) სხვა კრედიტორები ითხოვენ უფრო მაღალ წინასწარ გადახდას, როგორიცაა 10%, 15% ან 20%. ოდესღაც საერთო სტანდარტი იყო 20%-იანი განვადება.
სესხის ღირებულების თანაფარდობის გამოთვლა მარტივია. თქვენ ყოფთ სესხის თანხას აქტივის შესყიდვის ფასზე.
დავუშვათ, მაგალითად, რომ გსურთ შეიძინოთ $200,000 სახლი და გეგმავთ წინასწარ გადახდას 20%, ანუ $40,000. ეს ნიშნავს, რომ დაგჭირდებათ დარჩენილი 160,000 დოლარის სესხება. ამ შემთხვევაში, სესხის ღირებულების თანაფარდობა იქნება 0,80 ($160,000 გაყოფილი $200,000-ზე), ანუ 80%.
რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის თანახმად, პირველადი სახლის მყიდველებისთვის ტიპიური წინასწარი გადახდა იყო 7% 2021 წელს, ხოლო განმეორებითი მყიდველები ჩვეულებრივ ამცირებენ 17%.
მეორეს მხრივ, თუ თქვენ შეგეძლოთ იგივე სახლის ყიდვა 3%-იანი წინასწარი გადახდით, მაგალითად ა Fannie Mae სესხი, თქვენი წინასწარი გადახდა იქნება $6,000, ხოლო თქვენი იპოთეკა დაფარავს დარჩენილს $194,000. აქ თქვენი სესხი-ღირებულების თანაფარდობა იქნება 0,97 ($194,000 გაყოფილი $200,000-ზე), ანუ 97%.
აღსანიშნავია, თუ თქვენ განახორციელებთ 20%-ზე ნაკლებ წინასწარ გადახდას ა ჩვეულებრივი იპოთეკა, კრედიტორი ალბათ მოგთხოვთ შეძენას კერძო იპოთეკის დაზღვევა, ან PMI. PMI-ის მიზანია კრედიტორისთვის დამატებითი დაცვა დეფოლტის შემთხვევაში. თუ თქვენს სახლში არსებული კაპიტალი მოიმატებს იმ დონემდე, რომ იგი უდრის ან აღემატება საწყისი შესყიდვის ფასის 20%-ს, შეგიძლიათ კრედიტორს სთხოვოთ გააუქმოს PMI.
PMI-ის ღირებულება იცვლება იპოთეკის სესხის ღირებულების თანაფარდობის, მსესხებლის კრედიტუნარიანობის და სხვა ფაქტორების მიხედვით. ის ასევე შეიძლება განსხვავდებოდეს ერთი დამზღვევიდან მეორეზე, თუნდაც იდენტურ პირობებში. როგორც ზოგადი წესი, ფედერალური საბინაო სესხის იპოთეკური კორპორაცია (ფრედი მაკი) ამბობს, რომ "თქვენ შეგიძლიათ ველოდოთ, რომ გადაიხდით $30-დან $150-მდე თვეში ყოველი $100,000 თქვენ მიერ სესხის აღებისთვის."
FHA და USDA სესხებს ასევე შეიძლება ჰქონდეს იპოთეკური დაზღვევის მოთხოვნები.
რა არის ფანი მეი?
ფენი მეი, ოფიციალურად ცნობილი როგორც ფედერალური ეროვნული იპოთეკური ასოციაცია, არის ა მთავრობის მიერ დაფინანსებული საწარმო რომელიც თავად არ გასესხებს ფულს, არამედ ყიდულობს იპოთეკებს კრედიტორებისგან, რაც მათ უფრო მეტ ფულს უხსნის ახალი იპოთეკის გაცემისთვის. შემდეგ ფანი მეი ამ იპოთეკურ სესხებს აერთიანებს იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები, რომელსაც ის ყიდის ინვესტორებზე.
რა არის სესხი-ღირებულების მაქსიმალური თანაფარდობა Fannie Mae სესხზე?
Fannie Mae-ს სესხზე მინიმალური წინასწარი გადახდა შეიძლება იყოს 3%-მდე, რაც ითარგმნება 97%-მდე სესხის ღირებულების მაქსიმალურ თანაფარდობაში.
რა არის Fredde Mac?
ფრედი მაკი არის მთავრობის მიერ დაფინანსებული საწარმო, მსგავსი Fannie Mae. ამ ორს შორის მთავარი განსხვავება ისაა, რომ ფრედი მაკი ცდილობს სესხების ყიდვას მცირე ბანკებიდან. ისევე როგორც Fannie Mae, Freddie Mac-ის სესხის წინასწარი გადახდა შეიძლება იყოს 3%-მდე.
რა არის სესხი-ღირებულების მაქსიმალური თანაფარდობა FHA სესხზე?
მინიმალური განვადება FHA სესხზე არის 3.5%, სესხის მაქსიმალური თანაფარდობის ღირებულება 96.5%.
რა არის ჩვეულებრივი იპოთეკა?
ჩვეულებრივი იპოთეკა არის ის, რომელსაც სთავაზობენ კერძო კრედიტორები და არა სახელმწიფო სუბსიდირებული. ჩვეულებრივი იპოთეკა შეიძლება იყოს ან შესატყვისი (რაც ნიშნავს, რომ ისინი შეესაბამება Fannie Mae და Freddie Mac-ის მოთხოვნებს, რაც მათ შესყიდვის უფლებას აძლევს) ან შეუსაბამო, როგორიცაა ჯუმბო სესხები რომელიც აღემატება Fannie Mae და Freddie Mac-ის საზღვრებს.
ქვედა ხაზი
სესხის მაქსიმალური თანაფარდობა იპოთეკაზე შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს კრედიტორიდან კრედიტორამდე და პროგრამის მიხედვით. თუ იპოთეკურ სესხს ყიდულობთ, გონივრული იქნება სესხების შედარება იმის მიხედვით, თუ რამდენად დიდია წინასწარ გადახდა, რა მათი საპროცენტო განაკვეთები და საკომისიოები იგულისხმება თქვენი ყოველთვიური გადახდების თვალსაზრისით და გექნებათ თუ არა დამატებითი ღირებულება PMI.
