임대 부동산: 현금 소 또는 돈 구덩이?
투자하시는 분들 부동산, 모든 자산과 마찬가지로 매수, 매도 또는 보유 여부에 대한 결정에 끊임없이 직면합니다. 그리고 그러한 결정은 해당 자산을 평가하는 데 달려 있습니다. 사용하여 부동산 가치를 평가 할인된 현금 흐름 또는 자본화 방법은 주식이나 채권을 평가하는 것과 유사합니다. 유일한 차이점은 현금 흐름이 제품 및 서비스 판매와 달리 공간 임대에서 파생된다는 것입니다.
부동산 투자 회사 세련되게 발전했다 평가 모델 그들의 결정을 돕기 위해. 그러나 스프레드시트 도구를 사용하여 개인은 대부분의 소득 창출 부동산에 대해 적절한 평가를 생성할 수 있습니다. 주거용 임대 부동산.
투자자가 어떻게 만들 수 있는지 알아보십시오. 평가 잠재적인 투자 기회를 통해 제거하기에 충분합니다.
개별 평가
일부 개인은 인증을 받은 경우 가치 평가를 생성할 필요가 없다고 생각합니다. 값 매김 완료되었다. 그러나 투자자의 평가는 실제와 다를 수 있습니다. 감정인여러 가지 이유가 있습니다.
투자자는 부동산의 유치 능력에 대해 다른 의견을 가질 수 있습니다. 세입자 아니면 그 임대 요금 임차인이 지불할 용의가 있다는 것입니다. 예비 구매자로서 또는 파는 사람, 투자자는 자산이 평가자보다 더 많거나 더 적은 위험을 가지고 있다고 느낄 수 있습니다.
감정인은 별도의 가치 평가를 수행합니다. 여기에는 부동산 교체 비용, 최근 비교 및 비교 가능한 거래 그리고 소득 접근. 이러한 방법 중 일부는 일반적으로 시장에 뒤처져 시장 가치를 과소평가합니다. 상승세, 그리고 하락 추세에서 자산을 과대 평가합니다.
부동산 시장에서 기회를 찾는 것은 사람들이 잘못 평가한 부동산을 찾는 것과 관련이 있습니다. 시장. 이것은 종종 의미 재산 관리 시장의 기대치를 뛰어넘는 수준. 평가는 실제에 대한 추정치를 제공해야 합니다. 소득- 재산의 잠재력을 생산합니다.
부동산 평가
부동산 평가에 대한 소득 접근 방식은 주식, 채권 또는 기타 소득 창출 투자를 평가하는 과정과 유사합니다. 대부분 분석가 사용 현금흐름할인(DCF)법 자산을 결정하기 위해 순 현재 가치 (NPV).
NPV는 투자자의 목표를 달성할 현재 가치의 자산 가치입니다. 위험 조정 수익. NPV는 다음과 같이 결정됩니다. 할인 투자자가 소유주에게 제공할 수 있는 주기적인 현금 흐름 요구수익률(RROR). RROR은 관련된 위험에 대한 투자자의 요구 수익률이기 때문에 파생된 가치는 해당 개별 투자자에 대한 위험 조정 가치입니다. 이 가치를 시장 가격과 비교함으로써 투자자는 매수, 보유 또는 매도 결정을 내릴 수 있습니다.
주식 가치는 배당금을 할인하여 파생되고, 채권 가치는 이자를 할인하여 파생됩니다. 쿠폰 지불. 재산은 할인에 의해 평가됩니다 순 현금 모든 비용이 임대 소득에서 공제된 후 소유자가 사용할 수 있는 현금 흐름 또는 현금. 부동산 가치 평가에는 모든 임대료 추정이 포함됩니다. 수익 그런 다음 해당 리스를 실행하고 유지하는 데 필요한 모든 비용을 공제합니다.
임대 분할
모든 수입 추정치는 리스에서 직접 나옵니다. 임대차계약은 임차인과 임차인이 주인. 모든 임대료 및 계약상 임대료 인상(에스컬레이션)는 임대와 공간 및 임대료 할인에 대한 옵션에 자세히 설명되어 있습니다. 소유주는 또한 세입자로부터 재산 비용의 일부 또는 전체를 회수합니다. 이 소득을 징수하는 방법은 임대 계약에도 명시되어 있습니다. 임대에는 세 가지 주요 유형이 있습니다.
- 풀 서비스 임대
- 순 임대
- 트리플 넷(NNN) 임대
풀 서비스 리스에서 세입자는 임대료 외에 어떤 것도 지불하지 않습니다. 순 임대에서 세입자는 일반적으로 부동산으로 이사한 후 기간 동안의 비용 증가분의 일부를 지불합니다. 트리플 넷 리스에서 임차인은 비례 모든 재산 비용의 몫.
소득 평가를 준비할 때 고려해야 하는 비용 유형은 다음과 같습니다.
- 임대 비용
- 관리비
- 자본 비용
임대비용이란 임차인을 유치하고 임대차 계약을 체결하는 데 필요한 비용을 말합니다. 관리 비용은 유틸리티, 청소, 세금 등과 같은 자산 수준 비용을 나타냅니다. 재산 관리를 위한 모든 비용. 소득 감소 운영 비용 같음 순영업이익(NOI). NOI는 자산의 정상적인 운영에서 파생된 현금 흐름입니다. 그런 다음 NOI에서 자본 비용을 빼서 현금 흐름을 도출합니다. 자본 비용은 자산을 유지하기 위한 주기적인 자본 지출입니다. 여기에는 임대 수수료, 임차인 개선 또는 자본 준비금 향후 부동산 업그레이드를 위해
평가 예
주기적 현금 흐름이 결정되면 자산 가치를 결정하기 위해 다시 할인될 수 있습니다. 그림 1은 대부분의 자산을 평가하도록 조정할 수 있는 간단한 평가 설계를 보여줍니다.
| 추정 | 값 | 추정 | 값 |
| 소득 증가 1-10년 (g) | 4% | 소득 증가 11년 이상 (g) | 3% |
| RROR (K) | 13% | 비용 소득의 % | 40% |
| 자본 비용 | $10,000 | 복귀 상한선 비율(K-g) | 10% |
그림 1.
평가는 첫 해에 $100,000의 연간 임대 소득을 창출하는 부동산을 가정하며, 이는 매년 4%, 10년 후에는 3%씩 증가합니다. 지출은 수입의 40%로 추정된다. 자본 준비금은 연간 $10,000로 모델링됩니다. NS 할인율, 또는 RROR은 13%로 설정됩니다. 10년차에 자산의 반환 가치를 결정하기 위한 자본화 비율은 10%로 추정됩니다. 이를 금융용어로 자본화율 여기서 K는 투자자의 RROR(요구수익률)이고 예상 소득 증가율입니다. K-g는 투자자의 요구 소득 수익 또는 금액으로도 알려져 있습니다. 총 수익 소득으로 제공되는 것입니다.
10년차의 부동산 가치는 11년차의 예상 NOI를 자본화율로 나누어 산출합니다. 투자자의 요구수익률이 13%로 유지된다고 가정하면 자본금은 10% 또는 K-g(13% - 3%)가 됩니다. 그림 2에서 11년차의 NOI는 $88,812입니다. 정기적인 현금 흐름이 계산된 후 할인율(13%)로 다시 할인되어 $58,333의 NPV가 도출됩니다.
| 안건 | 1년 | 2학년 | 3세 | 4세 | 5세 | 6세 | 7세 | 8년 | 9세 | 10세 | 11세 |
| 소득 | 100 | 104 | 108.16 | 112.49 | 116.99 | 121.67 | 126.54 | 131.60 | 136.86 | 142.33 | 148.02 |
| 경비 | -40 | -41.60 | -43.26 | -45 | -46.80 | -48.67 | -50.62 | -52.64 | -54.74 | -56.93 | -59.21 |
| 순영업이익(NOI) | 60 | 62.40 | 64.896 | 67.494 | 70.194 | 73.002 | 75.924 | 78.96 | 82.116 | 85.398 | 88.812 |
| 수도 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | - |
| 현금 흐름(CF) | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 75.40 | - |
| 전도 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 888.12 | - |
| 총 현금 흐름 | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 963.52 | - |
| 배당수익률 | 9% | 9% | 9% | 10% | 10% | 11% | 11% | 12% | 12% | 13% | - |
그림 2(단위: 천 달러)
그림 2는 소득 창출 또는 임대 부동산의 가치를 평가하는 데 사용할 수 있는 기본 형식을 제공합니다. 주거용 부동산을 임대 부동산으로 구매하는 투자자는 평가를 준비하여 청구되는 임대 요금이 지원하기에 충분한지 판단해야 합니다. 구매 가격 재산의. 감정평가사는 기본적으로 10년 현금 흐름을 사용하는 경우가 많지만 투자자는 해당 부동산을 구매하는 것으로 가정하는 가정을 반영하는 현금 흐름을 생성해야 합니다. 이 형식은 단순화되었지만 복잡성에 관계없이 모든 속성을 평가하도록 조정할 수 있습니다. 호텔도 이런 식으로 평가할 수 있습니다. 야간 방 임대를 1일 임대로 생각하십시오.
매수, 매도 또는 보류
부동산을 매입할 때 투자자의 평가 가치 판매자의 제안보다 크거나 감정가, 그러면 RROR을 받을 확률이 높은 부동산을 구입할 수 있습니다. 반대로, 부동산을 매각할 때 감정가가 구매자의 제안보다 낮으면 해당 부동산을 매각해야 합니다. 또한 평가 가치가 시장과 일치하고 RROR이 관련된 위험에 대한 적절한 수익을 제공하는 경우 소유자는 불균형 가치와 시장 가치 사이.
가치는 누군가가 재산에 대해 기꺼이 지불할 최대 금액으로 정의될 수 있습니다. 자산을 구매할 때, 자금 조달 각 구매자가 사용할 수 있는 금융 옵션이 다르기 때문에 부동산의 궁극적인 가치에 영향을 미치지 않아야 합니다.
다만, 이미 자금을 조달한 부동산을 소유하고 있는 투자자의 경우에는 그러하지 아니하다. 다음과 같은 자금 조달 구조 때문에 적절한 매각 시기를 결정할 때 자금 조달을 고려해야 합니다. 선불 벌금, 투자자는 자신의 판매 수익을 강탈할 수 있습니다. 이는 투자자가 시장에서 더 이상 사용할 수 없는 유리한 자금 조달 조건을 받은 경우에 중요합니다. 기존 투자 빚 예상 판매 수익을 재투자할 때 달성할 수 있는 것보다 더 나은 위험 조정 수익을 제공할 수 있습니다. 추가 재무 위험을 포함하도록 위험 RROR을 조정합니다. 저당 빚.
결론
구매 또는 판매 여부에 관계없이 의사 결정 프로세스를 지원하기에 충분히 정확한 평가 모델을 생성하는 것이 가능합니다. 모델 생성과 관련된 수학은 비교적 간단하며 대부분의 투자자가 이해할 수 있습니다. 현지 시장 표준, 임대 구조, 다양한 부동산 유형에서 수입과 지출이 어떻게 작용하는지에 대한 기본적인 지식을 얻은 후에는 미래 현금 흐름을 예측할 수 있어야 합니다.