მოიჯარეებთან სახლის ყიდვა: სწრაფი გზამკვლევი

ხართ თუ არა დაინტერესებული სახლის ყიდვით, რომ გამოიყენოთ პირველადი საცხოვრებელი ან საინვესტიციო ქონება, შესაძლებელია, რომ ქონება ამჟამად მოიჯარეებმა დაიკავონ. თუ ეს ასეა, არის რამდენიმე რამ, რაც უნდა გაითვალისწინოთ სანამ გადაწყვეტთ შესყიდვის დასრულებას. დაწვრილებით გაეცანით მოიჯარეების უფლებებს, მესაკუთრეთა ვალდებულებებს და როგორ შეზღუდეთ რისკები, როდესაც ყიდულობთ სახლს მოიჯარეებით.

მოიჯარის უფლებები

დამწყებთათვის მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ქონების გაყიდვა არ ცვლის მოიჯარეების იჯარის პირობებს. Როგორც სერვიტუტები (და სხვა აღთქმები) რომ "მიწასთან ერთად მუშაობს" - ანუ მიწასთან არის მიბმული და არა მესაკუთრე - იჯარა რჩება "მიმაგრებული" სახლთან, მაშინაც კი, როდესაც საკუთრება გადადის ხელზე. გამოსავალი: იჯარა, რომელიც ქონების ყიდვამდეა ძალაში, მაშინაც კი, როდესაც მას დახურავთ, ასე რომ თქვენ არ შეგიძლიათ იურიდიულად გაზარდეთ ქირა, შეცვალეთ პუნქტები ან შეთანხმებები ან გაათავისუფლეთ მოიჯარე იჯარის ვადის დასრულებამდე მხოლოდ იმიტომ, რომ თქვენ ხართ ახალი მფლობელი.

თუ თქვენ ნამდვილად გსურთ მოიჯარეების წასვლა, თქვენ გაქვთ რამდენიმე ვარიანტი. ერთი არის შეთავაზების წარდგენა იმ სახლზე, რომელიც დამოკიდებულია სახლის დახურვისას (ანუ მოიჯარეების გარეშე) დახურვისას. ეს აყენებს ტვირთს გამყიდველს ან დაარღვიოს იჯარა, ან აძლევს სტიმულს მოიჯარეებს ადრეული წასვლისგან. თუ გამყიდველს არ შეუძლია (ან არ სურს) ამის გაკეთება, თქვენ შეგიძლიათ წახვიდეთ და დაიწყოთ სხვა სახლის ძებნა. სხვა ვარიანტი არის ყიდვა ქონებაზე და შემდეგ დაარღვიე იჯარა (ები), ხელახლა მოლაპარაკება მოახდინე პირობებზე ან თვითონ „იყიდე“ მოიჯარე (ები). მაგრამ ამ სცენარში გაითვალისწინეთ, რომ მოიჯარე არ არის ვალდებული მიიღოს რაიმე ახალი პირობა, თუ მათ აქვთ მოქმედი იჯარა - და შეგიძლიათ გახსნათ სარჩელი, თუ დაგიშლით იჯარას ან შეეცდებით აიძულოთ

გამოსახლება.

მემამულის ვალდებულებები

როგორც ახალი მფლობელი, თქვენ მემკვიდრეობით იღებთ მემამულის ვალდებულებებს. მემამულეობის დიდი ნაწილია თქვენი მოიჯარეებისთვის უსაფრთხო და საცხოვრებელი ქონების შენარჩუნება. ზოგადად, თქვენ უნდა (მინიმუმ):

• შეინახეთ ყველა საერთო ადგილი, როგორიცაა დერეფნები და კიბეები, უსაფრთხო და სუფთა მდგომარეობაში.
• დარწმუნდით, რომ სტრუქტურული ელემენტები უსაფრთხო და ხელუხლებელია (იატაკი, კედლები, კიბეები, ლიფტები, სახურავები).
• დარწმუნდით, რომ ელექტრული, სანტექნიკა, გათბობა/კონდიცირება (HVAC), ვენტილაცია და სანიტარული სისტემები სათანადოდ არის დაცული.
• დარწმუნდით, რომ მოიჯარეებს აქვთ წვდომა გამდინარე წყალზე, ცხელ წყალზე და გათბობაზე გონივრული რაოდენობით გონივრულ დროს.
• მიაწოდეთ ნაგვის კონტეინერები და მოაწყეთ ნაგვის გატანა.
• მართეთ ცნობილი გარემოს ტოქსინები ტყვიის საღებავის მტვრისა და აზბესტის ჩათვლით.
• გაანადგურეთ მღრღნელები და სხვა მავნებლები.

თქვენს ადგილობრივ კანონებს შეუძლიათ მოითხოვონ დამატებითი მოთხოვნები საცხოვრებელთან დაკავშირებით - გადახედეთ მათ, რომ დარწმუნდეთ, რომ თქვენ ხართ შესაბამისობაში. ასევე, სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია, რომ წაიკითხოთ იჯარა, რათა გაარკვიოთ სხვა კონკრეტული ვალდებულებები, რაც შეიძლება გქონდეთ - როგორიცაა გაზონის მოჭრა ან კომუნალური მომსახურების გადახდა.

იჯარის შეცვლა ან შეწყვეტა

ზოგადად, თუ მოიჯარეს აქვს ა ყოველთვიური იჯარათქვენ (როგორც ახალი მესაკუთრე) შეგიძლიათ შეწყვიტოთ ქირაობა ან გაზარდოთ ქირა ახალი თვის დაწყებამდე, იმ პირობით, რომ თქვენ მოგცემთ შესაბამისი შეტყობინება (როგორც წესი, 30 დღე, მაგრამ ეს განსხვავდება სახელმწიფოს მიხედვით და თვეების მიხედვით, რაც მოიჯარემ დაიკავა ქონება). თუ არსებობს ვადიანი იჯარა (მაგალითად, ექვსი თვე ან 12 თვე), მოიჯარეს აქვს კანონიერი უფლება (უმეტეს შემთხვევაში) დაიკავოს სახლი მანამ, სანამ იჯარა აქტიურია, იმისდა მიუხედავად, თუ ვის ეკუთვნის სახლში

არის რამდენიმე შემთხვევა, როდესაც იჯარის ვადამდე შეიძლება შეწყდეს. ერთი არის თუ იჯარაში არის ენა, სადაც მითითებულია, რომ მესაკუთრეს (გამყიდველს) აქვს უფლება შეწყვიტოს იჯარა, თუ ისინი ყიდიან ან გადასცემენ ქონებას; ამ შემთხვევაში, იჯარის კანონიერად შეწყვეტა შესაძლებელია სახლის ყიდვისას. სხვა გამონაკლისი არის, თუ ყიდულობთ ქონებას შედეგად ყადაღის დადება, ამ შემთხვევაში შეგიძლიათ დაიცვას თქვენი სახელმწიფოს წესები გათავისუფლების შესახებ შეტყობინებასთან დაკავშირებით. ვაშინგტონის შტატში, მაგალითად, თქვენ უნდა მისცეთ გამქირავებლებს 60 დღიანი გაფრთხილება, რომ განთავისუფლდეს ქონება, სანამ დაიწყებთ გამოსახლების მოქმედებას. ზოგიერთ შემთხვევაში, მოიჯარეები თანახმა იქნებიან ადრე წასვლას ახალი მფლობელის, რწმუნებულის ან ბანკის "ნაღდი გასაღებისთვის" შეთავაზებით.

დაბოლოს, თუ თქვენ გეგმავთ სახლის გამოყენებას როგორც თქვენს ძირითად საცხოვრებელს (და არა როგორც ქირავნობის ქონებას), თქვენ შეიძლება შეძლოთ გამოიყენოთ მესაკუთრის საცხოვრებელი სახლიდან გამოსახლება (OMI), რომ მოიჯარე იქიდან წავიდეს. ამის წესები განსხვავდება შტატების მიხედვით, მაგრამ ზოგადად, თქვენ უნდა გადავიდეთ სახლში, დღის განსაზღვრული დღის განმავლობაში გამოსახლება (ხშირად 60 -დან 90 დღემდე) და იცხოვრე მასში, როგორც შენი ძირითადი საცხოვრებელი ადგილი მინიმალური წლების განმავლობაში (ხშირად ერთი ხუთი).

დედააზრი

მნიშვნელოვანი პირველი ნაბიჯი არის იჯარის დოკუმენტების გადახედვა დახურვის წინ, რათა იცოდეთ რა ხართ შესვლა და ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ დარწმუნდეთ, რომ იჯარა არის კარგად დაწერილი და სტრუქტურირებული დაიცვას ადგილობრივი გაქირავების კანონები. თუ რამე არასწორედ გამოიყურება, მოითხოვეთ გამყიდველმა შეასწოროს ენა, როგორც თქვენი დახურვის პირობა. ასევე მნიშვნელოვანია მიიღოთ არა მხოლოდ ჩანაწერები წინასწარ გადახდილი ქირასა და უსაფრთხოების ანაბრებზე, არამედ თანხაც (ის უნდა გადაეცეს თქვენ დასასრულს განცხადებაში). თქვენ ალბათ მოგიწევთ უსაფრთხოების ანაბრის შენახვა სანდო ანგარიშზე (თქვენი მდგომარეობიდან გამომდინარე) და დახურვის აგენტმა უნდა გააკეთოს პრო-განაკვეთი ქირის მიმდინარე გადახდა თქვენსა და გამყიდველს შორის.

ასევე, დარწმუნდით, რომ გამყიდველი აწვდის დოკუმენტაციას ქონების მდგომარეობასთან დაკავშირებით, ვიდრე მოიჯარე საცხოვრებლად გადავიდა-თუ დაზიანებაა, გაგიჭირდებათ იმის დამტკიცება, რომ მოიჯარე პასუხისმგებელია შემოწმების გარეშე ანგარიში. თუ ეს შესაძლებელია, შეხვდით მოიჯარეებს დახურვამდე, რათა გადაამოწმოთ სახლის ამჟამინდელი მდგომარეობა და განიხილოთ იჯარის პირობები.

დაბოლოს, დარწმუნდით, რომ ხართ სათანადოდ დაზღვეული. სტანდარტი სახლის მესაკუთრის პოლიტიკა როგორც წესი არ ასრულებს საქმეს. აცნობეთ თქვენს მზღვეველს, რომ სახლი ქირავდება ისე, რომ დაიფაროთ მოიჯარეზე დაზიანებების, დაუდევრობისა და სხვა დანაკარგების შემთხვევაში.