როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავ ქონებაში

გაინტერესებთ თუ არა ინვესტიციის პოტენციალი უძრავი ქონება ან თქვენ უბრალოდ ავად ხართ იმ ინფრომაციებით, რომლებიც გვპირდებიან ნაკლებად ცნობილ გზებს "თქვენი ქონებიდან მოგების მისაღებად", ღირს იმის სწავლა, თუ როგორ ქმნის უძრავი ქონება სიმდიდრეს.

ვიდრე გაურკვეველი სტრატეგიების უზრუნველყოფა ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ან პრაიმერი სახლის მესაკუთრეობა პირველად მყიდველებისთვის, ეს სტატია ყურადღებას გაამახვილებს იმაზე, თუ როგორ უნდა გამოიმუშაოთ ფული უძრავი ქონების საშუალებით. იგი მოიცავს ორივე ძირითად მეთოდს, რომელიც არ შეცვლილა საუკუნეების განმავლობაში, არ აქვს მნიშვნელობა რა სახის სიპრიალისაა მომენტის გურუები ცდილობენ გამოიყენონ ისინი, ისევე როგორც კონკრეტული შესაძლებლობები, რომლებიც შედარებით გაჩნდა ცოტა ხნის წინ

უძრავი ქონების მოგება ქონების ღირებულების გაზრდიდან

უძრავი ქონების მოგების ყველაზე გავრცელებული გზა: ეს აფასებს- ანუ იზრდება ღირებულება. ეს მიიღწევა სხვადასხვა გზით სხვადასხვა ტიპის ქონებისთვის, მაგრამ ის რეალიზებულია მხოლოდ ერთი გზით: გაყიდვის გზით. თუმცა, შეგიძლიათ გაზარდოთ თქვენი ინვესტიციის დაბრუნება ქონებაზე რამდენიმე გზით. ერთი გზა - თუ თქვენ სესხებით აიღეთ ფული ქონების შესაძენად - არის სესხის დაფინანსება დაბალი პროცენტით. ეს შეამცირებს თქვენი ქონების ღირებულების საფუძველს, რითაც გაზრდის მისგან გაწმენდილ თანხას.

განუვითარებელი მიწების დაფასების ყველაზე აშკარა წყაროა, რა თქმა უნდა, მისი განვითარება. ქალაქების გაფართოებასთან ერთად, მიწა საზღვრებს მიღმა სულ უფრო ღირებული ხდება იმის გამო, რომ დეველოპერები შეიძენენ მას. მას შემდეგ, რაც დეველოპერები აშენებენ სახლებს ან კომერციულ შენობებს, ის კიდევ უფრო გაზრდის ამ ღირებულებას.

მიწაზე დაფასება ასევე შეიძლება იყოს ძვირფასი წიაღისეულის ან სხვა საქონლის აღმოჩენებით - იმ პირობით, რომ მყიდველი ფლობს მათ უფლებებს. ამის უკიდურესი მაგალითი იქნება გასაოცარი ზეთი, მაგრამ მადლიერება ასევე შეიძლება მოვიდეს ხრეშის საბადოებიდან, ხეებიდან და სხვა ბუნებრივი რესურსებიდან.

საცხოვრებელი ფართების დათვალიერებისას, მდებარეობა ხშირად არის შეფასების უდიდესი ფაქტორი. სახლის ირგვლივ არსებული სამეზობლო ვითარდება, დაემატება სატრანზიტო მარშრუტები, სკოლები, სავაჭრო ცენტრები, სათამაშო მოედნები და სხვა, ეს ცვლილებები იწვევს სახლის ღირებულების ზრდას. რასაკვირველია, ეს ტენდენცია შეიძლება საპირისპიროდ მუშაობდეს, როდესაც სახლის ფასეულობები მცირდება, როდესაც სამეზობლო იშლება.

სახლის გაუმჯობესებამ ასევე შეიძლება ხელი შეუწყოს მოწონებას. დამატებითი აბაზანის განთავსება, ავტოფარეხის გათბობა და სამზარეულოს განახლება უახლესი ტექნიკით არის რამოდენიმე გზა, თუ როგორ შეიძლება საკუთრების მფლობელმა გაზარდოს სახლის ღირებულება.

Კომერციული საკუთრება იძენს ღირებულებას იმავე მიზეზების გამო, როგორც ნედლი მიწა და საცხოვრებელი უძრავი ქონება: ადგილმდებარეობა, განვითარება და გაუმჯობესება. ის საუკეთესო კომერციული თვისებები მუდმივად მოთხოვნადია.

ინფლაციის როლი ქონების ღირებულებებში

შეფასების გათვალისწინებისას თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ ეკონომიკური გავლენა ინფლაცია. წლიური ინფლაციის 10% ნიშნავს, რომ თქვენს დოლარს შეუძლია იყიდოს იმავე საქონლის მხოლოდ 90% მომდევნო წელს და ეს მოიცავს ქონებას. 1970 წელს 100 ათასი დოლარი რომ ღირებულიყო მიწის ნაკვეთი და ის ათწლეულების განმავლობაში მიძინებული და განუვითარებელი ყოფილიყო, დღესაც ბევრჯერ მეტის ღირსი იქნებოდა. 1970 -იან წლებში გაქცეული ინფლაციისა და მას შემდეგ სტაბილური ტემპის გამო, სავარაუდოდ, $ 500,000 -ზე მეტი დასჭირდებოდა ამ მიწის შეძენას, თუ ვარაუდობთ, რომ $ 100,000 იყო სამართლიანი საბაზრო ღირებულება დროზე.

ამრიგად, მხოლოდ ინფლაციამ შეიძლება გამოიწვიოს უძრავი ქონების გაძლიერება, მაგრამ ეს ცოტაა პიროსის გამარჯვება. მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ ყიდვისას ინფლაციის გამო შეგიძლიათ მიიღოთ ხუთჯერ თქვენი ფული, ბევრი სხვა საქონლის ყიდვაც ხუთჯერ მეტი ღირს, ასე რომ თქვენს ახლანდელ გარემოში მსყიდველუნარიანობა კვლავ ფაქტორია.

უძრავი ქონების მოგება შემოსავლიდან

უძრავი ქონების სიმდიდრის გამომუშავების მეორე დიდი გზა არის რეგულარული გადახდების უზრუნველყოფა შემოსავალი. როგორც წესი, ქირა მოიხსენიება, უძრავი ქონებიდან შემოსავალი შეიძლება მრავალი ფორმით იყოს.

ნედლი მიწის შემოსავალი

იმისდა მიხედვით, თუ რა უფლებები გაქვთ მიწაზე, კომპანიებს შეუძლიათ გადაგიხადონ ჰონორარი ნებისმიერი აღმოჩენისთვის ან რეგულარული გადახდისთვის ნებისმიერი სტრუქტურისთვის, რომელსაც ისინი დაამატებენ. ესენია, მაგალითად, ტუმბოს ჯეკები, მილსადენები, ხრეშის ორმოები, მისასვლელი გზები და უჯრედის კოშკები. ნედლი მიწა ასევე შეიძლება იქირაოს წარმოებისთვის, ჩვეულებრივ სასოფლო -სამეურნეო წარმოებისთვის, ხოლო მიწის ნაკვეთები ხეებით შეიძლება იყოს ღირებული იმ ხისათვის, რომლის პერიოდულად მოპოვებაც შესაძლებელია.

საცხოვრებელი ქონების შემოსავალი

საცხოვრებელი ქონების შემოსავლის უმეტესი ნაწილი მოდის ძირითადი ქირის სახით. თქვენი მოიჯარეები იხდიან ფიქსირებულ თანხას თვეში - რაც გაიზრდება ინფლაციასთან და მოთხოვნასთან ერთად - და თქვენ გამორიცხავთ თქვენს ხარჯებს, დანარჩენ ნაწილს მოითხოვთ ქირავნობის შემოსავლად. სასურველი ადგილმდებარეობა კრიტიკულად მნიშვნელოვანია იმის უზრუნველსაყოფად, რომ თქვენ შეგიძლიათ მარტივად უზრუნველყოთ მოიჯარეები.

კომერციული ქონების შემოსავალი

კომერციულ საკუთრებას შეუძლია მიიღოს შემოსავალი ზემოაღნიშნული წყაროებიდან, ძირითადი ქირა კვლავ ყველაზე გავრცელებული, მაგრამ ასევე შეუძლია დაამატოს კიდევ ერთი სახით ვარიანტი შემოსავალი. ბევრი კომერციული მოიჯარე გადაიხდის გადასახადები ისეთი სახელშეკრულებო ვარიანტებისთვის, როგორიცაა პირველი უარის უფლება მეზობელ ოფისში. მოიჯარეები იხდიან ა პრემია განახორციელოს ეს პარამეტრები, გამოიყენოს ისინი თუ არა. ოფციონური შემოსავალი ზოგჯერ არსებობს ნედლეულ მიწაზე და საცხოვრებელ საკუთრებაზეც კი, მაგრამ ისინი საერთო არ არის.

საცხოვრებელი უძრავი ქონება: გზები მოგებამდე

აქ არის უფრო დეტალურად განხილული მრავალი გზა, რომლითაც შეგიძლიათ მიიღოთ შემოსავალი საცხოვრებელი სახლებიდან.

იყიდეთ და გააჩერეთ

ეს არის უძრავი ქონებიდან შემოსავლის მიღების ერთ -ერთი ყველაზე ტრადიციული გზა. ამის განხორციელების მრავალი გზა არსებობს: შეგიძლიათ შეიძინოთ ერთი ოჯახიანი სახლი და იქირაოთ იგი; იყიდეთ მრავალსართულიანი სახლი და იცხოვრეთ ერთ-ერთ ერთეულში, იქირავეთ სხვები-იდეალურად იპოთეკისა და საკუთარი საცხოვრებლის ხარჯების დასაფარად; ან იყიდეთ მრავალშვილიანი სახლი და იქირავეთ ყველა ერთეული შენ თვითონ მართავ ქონებას ან აყვანის ა მმართველი კომპანია გაქირავების ერთეულების გატარება, ქირის შეგროვება, საჭირო რემონტის მოგვარება და ა.შ.

შემობრუნება

ქონება ფლიპერები სპეციალიზირებულნი არიან სახლებში მოკლე დროში დაამატოთ მაღალი ანაზღაურება და შემდეგ გაყიდონ ისინი. შემობრუნება ეს შეიძლება იყოს მომგებიანი, თუ იცით როგორ იპოვოთ ქონება გასაკეთებლად, თქვენ გაქვთ საჭირო უნარები რემონტის გასაკეთებლად საკუთარ თავს ან ზედამხედველობას ეკიპაჟი განახორციელოს ისინი, და თქვენ გაქვთ განცდა ქონების ძირითადი ხარჯები და პოტენციალი ღირებულება.

Airbnb და შვებულების გაქირავება

სახლიდან გაქირავების მოთხოვნა გაიზარდა ბოლო წლებში, რადგან ბევრმა მოგზაურმა ეს ვარიანტი სასტუმროში დარჩენას ამჯობინა. სახლის მეპატრონეებს შეეძლოთ შემოსავლის გამომუშავება სახლის ან თუნდაც ოთახის მოკლევადიანი გაქირავებით, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ ქონება მდებარეობს იმ ტურისტულ ადგილას, რომელიც ცნობილი ტურისტული ადგილია. გაურკვეველია როდის დაბრუნდება ეს ბაზარი. მაგრამ თუ ის კვლავ გამოჩნდება, გაითვალისწინეთ, რომ მოკლევადიანი ქირა რეგულირდება და ზოგჯერ იკრძალება გარკვეულ ქალაქებშიც კი. შეამოწმეთ თქვენი ქალაქის შინაგანაწესი, სანამ ქონებას განათავსებთ ვებგვერდზე, როგორიცაა Airbnb, VRBO ან HomeAway. და ასევე გაერკვნენ, რა დამატებით ღრმა წმენდა და გაწმენდა სტუმრებს შორის დაამატებს ხარჯებს.

უძრავი ქონების შემოსავლის ალტერნატიული წყაროები

უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტი (REITs), იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები (MBS), იპოთეკური საინვესტიციო კორპორაციები (MIC) და უძრავი ქონების საინვესტიციო ჯგუფები (REIG) არის საინვესტიციო ალტერნატივა უძრავი ქონების სექტორში. ისინი ზოგადად განიხილება როგორც უძრავი ქონების შემოსავლის გამომუშავების სატრანსპორტო საშუალება, მაგრამ მათ აქვთ განსხვავებული პროცესები ამის შესასრულებლად და განსხვავებული პროცესები შესვლისთვის.

REITs

REIT– ით, მრავალი კომერციული საკუთრების მფლობელი ყიდის აქციებს (ხშირად საჯაროდ ვაჭრობს) ინვესტორებს (როგორც წესი, მეტი ქონების შესყიდვის დასაფინანსებლად) და შემდეგ გადასცემს ქირავნობის შემოსავალს სახით a განაწილება. REIT არის მემამულე მოიჯარეებისთვის (რომლებიც იხდიან ქირას), მაგრამ REIT– ის მფლობელები აღრიცხავენ შემოსავალს მას შემდეგ, რაც შენობა -ნაგებობების და REIT– ის ექსპლუატაციის ხარჯები ამოღებულია. არსებობს სპეციალური მეთოდი REIT– ის შეფასება.

MBS, MIC და REIG

ეს არის კიდევ ერთი ნაბიჯი ამოღებული, რადგან ისინი ინვესტირებას ახდენენ კერძო იპოთეკაში, ვიდრე ძირითად საკუთრებაში. MIC– ები განსხვავდება MBS– ებიდან იმით, რომ მათ აქვთ მთელი იპოთეკური სესხი და გადასცემენ ინვესტორებს პროცენტს გადახდებისგან, ვიდრე უზრუნველყოფენ ძირითადი და/ან პროცენტის ნაწილების უსაფრთხოებას. და მაინც, ორივე არ არის იმდენად უძრავი ქონების ინვესტიცია, რამდენადაც ვალი ინვესტიციები. REIG– ები, როგორც წესი, არის კერძო ინვესტიციები საკუთარი უნიკალური სტრუქტურით, რაც ინვესტორებს სთავაზობს კაპიტალის ინვესტიციებს ან პარტნიორულ მომსახურებას.

უძრავი ქონების ინვესტიციის სხვა გზები

ერთი ვარიანტი არის არაფორმალური საცხოვრებელი უძრავი ქონების ვარიანტი, რომელიც მოითხოვს გადაიხადოთ საფასური, ან პრემია, რომ გქონდეთ უფლება იყიდოთ სახლი განსაზღვრული ვადით შეთანხმებულ ფასად. თქვენ მაშინ პოულობთ ინვესტორებს, რომლებიც გადაიხდიან უფრო მეტს, ვიდრე თქვენი ოფციონის ფასი ქონებაში. ამ შემთხვევაში, პრემია, რომელსაც მიიღებთ, არსებითად არის მპოვნელის საფასური ინვესტიციის მაძიებელ პირთან გასაყიდად მომუშავე პირთან შესატყვისად - არაფრით განსხვავდება უძრავი ქონების აგენტისგან კომისია, მართლა მიუხედავად იმისა, რომ ეს არის შემოსავალი, ის არ მოდის უძრავი ქონების მფლობელობაში (ანუ საქმის ხელში ჩაგდებაში).

სხვა ვარიანტები მოიცავს:

• მოკლე გაყიდვები- ეს გულისხმობს კრედიტორისგან სახლის ყიდვას, როდესაც იპოთეკური მიმღები ჩამორჩება გადახდებს. მოკლე გაყიდვები შეიძლება იყოს შრომატევადი და რთული წინადადება.
• იჯარის პარამეტრები- ეს არის რასაც სახელი გულისხმობს. Როდესაც შენ იჯარა ყიდვის უფლებით ხარის უძრავი ქონების ბაზარზე, სადაც ფასები იზრდება, შესაძლოა მოგვიანებით შეძლოთ შესყიდვის დასრულება უფრო დაბალ, წინასწარ განსაზღვრულ ფასად, ან მიიღოთ მოგება თქვენი ნასყიდობის უფლების გაყიდვით.
• კონტრაქტის გაფუჭება- სახლების გადაბრუნების ნაცვლად, ამ ტიპის გადაბრუნება გულისხმობს ნასყიდობის ხელშეკრულების უფლების სხვა მყიდველზე გადაცემას. თუ თქვენ შეძლებთ გაჭირვებული გამყიდველების და მოტივირებული მყიდველების პოვნას და მათ ერთად შეკრებას, თქვენ შეძლებთ მოგების მიღებას ამ გზით.

დედააზრი

უძრავი ქონების ფულის გამომუშავების რამდენიმე დადასტურებული სტრატეგია არსებობს. შეფასება, ინფლაცია და შემოსავალი სიაში მაღალია, მაგრამ უძრავი ქონების რამდენიმე ალტერნატიული ინვესტიციაც არსებობს. თქვენი ინვესტიციების, რისკების და იმის ღირებულება, ღირს თუ არა ეს პროცესი, თქვენზეა დამოკიდებული.