გამოიყენეთ თქვენი დანაზოგი იპოთეკის განვადებით

ამ დღეებში, გასაკვირი ადვილია საშუალოზე დაბალი კრედიტის მქონე მომხმარებლებისთვის სახლის ყიდვა გაცილებით ნაკლები ვიდრე ტრადიციულ 20% -იან წინასწარ გადახდაზე. Არიან, იმყოფებიან FHA იპოთეკა, რომელიც მოითხოვს მხოლოდ 3.5% -იან შემცირებას.და მათთვის, ვინც კვალიფიცირდება, VA სახლის სესხები საშუალებას აძლევს მყიდველებს დააფინანსონ თავიანთი სახლის სრული ფასი.

ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი დაბალი განვადებითაც შედარებით ადვილი მოსაპოვებელია. ფანი მეი და ფრედი მაკი, რომლებიც ყიდულობენ იპოთეკურ სესხებს აშშ -ის კრედიტორებისგან, შეამცირეს მოთხოვნები მინიმალური წინასწარი გადახდა 3% -მდე პირველად სახლის მყიდველებისთვის და დაბალი შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის, რომლებიც კვალიფიცირდება.ამით მათ გაუხსნეს კარი ბანკებს კონკურენცია გაუწიონ ნაღდი ფულით შეზღუდული სახლის მყიდველებს.

მიუხედავად იმისა, რომ შესაძლებელია სახლის ყიდვა ძალიან მცირე ფასებით, კარგი იდეაა თუ არა ეს სხვა საკითხია. აქვს თუ არა აზრი დანაზოგის დაგროვებას მანამ, სანამ არ შეძლებთ მეტი ფულადი სახსრების დახურვას? და რამდენი თქვენი დანაზოგი უნდა ჩადოთ საცხოვრებელში? აქ გასათვალისწინებელია რამდენიმე ფაქტორი.

ქვედა გადასახადი: უმაღლესი გრძელვადიანი ხარჯები

ალბათ, პირველი, რაზეც უნდა იფიქროთ დაბალშემოსავლიანი სესხებით, არის ის, რომ მცირე გამონაკლისის გარდა, ისინი გრძელვადიან პერსპექტივაში უფრო ძვირი დაგიჯდებათ. იმის გამო, რომ თქვენ უფრო მეტად აფინანსებთ სახლის ფასს, თქვენი პროცენტის გადახდა სესხის ვადის განმავლობაში გაცილებით მაღალი იქნება.

მაგალითად, თუ ყიდულობთ 200,000 აშშ დოლარის ღირებულების სახლს 5% –ით 20% –ის ნაცვლად, 30 – წლიანი სესხის განმავლობაში გადაიხდით დაახლოებით 35,000 აშშ დოლარის პროცენტს. ცხადია, თქვენ ასევე მეტს გადაიხდით დაფარვისთვის მთავარი სესხისაც.

იმის გათვალისწინებით, თუ რამდენად წარმოუდგენლად დაბალია დღევანდელი საპროცენტო განაკვეთები, მხოლოდ ამან შეიძლება არ შეგაფერხოს სახლის ყიდვა ადრე თუ გვიან. უფრო დიდი საზრუნავი არის თქვენი ხარჯების დამატება იპოთეკური დაზღვევა პრემიები, რომლებიც თქვენ ჩვეულებრივ უნდა გადაიხადოთ, თუ ყიდულობთ სახლს ან ბინას 20% -ზე ნაკლები ფასდაკლებით. ამ გადასახადების მიზანია დაფაროს კრედიტორების ზარალი, თუ თქვენ სესხზე უარი თქვით.

იპოთეკური დაზღვევის ორი ძირითადი ტიპი არსებობს. თუ ამოიღებ ა FHA სესხი, კერძო კრედიტორები უზრუნველყოფენ სახსრებს თქვენი სახლის შესყიდვისთვის და მთავრობა მოქმედებს როგორც თქვენი დამზღვევი. თუ სახლის ღირებულება 625,000 აშშ დოლარზე ნაკლებია, წლიური იპოთეკური დაზღვევის პრემია (MIP) არის 0.80% ან 0.85%, რაც დამოკიდებულია დაფინანსებული თანხა. თქვენ ასევე უნდა გადაიხადოთ წინასწარი პრემია 1.75%, რაც შეადგენს $ 3,000 -ზე მეტს $ 180,000 სესხისთვის.

თუ თქვენ მიიღებთ ა ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი, სამაგიეროდ იხდით რაღაცას სახელწოდებით კერძო იპოთეკური დაზღვევა, ან PMI. როგორც წესი, ის ღირს სადმე 0.3% და 1.15% წელიწადში, თუმცა ამ შემთხვევაში არ არის წინასწარი გადასახადი.

წინასწარი გადახდის კომპრომისი

ნიშნავს თუ არა იპოთეკური დაზღვევის პერსპექტივა თქვენ უნდა დაელოდოთ სანამ სახლის ხარჯების სრულად 20% -ს დაანებებთ? Არ არის აუცილებელი.

დამწყებთათვის, ზოგიერთ ძვირადღირებულ ქალაქში, ლოდინი ყოველთვის არ არის რეალისტური. თუ თქვენ ცხოვრობთ ქვეყნის იმ ნაწილში, სადაც მოკრძალებული სახლებიც კი $ 400,000 ღირს, ბაზარზე შესვლამდე 80,000 აშშ დოლარის გადახდა მოგიწევთ. და თუ თქვენ ცხოვრობთ ისეთ მხარეში, სადაც ყიდვა უფრო ძვირი ღირს, ვიდრე ქირაობა, შეიძლება იყოს ზედმეტი ხელისშემშლელი ფაქტი, რომ დარჩეთ გვერდით მანამ, სანამ არ დაზოგავთ საკმარისად, რათა თავიდან აიცილოთ იპოთეკური დაზღვევა.

ზოგიერთი ადამიანისთვის, საუკეთესო ვარიანტი შეიძლება იყოს შუალედის პოვნა მინიმალურ განვადებასა და ტრადიციულ 20%-ს შორის. მაგალითად, თუ აიღებთ FHA სესხს და დადებთ 10%-ს, თქვენი იპოთეკური დაზღვევა გაუქმდება 11 წლის შემდეგ; წინააღმდეგ შემთხვევაში, თქვენ გააგრძელებთ მის გადახდას სესხის სრულად.შეგიძლია? გადაფინანსება მოგვიანებით დაზღვევისგან თავის დასაღწევად? რა თქმა უნდა. მაგრამ არ არსებობს გარანტია იმისა, რომ საპროცენტო განაკვეთები იქნება მათ ისტორიულ ზღვრამდე ან ახლოს, როდესაც ამას გააკეთებთ.

გარდა ამისა, თქვენი იპოთეკური დაზღვევის პრემია იკლებს, როდესაც თქვენ გადაიხდით უფრო დიდ თანხას. როდესაც იღებთ 15 წლიან იპოთეკას, მაგალითად, თუ შეგიძლიათ გადაიხადოთ 10% წინასწარ, წლიური გადახდა 0,70% -დან 0,45% -მდე მცირდება.

მიუხედავად იმისა, რომ დეტალები ოდნავ განსხვავდება PMI– სთან, იგივე ლოგიკა მოქმედებს. რაც უფრო დიდია თქვენი წინასწარი გადახდა, მით ნაკლები უნდა გადაიხადოთ პრემიები. PMI– ს ერთი უპირატესობა ისაა, რომ ფედერალური კანონის თანახმად, შეგიძლიათ გააუქმოთ იგი მას შემდეგ, რაც 20% –იან კაპიტალს მიაღწევთ თქვენს სახლში.

თუ ბანკი ინახავს თქვენს იპოთეკას მათ წიგნებში—ანუ ის არ ყიდის ისეთ სუბიექტს, როგორიცაა Fannie Mae ან Freddie Mac—შეიძლება საერთოდ არ მოითხოვოს დაზღვევა. თუმცა, ბანკები ხშირად იხდიან წინასწარ ან უფრო მაღალ საფასურს საპროცენტო განაკვეთი თუ თქვენ აირჩევთ დაბალ განვადებით სესხს, რათა დაგეხმაროთ შეამციროთ რისკი, რომელსაც ისინი იღებენ. ერთი პროცენტული პუნქტის დამატებით ნახევარსაც კი შეიძლება დაგიჯდეთ რამდენიმე ათასი დოლარით მეტი 30 წლის განმავლობაში. საერთო ეფექტი იგივეა: როდესაც მეტს დადებთ, შეგიძლიათ ნასესხები ნაკლებით.

წყალქვეშ გასვლის რისკი

სახლის ყიდვისას მინიმუმამდე დაყვანის კიდევ ერთი ნაკლი არის ის, რომ თქვენ გაქვთ ნაკლები დაცვა საბინაო ბაზრის ვარდნის შემთხვევაში. მხოლოდ 3% -ით ან 4% -ით შემცირებით, თქვენ ადვილად იპოვით საკუთარ თავს ბანკის მიმართ იმაზე მეტს, ვიდრე თქვენი სახლი ღირს. ეს არის ზუსტად ის, რაც დაემართა ბევრ სახლის მესაკუთრეს 2007-2008 წლების საცხოვრებლის ჩამონგრევისას.

Შენ თუ წახვალ წყალქვეშა თქვენს სახლში და მოულოდნელად დაკარგავთ სამსახურს, მაგალითად, თქვენ აღარ გაქვთ სესხის აღების შესაძლებლობა თქვენი ქონება გადაიხადოს ხარჯები ან სახლის გაყიდვის შესაძლებლობა დიდი თანხის გადახდის გარეშე კრედიტორი. მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ არ ხართ სრულად დაცული თუნდაც 10% ან 15%, თქვენ საკუთარ თავს გაცილებით დიდ ბუფერს უტოვებთ, თუ სახლის ფასები უარესობისკენ შეიცვლება.

შენახვა შემნახველი ბალიში

სახლის დაზოგვა არის ცხოვრების მთავარი მიზანი. მაგრამ როდესაც თქვენ შეაგროვებთ წინასწარ გადახდას, დარწმუნდით, რომ არ დატოვებთ საკუთარ თავს ნაღდი ფულით. არა მხოლოდ კარგია გქონდეს საგანგებო ფონდი (იდეალურია ცხოვრების ექვსი თვის ხარჯები), თქვენ ასევე დაგჭირდებათ სათადარიგო სახსრები იმ მოულოდნელი ხარჯებისთვის, რასაც ხშირად იწვევს სახლის ყიდვა.

დაადგინეთ მკაცრი ბიუჯეტი სანამ დაიწყებთ სახლზე ნადირობას, ასე რომ თქვენ იცით რისი დახარჯვაც შეგიძლიათ. და გააკეთე ის, რაც შეგიძლია საკუთარი თავის შესაქმნელად ფულადი რეზერვები როგორც კი მოაგვარებთ და დაასრულებთ ხატვას და ხალიჩების და კაბინეტების გამოცვლას. ასევე, გახსოვდეთ, რომ ხალხი ამბობს, რომ კარგია იცხოვრო სახლში ცოტა ხნით ადრე რემონტის გაკეთებამდე, რომელიც არ არის სავალდებულო საცხოვრებლად გადასვლამდე.

დედააზრი

შეიძლება თუ არა დაბალი გადახდის სესხი იყოს კარგი არჩევანი ზოგიერთი სახლის მფლობელისთვის? აბსოლუტურად. მაგრამ გამოთვალეთ იპოთეკური დაზღვევის გრძელვადიანი ხარჯები ან უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, რომელსაც გადაიხდით, რომ დარწმუნდეთ, რომ ღირს.