სახლის იპოთეკის პროცენტის გამოქვითვა (HMID)

სახლის იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა (HMID) არის ერთ -ერთი ყველაზე სანუკვარი ამერიკული საგადასახადო შეღავათი. რეალტორები, სახლის მესაკუთრეები, მომავალი მფლობელები და საგადასახადო ბუღალტერიც კი აფასებენ მის ღირებულებას. სინამდვილეში, მითი ხშირად უკეთესია ვიდრე რეალობა.

სახლის მესაკუთრეთა უმეტესობა ახლა არაფერს იღებს

ის საგადასახადო შემცირებისა და დასაქმების აქტი 2017 წელს მიღებულმა (TCJA) ყველაფერი შეცვალა. მან შეამცირა მაქსიმალური იპოთეკური სესხი მთავარი უფლებამოსილია გამოიქვითოს პროცენტი 750,000 აშშ დოლარამდე (1 მილიონი აშშ დოლარიდან) ახალი სესხებისთვის (რაც იმას ნიშნავს, რომ სახლის მესაკუთრეებს შეუძლიათ გამოიქვითონ იპოთეკური სესხის 750,000 აშშ დოლარამდე გადახდილი პროცენტი). მაგრამ ასევე თითქმის გაორმაგდა სტანდარტი გამოქვითვებირამაც ბევრი გადასახადის გადამხდელისათვის ზედმეტი ხასიათი მიიღო.

შედეგად, უმრავლესობამ მთლიანად უარი თქვა იპოთეკური საპროცენტო გადასახადის შემცირებაზე. TCJA– ს განხორციელებიდან პირველი წლის განმავლობაში, სავარაუდოდ, 135,2 მილიონი გადასახადის გადამხდელი აირჩევდა სტანდარტულ გამოქვითვას.

შედარებისთვის, მოსალოდნელი იყო, რომ 20.4 მილიონი დასახელებულიყო და აქედან 16.46 მილიონი მოითხოვდა იპოთეკური პროცენტის დაკლებას. შეერთებულ შტატებში არსებობს 80 მილიონზე მეტი იპოთეკური სესხი, რაც იმაზე მეტყველებს, რომ სახლის მესაკუთრეთა უმრავლესობა არ იღებს სარგებელს იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვით.

ის იპოთეკური საპროცენტო გადასახადის შემცირება ეს არის ალბათ ყველაზე გაუგებარი ასპექტი სახლის მფლობელობაში. მან მიიღო თითქმის მითიური სტატუსი იმ დონემდე, რომ ბევრი სავარაუდო სახლის მფლობელი იყიდება შეღავათებზე, სანამ მათემატიკას არ შეისწავლის მათი უფლებამოსილების დასადგენად. მითის საფუძველია ორი ძირითადი მცდარი წარმოდგენა: პირველი ის არის, რომ ყველა სახლის მფლობელს ეძლევა საგადასახადო შეღავათი და მეორე ის არის, რომ იპოთეკური პროცენტით გადახდილი ყოველი დოლარი იწვევს შემოსავლის გადასახადის დოლარად შემცირებას პასუხისმგებლობა.

იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა ახლა

მცდარი წარმოდგენა 1: თქვენ მიიღებთ საგადასახადო შეღავათს

მიუხედავად აჟიოტაჟისა, სახლის მესაკუთრეთა უმრავლესობა არ იღებს საგადასახადო შეღავათს იპოთეკური პროცენტის გადასახადის შემცირებისგან. გაითვალისწინეთ, რომ გამოქვითვის უფლებაც კი აქვთ, სახლის მესაკუთრეებმა შემოსავლების განსაზღვრისას უნდა გამოაქვეყნონ გამოქვითვები საგადასახადო ვალდებულება. Itemizing იძლევა შესაძლებლობას აღრიცხოს კონკრეტული ხარჯები, მათ შორის იპოთეკური პროცენტი, ქონების გადასახადი და ნაწილობრივი სამედიცინო ხარჯები. ვინაიდან იპოთეკური პროცენტი ხშირად ყველაზე დიდია ამ ხარჯებიდან, რომელსაც იხდის გადასახადის გადამხდელი, მისი გამოქვითვა ხშირად მოიხსენიება, როგორც სახლის ყიდვის ფინანსური სტიმული.

კიდევ ერთხელ, მიუხედავად იმისა, რომ თეორიულად მიმზიდველი იდეაა, რეალობა ისაა, რომ TCJA- ს გავლა ნიშნავს, რომ გამოქვითვების აღნიშვნას აზრი აღარ აქვს ადამიანების უმეტესობისთვის. გადასახადის გადამხდელები, რომლებიც მარტოხელა ან დაქორწინებულები არიან, მაგრამ ცალკე შედიან, სტანდარტული გამოქვითვაა 12,400 აშშ დოლარი 2020 წელს და 12 550 აშშ დოლარი 2021 წელს. შინამეურნეობების უფროსებისთვის ეს არის 18,650 აშშ დოლარი 2020 წელს და 18,800 აშშ დოლარი 2021 წელს. დაქორწინებული წყვილებისთვის, რომლებიც ერთობლივად შეიტანენ განაცხადს, სტანდარტული გამოქვითვაა 24,800 აშშ დოლარი 2020 წელს და 25,100 აშშ დოლარი 2021 წელს.

გადასახადის გადამხდელებს, რომლებსაც არ აქვთ გამოქვითვები, რომლებიც აღემატება სტანდარტულ გამოქვითვათა რაოდენობას, არ სჭირდებათ დაკონკრეტება და, შესაბამისად, არ მიიღებენ საგადასახადო სარგებელს მათი იპოთეკური სესხების პროცენტის გადახდით.

მცდარი წარმოდგენა 2: ეს იქნება სერიოზული დედუქცია

იმ სახლის მფლობელებისთვისაც კი, რომლებიც ასახელებენ თავიანთ გადასახადებს და იღებენ იპოთეკური პროცენტის გადასახადის შემცირებას, გამოქვითვის ოდენობა არის მხოლოდ მცირე ნაწილი იპოთეკაზე გადახდილი პროცენტის ოდენობა. კიდევ ერთხელ, მცირე რაოდენობის კრახია საჭირო სიტუაციის სრულად გააზრებისთვის, რადგან გამოქვითვა არ არის საგადასახადო კრედიტი.

თქვენ არ იღებთ 1 აშშ დოლარის გადასახადს ყოველ დახარჯულ დოლარზე; თქვენ მიიღებთ გროშებს დოლარზე. კრედიტისგან განსხვავებით-რომელიც ითვალისწინებს დოლარში დოლარის შემცირებას ფაქტობრივი გადასახადის ოდენობაზე-იპოთეკას პროცენტის გამოქვითვა ამცირებს გადასახადის გადამხდელის გადასახადის საფუძველზე გადასახადს დაქვემდებარებული მთლიანი შემოსავლის ოდენობას ფრჩხილი

გამარტივებული მაგალითისთვის, გადასახადის გადამხდელი ხარჯავს $ 12,000 იპოთეკურ პროცენტზე და იხდის გადასახადს ინდივიდზე საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი 24% დაიშვება, გამორიცხავს 12,000 აშშ დოლარს საშემოსავლო გადასახადის ვალდებულებიდან, რის შედეგადაც დაიზოგება $2,880. ფაქტობრივად, სახლის მეპატრონემ ბანკს გადაიხადა 12,000 აშშ დოლარი პროცენტით, რათა მიიღოს ამ თანხის მეოთხეზე ნაკლები გადასახადიდან გამორიცხული.

12 000 დოლარის დახარჯვა იმ თანხის შესამცირებლად, რომელსაც გადაიხდით გადასახადებში 2,880 დოლარით, უბრალოდ აზრი არ აქვს. უფრო უარესი, ფაქტობრივი საბოლოო დანაზოგის გულწრფელმა შეფასებამ უნდა გამოყოს სტანდარტული გამოქვითვის ღირებულება. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში მოცემულია შედარება.

გადასახადის გადამხდელის სტატუსი	სტანდარტული გამოქვითვა (2021)	სტანდარტული გამოქვითვის ღირებულება 24% საგადასახადო ფრჩხილში	Ფასეულობა იპოთეკური გამოქვითვა 12,000 აშშ დოლარად პროცენტში	დედააზრი: სხვაობა სტანდარტულ გამოქვითვასა და იპოთეკურ გამოქვითვას შორის
Მარტოხელა	$12,550	$3,012	$2,880	132 $ სტანდარტის სასარგებლოდ
ოჯახის უფროსი	$18,800	$4,512	$2,880	1632 დოლარი სტანდარტის სასარგებლოდ
დაოჯახებული	$25,100	$6,024	$2,880	$ 3,144 სტანდარტის სასარგებლოდ

ჩვენი $ 12,000 იპოთეკური პროცენტის მაგალითის გამოყენებით, დაქორწინებული წყვილი 24% საგადასახადო ფრჩხილში მიიღებს $ 25,100 სტანდარტულ გამოქვითვას 2021 წელს, რაც $ 6,024 ღირს შემცირებული გადასახადებით. თუ წყვილმა თავისი გამოქვითვები განისაზღვრა განრიგში A, იპოთეკური გამოქვითვა იქნებოდა $ 2880. წყვილი მიიღებდა გადასახადის შემცირების სტანდარტულ გამოქვითვას მაშინაც კი, თუ მათ არ აქვთ იპოთეკური სესხი. ამ ორს შორის სხვაობა - საგადასახადო შეღავათი, რომელიც მიიღეს ბანკისთვის იპოთეკური პროცენტის სახით $ 12,000 დოლარის გადახდით, იქნება 3,144 აშშ დოლარის ზარალი. სტანდარტული გამოქვითვის აღება გაცილებით გონივრული იქნება, ვიდრე მხოლოდ იპოთეკური საპროცენტო გადასახადის შემცირების მიღება.

უფრო მაღალი საგადასახადო ფილიალებში მყოფი გადამხდელებიც კი ვერ მიიღებენ სარგებელს, თუ მათ არ აქვთ სხვა მაღალი დოლარის ღირებულების გამოქვითვები დასახელებისათვის. გადასახადის გადამხდელი იხარჯება 12,000 აშშ დოლარად იპოთეკურ პროცენტზე და იხდის გადასახადს ინდივიდუალური საშემოსავლო გადასახადის 35% –ით, მიიღებს მხოლოდ 4,200 აშშ დოლარის გადასახადს. ეს ოდნავ ნაკლებია, ვიდრე გადასახადის გადამხდელი მიიღებდა სტანდარტული გამოქვითვის მიღებიდან. იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვის "სარგებელი" ნაჩვენებია ქვემოთ მოცემულ ცხრილში.

გადასახადის გადამხდელის სტატუსი	სტანდარტული გამოქვითვა (2021)	სტანდარტული გამოქვითვის ღირებულება 35% საგადასახადო ფრჩხილში	Ფასეულობა იპოთეკური გამოქვითვა 12,000 აშშ დოლარად პროცენტში	დედააზრი: სხვაობა სტანდარტულ გამოქვითვასა და იპოთეკურ გამოქვითვას შორის
Მარტოხელა	$12,550	$4,392.50	$4,200	192,50 აშშ დოლარი სტანდარტული გამოქვითვის სასარგებლოდ
ოჯახის უფროსი	$18,800	$6,580	$4,200	$ 2,380 სტანდარტული გამოქვითვის სასარგებლოდ
დაოჯახებული	$25,100	$8,785	$4,200	4,585 აშშ დოლარი სტანდარტული გამოქვითვის სასარგებლოდ

ამგვარად სტრუქტურირებული, გასაკვირი არ არის, რომ საგადასახადო გამოქვითვა, სავარაუდოდ, დაწესებულია სახლის შესყიდვების წახალისების მიზნით, ძირითადად გამოიყენება უფრო მაღალი შემოსავლის მქონე შინამეურნეობების მიერ. 2019 წლის 14,35 მილიონი გადასახადის გადამხდელიდან, რომლებიც სავარაუდოდ მიიღებენ სარგებელს 2019 წელს, 10,56 მილიონი არის შინამეურნეობებში, რომლებიც იღებენ 100,000 აშშ დოლარს ყოველწლიურად ან უფრო მეტს.

გარდა ამისა, არსებობს შეზღუდვა იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვაზე. 2021 წლისთვის, ლიმიტი არის იპოთეკური პროცენტი გადახდილი პირველი 750,000 აშშ დოლარის დავალიანებაზე დაქორწინებული წყვილისთვის ან 375,000 აშშ დოლარი, თუ მარტოხელა ან დაქორწინებული შეიტანება ცალკე. ოდნავ მაღალი ლიმიტი არსებობს დავალიანებისათვის, რომელიც გაჩნდა დეკემბრამდე. 16, 2017 ($ 1,000,000 დაქორწინებული საქმისათვის ერთობლივად და $ 500,000 თუ მარტოხელა ან დაქორწინებული ცალკეული განაცხადი).

უკეთესი გზა

იმის ნაცვლად, რომ დახარჯოთ დიდი თანხები პროცენტზე მცირე სანაცვლოდ, თქვენ ბევრად უკეთესი იქნება გადაიხადოთ ნაღდი ფული თქვენი ახალი სახლისთვის. ა ნაღდი შესყიდვა დაზოგავთ ათობით ათას დოლარს, რადგან თქვენ არ გადაიხდით პროცენტს.

რასაკვირველია, ყოველთვის არის არგუმენტი, რომ თქვენ შეგიძლიათ მეტი ფულის გამომუშავება პროცენტის გადახდით და დანარჩენი ფულის ინვესტიციით საფონდო ბირჟაზე. როგორც ჩანს, დიდი სტრატეგია, როდესაც ბაზარი იზრდება, მაგრამ პროგნოზატორები, რომლებიც ამ რჩევას აძლევენ, არსად ჩანს ბაზარი 40%-ით იკლებს, სახლის ღირებულება 40%-ით მცირდება და მათი საინვესტიციო რჩევები ტოვებს სახლის მესაკუთრეებს იპოთეკური სესხების გამო, ვიდრე სახლი ღირს

არანაირი ინვესტიცია არ მოგცემთ გარანტიას იმაზე უკეთეს შემოსავალზე, ვიდრე თქვენ დაზოგავთ პროცენტის გადახდის თავიდან აცილებით, ამიტომ კონსერვატიული არჩევანი ნათელია. თუ შეიძლება, მოერიდეთ პროცენტის გადახდას. სწრაფად გადაიხადეთ სახლი, თუ არ შეგიძლიათ.