მეორე გადასახადის მფლობელებისთვის ყველაზე მაღალი საგადასახადო გამოქვითვები

თუ ფიქრობთ შვებულებისთვის მეორე სახლის ყიდვაზე, საიჯარო შემოსავალიან საბოლოო საპენსიო რეზიდენცია, ფინანსურად აზრი აქვს გამოიყენოს ყველა არსებული საგადასახადო შეღავათი. მეორე სახლის ფლობის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს იპოთეკურ პროცენტზე გადასახადის შემცირების გზით, ქონების გადასახადიდა ქირავნობის ხარჯები.

ის საგადასახადო შემცირებისა და დასაქმების აქტი (TCJA) შეიცვალა საგადასახადო შეღავათების მუშაობა, როგორიცაა შემცირება იპოთეკური პროცენტის დაკლება. მიუხედავად ამისა, ამ ცვლილებების მიუხედავად, არსებობს სასარგებლო საგადასახადო შეღავათები, რაც მეორე სახლის ფლობას უფრო ხელმისაწვდომს გახდის. აქ არის სწრაფი მიმოხილვა.

იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა

იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა უკვე დიდი ხანია აღიარებულია, როგორც სახლის მფლობელობის გასაუმჯობესებლად. TCJA– მ, რომელიც ხელი მოეწერა კანონს 2017 წლის დეკემბერში, შეცვალა რამდენად შეგიძლიათ დაზოგოთ იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა როგორც ძირითადი საცხოვრებლისთვის, ასევე მეორე სახლისთვის.

უმეტეს შემთხვევაში, ერთი შემავსებელი და ის დაქორწინებული ერთობლივი განაცხადი შეუძლია გამოითქვას სესხის სრული პროცენტი 750,000 აშშ დოლარამდე. ეს ეხება ნებისმიერ პირად საცხოვრებელს, იქნება ეს თქვენი პირველი თუ მეორე. წინა ლიმიტი იყო 1 მილიონი აშშ დოლარი იპოთეკური დავალიანება, რომელიც ჯერ კიდევ მოქმედებს დეკემბრამდე აღებული სახლის სესხებზე. 16, 2017.

იპოთეკის გამოქვითვაზე ვრცელდება სხვადასხვა საგადასახადო წესები იმისდა მიხედვით, თქვენი მეორე სახლი პირად საცხოვრებლად ითვლება თუ ქირავდება. გაქირავების შემთხვევაში, წლის პროპორცია, როდესაც ქირაობთ ქონებას - განსხვავებით თქვენ თვითონ ცხოვრობთ მასში - ასევე თამაშობს.

პროცენტის გამოქვითვა პირად საცხოვრებელზე

თუ თქვენი მეორე ქონება არის პირადი საცხოვრებელი, მაშინ თქვენ გაქვთ უფლება გამოაკლოთ იპოთეკური პროცენტი ისევე, როგორც თქვენს პირვანდელ სახლში - 750,000 დოლარამდე, თუ მარტოხელა ან დაქორწინებული ხართ ერთობლივად. ლიმიტი 375,000 აშშ დოლარია, თუ დაქორწინებული ხართ და ცალკე შეიტანთ განცხადებას.

გამოქვითვის კვალიფიკაციის მისაღებად, იპოთეკა უნდა იყოს ა უზრუნველყოფილი ვალი თქვენს საკუთრებაში არსებულ კვალიფიციურ სახლში და თქვენ უნდა მიუთითოთ თქვენი გამოქვითვები შეტანის გზით განრიგი ა.

დაქირავებულ სახლებზე პროცენტის გამოქვითვა

წესები გართულებულია, თუ გსურთ საგადასახადო გამოქვითვების აღება ქირავნობისთვის. რა მნიშვნელობა აქვს ქირაობთ ქონებას წლის განმავლობაში თუ მთელი წლის განმავლობაში და რამდენად ხშირად იყენებთ ქონებას პირადი მოხმარებისთვის. თქვენი ქონების გამოყენება სამ კატეგორიას მიეკუთვნება:

ქირავდება წელიწადში 15 დღეზე ნაკლები

თქვენ შეგიძლიათ იქირაოთ თქვენი სახლი 15 დღეზე ნაკლებ დროში საგადასახადო წლის განმავლობაში, შემოსავლების შიდა შემოსავლების სამსახურის ანგარიშების გარეშე. სახლი ითვლება პირად საცხოვრებლად, რაც იმას ნიშნავს, რომ თქვენ არ შეგიძლიათ გამოიქვითოთ ქირავნობის ხარჯები. თქვენ შეგიძლიათ გამოაკლოთ იპოთეკური პროცენტი და ქონების გადასახადი, როგორც ნებისმიერ სახლში.

ეს განსაკუთრებული წესი მოქმედებს მაშინაც კი, თუ თქვენ ქირაობთ თქვენს სახლს $ 10,000 ღამეში. სექცია 280A (g) შიდა შემოსავლების კოდი ამბობს, რომ ფული არ უნდა ჩაითვალოს თქვენს მთლიან შემოსავალში, იმ პირობით, რომ სახლი ქირავდება წელიწადში 15 დღეზე ნაკლები ხნით.

ქონება ნაქირავებ 14 ან მეტ დღეს წელიწადში და თქვენ იშვიათად იყენებთ მას

თქვენი სახლი ითვლება გასაქირავებელ საკუთრებად და არა პირად საცხოვრებლად, თუ ის ქირავდება წელიწადში 14 და მეტი დღით და თუ ქონების თქვენი პირადი გამოყენება არ აღემატება 14 დღეს წელიწადში, ან იმ დღეების 10% -ს, რაც სახლში იყო ნაქირავებ.

თუ თქვენ აკმაყოფილებთ ამ მოთხოვნას, მაშინ ქონებიდან მიღებული შემოსავალი იტყობინება როგორც ქირავნობის შემოსავალი. თქვენ ასევე შეგიძლიათ გამოაკლოთ ქირავნობის ხარჯები, მათ შორის იპოთეკური პროცენტი, ქონების გადასახადი, დაზღვევის ხარჯები, ქონების მენეჯერებისთვის გადახდილი საფასური, კომუნალური მომსახურება და ქონების ამორტიზაცია. ამასთან, თქვენ უნდა გაინაწილოთ ეს ხარჯები ქონების პირად გამოყენებას შორის და ქირაობის დროს.

აღსანიშნავია, რომ ქონების გასასწორებლად გატარებული დღეები არ ითვლება პირად სარგებლობაში. შესაძლებელია 14 დღიანი ლიმიტის გადალახვა, თუ თქვენ დარჩებით თქვენს საკუთრებაში ტექნიკური მომსახურების შესასრულებლად. დაგეგმეთ თქვენი სარემონტო საქმიანობის დოკუმენტირება ქვითრების შენარჩუნებით, რათა დაამტკიცოთ, რომ თქვენ უბრალოდ არ ისვენებდით იმ დღეებში.

თქვენ იყენებთ ქონებას 14 დღეზე მეტხანს და იშვიათად ქირაობთ მას

თუ თქვენ დარჩებით ქონებაში წელიწადში 14 დღეზე მეტ ხანს, ან იმ დღეების 10% -ზე მეტს, რომლებშიც ქონება იქირავა, მაშინ მეორე სახლი ითვლება პირად საცხოვრებლად. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ შეგიძლიათ გამოაკლოთ იპოთეკური პროცენტი და ქონების გადასახადი, როგორც ნებისმიერ სახლში, მაგრამ თქვენ არ შეგიძლიათ მოითხოვოთ გაქირავების ზარალი. თუ თქვენი ოჯახის წევრი იყენებს ქონებას (მათ შორის თქვენი მეუღლე, და -ძმა, მშობლები, ბებია -ბაბუა, შვილები და შვილიშვილები), მაშინ ეს დღეები ჩაითვლება პირად დღეებად, თუ არ აგროვებთ სამართლიანი ქირავნობის ფასს იმ ოჯახში რჩება.

სახლის კაპიტალის სესხის პროცენტის გამოქვითვა

იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვის გარდა, თქვენ შეიძლება შეძლოთ პროცენტის ჩამოწერა ა სახლის კაპიტალის სესხი. თუმცა, TCJA– მ შეცვალა ეს წესებიც.

ადრე, თქვენ შეგიძლიათ სესხის აღება სახლის კაპიტალის წინააღმდეგ და გამოქვითვა პროცენტებზე, იმისდა მიუხედავად, შემოსავალი გამოყენებული იყო საკრედიტო ბარათის გადახდაზე, შვებულების აღებაზე ან მეორე სახლის ყიდვაზე. ახლა თქვენ შეგიძლიათ გამოაკლოთ საპროცენტო განაკვეთი სახლის კაპიტალის დავალიანებაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ სახსრები გამოიყენებოდა „გადასახადის გადამხდელის სახლის შესაძენად, ასაშენებლად ან არსებითად გასაუმჯობესებლად უზრუნველყოფს სესხს. ” გარდა ამისა, ძველი წესების თანახმად, სესხი უზრუნველყოფილი უნდა იყოს თქვენი ძირითადი ან მეორე სახლის მიერ და არ უნდა აღემატებოდეს სახლში

ამ დებულებების თანახმად, თუ გსურთ მეორე სახლის პროცენტის გამოქვითვა, მაშინ მასზე უნდა გქონდეთ იპოთეკა. თუ თქვენ ისესხეთ თქვენი საკუთარი სახლის კაპიტალის წინააღმდეგ მეორე სახლის შეძენის დასაფინანსებლად, მაშინ ეს პროცენტი არ შეიძლება გამოაკლდეს. იპოთეკის მსგავსად, თქვენ შეგიძლიათ გამოაკლოთ პროცენტი 750,000 აშშ დოლარამდე სახლის კაპიტალის ვალიდან, თუ ხართ მარტოხელა ან დაქორწინებული (375,000 აშშ დოლარი, თუ დაქორწინებული ცალკე შეიტანთ).

ქონების გადასახადის შემცირება

შეგიძლიათ გამოაკლოთ ქონების გადასახადი თქვენს მეორე სახლში და, იმდენად, რამდენიც საკუთრებაშია. თუმცა, აქაც, TCJA– მ შეიტანა ცვლილებები, რომლებიც გავლენას ახდენს ამ გამოქვითვებზე.

თქვენ აღარ შეგიძლიათ გამოაკლოთ ქონების გადასახადი, რომელიც გადაიხადეთ თქვენს საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე. ახლა, სახელმწიფო და ადგილობრივი გადასახადების ჯამი, რომლებიც დასაშვებია გამოქვითვისთვის - ქონების და საშემოსავლო გადასახადების ჩათვლით - შემოიფარგლება $ 10,000 საგადასახადო დეკლარაციით, ან $ 5,000, თუ დაქორწინებული ხართ და ცალკე შეიტანთ განცხადებას. ბევრი ადამიანი, ვინც ყიდულობს მეორე სახლს, შესაძლოა უკვე გადააჭარბოს ამ ზღვარს პირველ სახლთან ერთად და, შესაბამისად, ვერ ნახავს დამატებით გადასახადს მეორე სახლიდან.

შენი მეორე სახლის გაყიდვა

თუ თქვენ ყიდით თქვენს ძირითად საცხოვრებელს, მაშინ კანონი ნებადართულია მარტოხელა გადასახადის გადამხდელებს გამორიცხონ 250,000 აშშ დოლარამდე შემოსავალი კაპიტალის მოგება შენი შემოსავლიდან. წყვილებს, რომლებიც დაქორწინებულები არიან და ერთობლივად შეიტანენ განაცხადს, შეუძლიათ გამორიცხონ 500,000 აშშ დოლარამდე კაპიტალური მოგება. თუმცა, ეს მხოლოდ პირველადი რეზიდენციის გაყიდვაზეა. როდესაც ყიდით თქვენს მეორე სახლს, თქვენ უნდა გადაიხადოთ ა კაპიტალის მოგების გადასახადის თქვენს მთელ მოგებაზე.

თქვენი მეორე სახლის მთავარ სახლად გადაქცევით, თქვენ პოტენციურად შეგიძლიათ შეამციროთ კაპიტალის მიღწევები. პირველ რიგში, თქვენ უნდა იცხოვროთ მეორე საკუთრებაში მინიმუმ ორი წლის განმავლობაში მისი გაყიდვიდან ხუთი წლის განმავლობაში. ეს დააკვალიფიცირებს ქონებას, როგორც თქვენს ძირითად საცხოვრებელს. ასევე, იმისთვის, რომ გქონდეთ გამორიცხვის უფლება, თქვენ არ შეგიძლიათ მიიღოთ კაპიტალური მოგების გამორიცხვა სხვა სახლის გაყიდვისას ამ ახალი პირველადი საცხოვრებლის გაყიდვამდე ორი წლის განმავლობაში.

1031 ბირჟა

თუ თქვენი მეორე ქონება ბიზნესისთვის ან ინვესტიციისთვის არის გათვალისწინებული, თქვენ შეიძლება გადადოთ კაპიტალის მოგების გადასახადი ქვეშ 1031 გაცვლა. ცნობილია, როგორც მსგავსი სახის გაცვლა, ეს გულისხმობს ქონების გაყიდვას და მისი ანალოგიური ქონებით ჩანაცვლებას. მას შემდეგ რაც გაყიდით საწყის ქონებას, თქვენ უნდა დაადგინოთ მისი შემცვლელი ქონება 45 დღის განმავლობაში და შეიძინოთ იგი 180 დღის განმავლობაში. კაპიტალური მოგება გადაიდო მანამ, სანამ შემცვლელი ქონება არ გაიყიდება (თუმცა შესაძლებელია გადასახადების მუდმივად გადადება შემდგომი მსგავსი ბირჟებით).

რამდენიმე უნდა დაკმაყოფილდეს პირობები კვალიფიკაციის მისაღებად მსგავსი გაცვლისთვის. გადასახადის გადამხდელი უნდა ფლობდეს ქონებას გაყიდვამდე მინიმუმ ორი წლით ადრე. გაყიდვამდე ორი 12 თვიანი პერიოდის განმავლობაში, გადასახადის გადამხდელს უნდა ქირაობდეს ქონება მინიმუმ 14 დღის განმავლობაში. გარდა ამისა, გადასახადის გადამხდელის პირადი სარგებლობა ქონებით არ შეიძლება აღემატებოდეს 14 დღეს წელიწადში, ან იმ დღეების 10% -ს, როდესაც სახლი ქირავდება.

დაბოლოს, შემცვლელი ქონება ასევე უნდა აკმაყოფილებდეს იმავე პირობებს: ის უნდა ჩატარდეს მინიმუმ ორი წლის განმავლობაში მსგავსი სახის გაცვლის შემდეგ; ნაქირავებ წელიწადში მინიმუმ 14 დღით; და არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას პირადი სარგებლობისთვის წელიწადში 14 დღეზე მეტი ხნის განმავლობაში, ან იმ დღეების 10%, როდესაც სახლი ქირავდება.

დედააზრი

თუ ეს ფინანსურად შესაძლებელია, მეორე სახლის ფლობა შეიძლება იყოს შესანიშნავი ინვესტიცია შვებულების ან გაქირავების მიზნით და ასევე შეუძლია უზრუნველყოს შესაფერისი პირველადი სახლი პენსიაზე გასვლის დროს. მაგრამ რადგან ნებისმიერი სახლის ფლობა მნიშვნელოვან ფინანსურ ტვირთს ატარებს, იპოთეკიდან და გადასახადებიდან დაწყებული მოვლა და რემონტი, თქვენი საუკეთესო ინტერესია ისწავლოთ თქვენი საგადასახადო შედეგები მეორე სახლისთვის საკუთრება.