იპოთეკური განაკვეთების პროგნოზირება: იყიდეთ, გაყიდეთ თუ რეფი?

თუ თქვენ იმ ადამიანების უმეტესობას ჰგავხართ, რომლებიც იხდიან იპოთეკას ან ეძებენ ყიდულობენ ან ყიდიან სახლს, დიდი ალბათობაა ყურადღება მიაქციოთ სად იპოთეკური განაკვეთები მიემართებიან. ყიდვის, გაყიდვის ან რეფინანსირების გადაწყვეტილების მიღებისას განიხილეთ შემდეგი სტრატეგიები, თუ განაკვეთები უცვლელი დარჩება, გაიზრდება ან უფრო დაბალი იქნება.

როდესაც საპროცენტო განაკვეთები სტაბილურია

იპოთეკური სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთი უკვე რამდენიმე წელია ისტორიულ ზღვარზეა, რაც კარგ მდგომარეობაში აყენებს თქვენ იყიდოთ ან გაყიდოთ სახლი. თქვენი მსყიდველუნარიანობა, რაც იმას ნიშნავს, თუ რამდენ სახლს შეძლებთ, ისტორიულად არის ძლიერი. ეს ვარაუდობს, რომ თქვენი კრედიტი კარგია და თქვენ გაქვთ დაბალი საპროცენტო სესხის უფლება.

საპროცენტო განაკვეთები 30% -იანი იპოთეკური სესხებისათვის 4.5% -მდე მერყეობს. ეს არის მაშინ, როდესაც 2012 წლის ბოლოს მათ რეკორდულ მაჩვენებელს მიაღწიეს - 3.3%, მაგრამ რეცესიამდე მომდევნო წლებში 6% -იანი დიაპაზონის ქვემოთ.

თუ თქვენ შეიძენთ სახლს 300,000 აშშ დოლარად 20% –იანი განვადებით და დანარჩენს დააფინანსებთ 30 – წლიანი ფიქსირებული სესხით 4.5% –ით თქვენი ყოველთვიური გადასახადი იქნება 1,216.04 აშშ დოლარი. იმავე სახლის დაფინანსება 6% -ით გაზრდის თქვენს გადასახადებს 1,438.92 აშშ დოლარამდე, თვეში 200 დოლარზე მეტით. დღევანდელი დაბალი განაკვეთები საშუალებას გაძლევთ შეიძინოთ მეტი სახლი იმავე ყოველთვიური გადასახადებით, რასაც გადაიხდიდით პატარა სახლისთვის უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთით რამდენიმე წლის წინ.

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში ისტორიულად დაბალი განაკვეთები ასევე დაეხმარა საბინაო ბაზრის აღდგენას, თუმცა ნელა, მას შემდეგ, რაც 2007 წელს ფინანსური ბაზრები დაიშალა. ეს კარგი ამბავია გამყიდველებისთვის, რომელთაგან ბევრმა დაინახა, რომ სახლის ფასები აღდგა რეცესიის დონის ვარდნის შემდეგ. (დაწვრილებით იხილეთ: იპოთეკა: ფიქსირებული კურსი vs. რეგულირებადი განაკვეთი.)

თუ ტარიფები დაეცემა

წლების განმავლობაში ისტორიული ვარდნის შემდეგ, იპოთეკური განაკვეთი იზრდება. თეორიულად, რაღაც მომენტში, მათ შეეძლოთ კვლავ დაეშვათ. თუ ისინი ასე იქცევიან, ზემოთ ნათქვამი მაინც მართალია.

თუ თქვენ გაქვთ რეგულირებადი განაკვეთი იპოთეკური სესხი (ARM) და განაკვეთები დაეცემა ან იგივე დარჩება, შეგიძლიათ განიხილოთ რეფინანსირება ფიქსირებული საპროცენტო სესხით, რათა თავიდან ავიცილოთ სტრესი წლების განმავლობაში საპროცენტო განაკვეთების ზრდის გამო მოდი საპროცენტო განაკვეთები რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკებზე, ასევე ცნობილი როგორც ცვლადი განაკვეთის იპოთეკური სესხები, თავდაპირველად უფრო დაბალია ვიდრე ფიქსირებული საპროცენტო სესხები მოცემული პერიოდისთვის - მაგალითად, ხუთი წლის განმავლობაში. შესავალი პერიოდის დასრულების შემდეგ განაკვეთები იზრდება საბაზრო ინდექსების მიხედვით, რაც საბოლოოდ აჭარბებს ფიქსირებული საპროცენტო სესხების განაკვეთს. ამან შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს თქვენი ყოველთვიური გადასახადები.

თუ თქვენ გაქვთ ფიქსირებული საპროცენტო სესხი და განაკვეთები ეცემა, ღირს გადახედოთ მის რეფინანსირებას მოკლევადიან სესხად. მაგალითად, თუ თქვენ გაქვთ 20 წელი 30 წლიანი იპოთეკით, შეიძლება აზრი ჰქონდეს დარჩენილი 20 წლის ახალ 15 წლიან იპოთეკაში დაფინანსებას. 15 წლიანი იპოთეკური სესხები ასევე დაბალია ვიდრე 30 წლიანი იპოთეკური სესხი. შეაერთეთ ეს განაკვეთის ვარდნით და თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ გადახდილი პროცენტის ოდენობა და გადაიხადოთ თქვენი იპოთეკა უფრო ადრე.

რეფინანსირებისას ყოველთვის გაითვალისწინეთ თქვენი უნიკალური გარემოებები. დახურვის ხარჯების ფაქტორი და რამდენი დრო დასჭირდება ხარჯების სარგებლის რეალიზებას. მაგალითად, რამდენ ხანს აპირებთ თქვენს სახლში ცხოვრებას გაყიდვამდე? გატეხავთ თუნდაც გაყიდვის დაწყებამდე? საერთოდ, რაც უფრო დიდია გამოჩენილი იპოთეკური სესხი, მით უფრო დიდი გავლენა ექნება ქვედა განაკვეთებს თქვენს ყოველთვიურ გადასახადებზე. (დაწვრილებით იხილეთ: ფიქსირებული ან ცვლადი განაკვეთის იპოთეკა: რაც უკეთესია ახლავე.)

და, რა თქმა უნდა, დაბალი განაკვეთები ნიშნავს, რომ თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ მეტი სახლი - და მეტ ადამიანს შეუძლია თქვენი სახლი - ასე რომ, ეს შეიძლება იყოს კარგი დრო სახლის ყიდვის ან გაყიდვისთვის.

მზარდი ტარიფები

როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება და თქვენ გაქვთ დაბალი საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკური სესხი და არ ეძებთ გაყიდვას ან ყიდვას, შეგიძლიათ სიამოვნებით გაატაროთ კურსი და კარგად დაიძინოთ ღამით. მაგრამ თუ თქვენ გჭირდებათ უფრო დიდი სახლი ან გიწევთ გადაადგილება, გახსოვდეთ გრძელვადიანი შეხედულება, რომ ისტორიულად, სახლის ღირებულებებმა შეინარჩუნა ინფლაცია. გარდა ამისა, ინფლაციის მატებასთან ერთად, თქვენი იპოთეკური გადასახადები ფიქსირებული განაკვეთის სესხზე უცვლელი რჩება. (დაწვრილებით იხილეთ: როგორ ვიყიდოთ იპოთეკური განაკვეთები.)

ასევე გაითვალისწინეთ, რომ საშუალო ფასები სახლებისთვის გაიზარდა რეცესიის შემდგომ. თუ თქვენი სახლის ღირებულება გაიზარდა, თქვენი კაპიტალიც გაიზარდა. კაპიტალი არის სახლის მფლობელობა, გამოკლებული სესხის ბალანსი. (დაწვრილებით იხილეთ: უნდა დააფინანსოთ თქვენი იპოთეკური სესხი, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება.)

$ 300,000 სახლის ღირებულების 10% -იანი ზრდა ნიშნავს $ 30,000 მეტს ჯიბეში გაყიდვისას. ეს ხელს შეუწყობს თქვენი მომავალი სახლის ყიდვისას უფრო დიდი თანხის ჩარიცხვას და დაეხმარება უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთების ანაზღაურებას ყოველთვიური გადასახადის შემცირებით. (დაწვრილებით იხილეთ: გაქვთ კარგი იპოთეკური განაკვეთი? ჩაკეტე!)

მიუხედავად იმისა, რომ საპროცენტო განაკვეთის ზრდა არ არის იდეალური ყიდვისა და გაყიდვისთვის, თუ მას გააჩნია მეტი კაპიტალი, ეს დამატებითი თანხა დაგეხმარებათ გააუქმოთ უმაღლესი საპროცენტო განაკვეთების ეფექტი.

დედააზრი

კონსენსუსი იმაში მდგომარეობს, რომ საპროცენტო განაკვეთები 2018 წელს და შემდგომ კვლავაც გაიზრდება, რადგან ფედერალური სარეზერვო სისტემა პერიოდულად ზრდის თავის საორიენტაციო განაკვეთს და პროგნოზირებს, რომ იგი ამას გააგრძელებს. ეს ნიშნავს, რომ ბინის მყიდველებმა უნდა იფიქრონ ახლა მოქმედებაზე. რა თქმა უნდა, ყოველთვის არის შანსი, რომ მომავალში განაკვეთები შემცირდეს. თუ ეს ასეა, მყიდველები მზად უნდა იყვნენ გამოიყენონ ნებისმიერი ვარდნა.

იმის გამო, რომ განაკვეთები ჯერ კიდევ შედარებით დაბალია, ძველი იპოთეკური სესხის მფლობელებმა, რომლებსაც ჯერ არ აქვთ დაფინანსებული, უნდა განიხილონ აზრი აქვს თუ არა ამის გაკეთებას დაბალი ყოველთვიური გადასახადების უზრუნველსაყოფად. სახლის მფლობელებმა, რომლებსაც აქვთ იარაღი, არ უნდა დაკარგონ დრო იმის გათვალისწინებით, უნდა გადავიდნენ თუ არა ფიქსირებულ სესხზე. როგორც ყოველთვის, გასათვალისწინებელია ხარჯების დახურვა და საკუთარი ვადები (რამდენ ხანს აპირებთ დარჩენა თქვენს ახლანდელ სახლში?).

Კითხვის გაგრძელება

• შეამოწმეთ მიმდინარე იპოთეკური განაკვეთები
• როგორ მუშაობს საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკურ სესხზე
• იპოთეკის გადახდის სტრუქტურის გაცნობიერება
• იპოთეკური ქულები: რა აზრი აქვს?
• იპოთეკა: ფიქსირებული კურსი vs. რეგულირებადი განაკვეთი
• ფიქსირებული ან ცვლადი განაკვეთის იპოთეკა: რომელია უკეთესი ახლა?
• იპოვეთ საუკეთესო იპოთეკური ტარიფები
• გაქვთ კარგი იპოთეკური განაკვეთი? ჩაკეტე!
• ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ იპოთეკურ განაკვეთებზე
• რეგულირებადი საპროცენტო იპოთეკა: რა ხდება მაშინ, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება
• როგორ მოქმედებს საპროცენტო განაკვეთი საბინაო ბაზარზე
• სახლის ფასი ან საპროცენტო განაკვეთი უფრო მნიშვნელოვანია?
• 7 სულელური დაბალი პროცენტის იპოთეკური ხრიკი
• იპოთეკური ტარიფების ყიდვა