როგორ ვიპოვოთ და ვიყიდოთ არასაბაზრო სახლები

უძრავი ქონების ინვენტარიზაცია ჯერ კიდევ მჭიდროა ქვეყნის ბევრ ბაზარზე, როგორც პოტენციური სახლის მყიდველი, გსურთ იყოთ წინ თქვენს კონკურენტზე. ეს არის ის ადგილი, სადაც ხდება ბაზრის გარეთ არსებული სიები. ასევე ცნობილია როგორც მშვიდი ან ჯიბის სიები, ეს სახლები შეიძლება იყიდება, მაგრამ არ არის ჩამოთვლილი მრავალჯერადი ჩამონათვალი მომსახურება (MLS). Ეს ნიშნავს უძრავი ქონების აგენტები ვინც ყიდის ამ ქონებას, უნდა გააკეთოს ფეხი, რომ თვითონ მოძებნოს მყიდველები.

ბაზრიდან სახლების ჩამოთვლა წარსულში იშვიათობა იყო, მაგრამ ბოლო დროს მოიპოვა მიმზიდველობა სახლის მესაკუთრეებთან წლების განმავლობაში, რაც ამ ჩამონათვალს მეორეხარისხოვანი ბაზრის ნაწილად აქცევს-განსაკუთრებით მუდმივად მზარდი პირობების ფონზე მოთხოვნა.

გამყიდველისთვის შესაძლოა ბაზრის გარეთ არსებული ჩამონათვალი საწინააღმდეგო ჩანდეს. ყოველივე ამის შემდეგ, უფრო მეტი მოთხოვნაა ვიდრე ინვენტარი, რაც ნიშნავს სატენდერო ომები

ხშირია ბევრ უბანში. მაშ, რატომ სურთ გამყიდველებს საიდუმლო სიების გაკეთება და როგორ პოულობთ ისინი თქვენ - მყიდველი?

უპირატესობები გამყიდველებისთვის

ზოგიერთი სახლის გამყიდველი ირჩევს არასაბაზრო ჩამონათვალს წყლის შესამოწმებლად, ზოგი კი უფრო კერძოა გაყიდვების პროცესი ან გაყიდვების ქვედა კომისიაზე მოლაპარაკების შესაძლებლობა, რადგან მხოლოდ ერთი აგენტია ჩართული.

ზოგიერთი სახლის მფლობელი ფიქრობდა, რომ ჯიბის ჩამონათვალი ქმნის მიმზიდველობას, რაც მათ უფრო მაღალ ფასს მოუტანს. ყოველივე ამის შემდეგ, თუ სახლი არის ჩამოთვლილია და მთავრდება ბაზარზე 30 დღეზე მეტი ხნის განმავლობაში, არსებობს დიდი შანსი, რომ პოტენციური მყიდველები შეეცადონ გააკეთონ დაბალი შეთავაზებები. გარეშე "დღეები ბაზარზე" ticker off off, არ არსებობს იმდენი შანსი, რომ გამყიდველი იქნება undercut.

როგორ იმარჯვებენ მყიდველები

თქვენთვის, როგორც მყიდველისთვის, სარგებელი off- ბაზარზე ჩამონათვალი არის ორმაგი. დამწყებთათვის, ეს გაძლევთ წვდომას ინვენტარზე, რომელსაც სახლის მყიდველები ვერ ხედავენ. თუ ყიდულობთ განსაკუთრებით ცხელ ბაზარზე, ჯიბის ჩამონათვალი შეიძლება იყოს სახლის შეძენის ერთადერთი გზა. რეგულარულ კლიმატურ პირობებში, თქვენ შეიძლება გარიგება მიიღოთ ნაწილობრივ, რადგან საკომისიო, რომელიც გამყიდველმა უნდა გადაიხადოს, უფრო დაბალია.

ყველა ბინის მყიდველი არ ეძებს ა პირველადი საცხოვრებელი. თქვენ შეიძლება ეძებოთ საინვესტიციო ქონება, ან სახლები იყიდოს და გადააბრუნოს მოგებისთვის. დიდ სამეზობლოში გასული ბაზრის ჩამონათვალი შეიძლება იყოს შესანიშნავი გზა ამ მიზნის მისაღწევად.

MLS განცხადება 8.0 თანამშრომლობის მკაფიო პოლიტიკა

არასაბაზრო სიების მნიშვნელოვან დაბრკოლებას მოჰყვა რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის მიერ "MLS განცხადება 8.0 მკაფიო თანამშრომლობის პოლიტიკის" ბოლო მონაკვეთი.ეს პოლიტიკა, რომელიც ძალაშია 2020 წლის 1 იანვრიდან, ადგილობრივი განხორციელებით სავალდებულოა 2020 წლის 1 მაისამდე, მოითხოვს უძრავი ქონების ნებისმიერ ბროკერს, რომელიც მონაწილეობს მრავალჯერადი ჩამონათვალის სერვისში, რათა წარადგინონ თავიანთი ჩამონათვალი MLS– ში ქონების მარკეტინგიდან ერთი სამუშაო დღის განმავლობაში საჯარო

MLS განცხადების პრაქტიკული გავლენა 8.0

აღსანიშნავია, რომ MLS განცხადება 8.0 არ არის კანონი ტრადიციული გაგებით. REALX MAX Victory + ფილიალების რეალტორის, დაგ ვაგნერის თქმით, „რეალტორთა ეროვნული ასოციაცია არის მმართველი ასოციაცია, არა იურიდიული პირი, არამედ ასოციაციის ყველა წევრი MLS, საბროკერო და აგენტი უნდა დაიცვან ახალი პოლიტიკა. ”

ვაგნერი აღნიშნავს, რომ ლიცენზირებული აგენტები, რომლებიც არ არიან რეალტორები (არ არიან რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის წევრები (NAR)) არ არიან შეზღუდული პოლიტიკით. ამასთან, იმის გათვალისწინებით, რომ 2020 წელს, სახლის მყიდველების 88% -მა გამოიყენა უძრავი ქონების აგენტი ან ბროკერი, პრაქტიკული გავლენა იქონია, რომ განცხადება 8.0 ვრცელდება უძრავი ქონების საცხოვრებელ გარიგებებზე.

არასაბაზრო ჩამონათვალი რჩება

საბედნიეროდ, MLS განცხადება 8.0 არ ნიშნავს საბაზრო ჩამონათვალის დასრულებას. NAR– ის ახალ პოლიტიკას აქვს ჩამონტაჟებული პარამეტრები, რაც წევრ აგენტებსა და ბროკერებს საშუალებას აძლევს შეინარჩუნონ როგორც შეზღუდული, ისე სრული ბაზრის გარეთ არსებული სიები.

მაგალითად, MLS განაცხადის 8.0 მიხედვით, გამყიდველებს შეუძლიათ უარი თქვან MLS IDX ან ინტერნეტ ეკრანზე. კიდევ ერთი ვარიანტი, რომელიც ცნობილია როგორც "ოფისის ექსკლუზიური" ჩამონათვალი ასევე ხელმისაწვდომია გამყიდველებისთვის, რომელთაც სურთ კონფიდენციალურობის დაცვა. ოფისის ექსკლუზიურის შემთხვევაში, აგენტს შეუძლია გაუზიაროს ჩამონათვალი ოფისში არსებულ სხვა აგენტებს ან ცალ-ცალკე მყიდველებს.

ზოგიერთი სხვა არასაბაზრო ვარიანტი, რომელიც ადრე იყო ხელმისაწვდომი ბროკერების საშუალებით, როგორიცაა "კერძო ჩამონათვალის ქსელები" აღარ არის ნებადართული განცხადებით 8.0. სხვა, მათ შორის "მალე" და "დაგვიანებული ჩვენება" იქნება ადგილობრივი MLS- ების კონტროლის ქვეშ, მაგრამ მოიცავს ახალ შეზღუდვებს, რაც ხელს უშლის აგენტებს გაუზიარონ ისინი მყიდველებს.

ვაგნერის თქმით, ონლაინ ვებგვერდი ზილოვი, რომელიც იღებს ჩამონათვალს MLS– ის მონაცემებიდან, მაგრამ არ არის NAR– ის წევრი, არ არის გამორიცხული გააგრძელოს შიდა პროგრამები, როგორიცაა „მალე“, „FSBO“ და „iBuyer“.

დაუკავშირდით უძრავი ქონების აგენტებს

ტრადიციული, ექსკლუზიური, არასაბაზრო სახლის პოვნა მოითხოვს მცირე საშინაო დავალებას და უამრავ ქსელს. მას შემდეგ რაც ზუსტად განსაზღვრავთ იმ სამეზობლოში, რომლის ყიდვაც გსურთ, თქვენ უნდა შეადგინოთ უძრავი ქონების აგენტების სია და დაუკავშირდეთ მათ რაიმე ოფისის ექსკლუზიური ჩამონათვალის შესახებ.

გადადით ონლაინში

გარდა იმისა, რომ უშუალოდ დაუკავშირდებით უძრავი ქონების აგენტებს, მყიდველებს აქვთ მათთვის ხელმისაწვდომი ინსტრუმენტები ინტერნეტით, რათა იპოვონ არა MLS სიები, როგორიცაა იყიდება მფლობელის მიერ (FSBO), გაზეთების კლასიფიკაცია, ან თუნდაც კრეიგსლისტი. როგორც ზემოთ აღინიშნა, ონლაინ ვებგვერდს Zillow აქვს რამდენიმე არასაკმარისი პროგრამა, რომელიც ხელმისაწვდომია პოტენციური გამყიდველებისა და მყიდველებისთვის.

მიდგომა სახლის მესაკუთრეებს

თუ თქვენ ხართ განსაკუთრებით დაინტერესებული ტერიტორია ან უბანი, ერთ -ერთი ვარიანტია უშუალოდ სახლის მესაკუთრეთა შემოწმება. თქვენ შეიძლება იპოვოთ ტყვიის კარების დაკაკუნება ან საფოსტო გზავნილების გაგზავნა. მიუხედავად იმისა, რომ ეს დაგიჯდებათ დრო და ფული - და არ იძლევა წარმატების გარანტიას - არის მცირე შანსი, რომ ერთმა ადამიანმა მაინც უპასუხოს.

ნუ გამორიცხავთ უგულებელყოფილ ქონებას, მით უმეტეს, თუ იცით, რომ რემონტის გაკეთების საშუალება გაქვთ. ალბათ, არის სახლის მეპატრონე, რომელიც იმდენად გადატვირთულია შენარჩუნების ხარჯებით - და ვინც არასოდეს სჯეროდა, რომ ოდესმე შეეძლო გაყიდვა - რომ არასასურველი შემოთავაზება კურთხევად ჩაითვლებოდა.

იმისათვის, რომ არ დაარღვიოთ ბანკი, დარწმუნდით, რომ დაბეჭდავთ გამგზავნი, რომლებიც არის იაფიც და ეფექტურიც. ყოველივე ამის შემდეგ, თქვენ გინდათ მაქსიმალურად პროფესიონალურად გამოიყურებოდეთ თქვენს მიდგომაში. და თქვენ არასოდეს იცით სანამ არ იკითხავთ.

იცოდე პროცესი

საბაზრო ჩამონათვალის პოვნა მხოლოდ ბრძოლის ნახევარია. გარიგების დასრულების ნახვა საბოლოო შედეგია, რის გამოც ბაზარზე გასული ჩამონათვალის მყიდველებმა უნდა იცოდნენ პროცესის შინაარსი და უკუჩვენებები. მას შემდეგ რაც ხელშეკრულებას მიაღწევთ, ეს არის სტანდარტული გარიგება, მაგრამ როგორც აგენტი სავარაუდოდ წარმოადგენს თქვენ ორივეს, შეიძლება ცოტა ბუნდოვანი იყოს.

ცნობილია როგორც ორმაგი სააგენტოს გაყიდვა - მიუხედავად იმისა, რომ ის სრულიად ლეგალურია - მყიდველისთვის ძნელი იქნება იმის თქმა, აქვს თუ არა აგენტს მათი საუკეთესო ინტერესი. რაც უფრო მაღალია გასაყიდი ფასი, მით უფრო მძიმე იქნება საკომისიო აგენტისთვის. თუ ყიდულობთ მცირე ინვენტარის მქონე ბაზარში, შეიძლება არ ჰქონდეს მნიშვნელობა, მიიღებთ თუ არა საუკეთესო გარიგებას, სანამ სახლში მიხვალთ, მაგრამ ღირს რომ იცოდეთ ინტერესთა ნებისმიერი კონფლიქტის შესახებ.

დედააზრი

უძრავი ქონების ბაზარი ჯერ კიდევ ცხელია ქვეყნის ბევრ რაიონში, უფრო მეტი მოთხოვნით, ვიდრე ინვენტარი. იმედგაცრუებულ მყიდველებს, რომლებმაც განაცხადეს სახლებიდან, სჭირდებათ რაიმე უპირატესობა. მიუხედავად იმისა, რომ MLS განცხადება 8.0 მკაცრად ზღუდავს წვდომას არასაბაზრო სიებზე, ის მათ სრულად არ კრძალავს. შეასრულეთ თქვენი საშინაო დავალება, გააცნობიერეთ, რომ არსებობს რისკები და იცოდეთ, რომ თქვენი მომავალი სახლის პოვნა არასაბაზრო ჩამონათვალის საშუალებით შეიძლება ღირს ძალისხმევად.