15년 vs. 30년 모기지: 차이점은 무엇입니까?

15년 vs. 30년 모기지: 개요

어리둥절할 정도로 다양한 모기지가 있을 수 있지만 대부분의 주택 구매자에게 실제로는 하나만 있습니다. 30년 고정 모기지 사실상 미국식 금융 상품의 애플 파이입니다. 미국인 세대가 생애 첫 주택을 소유한 길입니다.

그러나 그러한 구매자 중 많은 사람들이 15년 고정 모기지를 선택했다면 더 나은 서비스를 받을 수 있었을 것입니다.

대출은 구조적으로 유사합니다. 주요 차이점은 기간입니다. 30년 모기지는 월 지불액을 더 저렴하게 만들 수 있지만 15년 모기지는 일반적으로 장기적으로 비용이 적게 듭니다.

모기지 조건이 비용에 미치는 영향

NS 저당 부동산을 담보로 한 특정 유형의 기간 대출입니다. 기간 대출의 경우 차용인은 대출 잔액에 대해 연 단위로 계산된 이자를 지불합니다. 둘 다 이자율 그리고 월납입금이 정해져 있습니다.

월납입금이 정해져 있기 때문에 이자를 내야 하는 부분과 갚을 부분을 주요한 시간이지 나면서 바뀌다. 초반에는 대출잔고가 워낙 높아서 이자지급이 대부분이다. 그러나 잔고가 작아질수록 지급액의 이자 비중이 줄어들고 원금이 차지하는 비중이 높아집니다.

단기 대출은 더 높은 월 상환액을 의미하므로 15년 모기지 비용이 저렴해 보입니다. 그러나 단기는 여러 측면에서 대출을 더 저렴하게 만듭니다. 사실, 대출의 전체 수명 동안 30년 모기지 비용은 15년 옵션의 두 배 이상입니다.

30년 모기지

물론 30년 모기지에서는 그 잔고가 훨씬 더 천천히 축소됩니다. 사실상 주택 구매자는 동일한 금액의 돈을 두 배 이상 오래 빌릴 수 있습니다. 사실, 30년 모기지의 경우 원금 잔액이 15년 대출의 경우만큼 빠르게 감소하지 않기 때문에 2배가 아닌 2배 이상입니다.

금리가 높을수록 두 모기지 사이의 격차가 커집니다. 예를 들어, 이자율이 4%일 때 차용인은 15년 대출에 비해 30년 동안 동일한 금액을 빌리는 데 실제로 거의 2.2배 더 많은 이자를 지불합니다.

30년 모기지의 가장 큰 장점은 상대적으로 낮은 월납입금입니다. 경제성이 문제가 되지 않더라도 다음과 같은 다른 이점이 있습니다.

• 낮은 지불액으로 인해 차용인은 주택으로 감당할 수 있는 것보다 더 많은 집을 살 수 있습니다. 동일한 월별 지불 이후 15년 대출을 통해 차용인은 30년 이상 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 연령.
• 낮은 지불은 차용인이 저축을 쌓을 수 있도록 합니다.
• 낮은 지불금은 다른 목표를 위한 자금을 확보합니다.

15년 모기지

소비자는 15년 모기지에 대해 4분의 1에서 전체 퍼센트(또는 가리키다) 더 적고 수십 년에 걸쳐 실제로 합산될 수 있습니다.

다음과 같이 대부분의 모기지를 지원하는 정부 지원 기관 패니 매 그리고 프레디 맥, 대출 수준 가격 조정이라고 하는 추가 수수료를 부과하여 30년 모기지를 더 비싸게 만듭니다.

이 수수료는 일반적으로 더 낮은 금액의 차용자에게 적용됩니다. 신용 점수, 더 적은 계약금 또는 둘 다. NS 연방 주택 관리국 또한 30년 만기 차용자에게 더 높은 모기지 보험료를 부과합니다.

코네티컷주 에이번에 있는 Norcom Mortgage의 소매 대출 수석 부사장인 James Morin은 “30년 만기 대출 수준의 가격 조정 중 일부는 15년 만기 대출에 존재하지 않습니다. Morin에 따르면 대부분의 사람들은 이러한 비용을 전액 지불하기보다는 높은 이율의 일부로 모기지론에 포함시킵니다.

그렇다면 30년 동안 4% 또는 15년 동안 3.25%로 사용할 수 있는 $300,000 대출을 상상해 보십시오. 더 빠른 결합 효과 상각 그리고 더 낮은 이자율은 15년 동안 돈을 빌리는 데 79,441달러가 소요된다는 것을 의미합니다.

물론 함정이 있습니다. 장기적으로 많은 돈을 저축하는 대가는 훨씬 더 높은 월별 지출입니다. 가상의 15년 대출은 2,108달러로 30년 대출에 대한 월 상환액보다 676달러(또는 약 38%) 높습니다. ($1,432).

일부 전문가의 경우 더 높은 지불금을 감당할 수 있다는 것은 비오는 날 기금을 숨겨두는 것을 포함합니다. 많은 재무설계사들이 15년 모기지에 대해 좋아하는 것은 그것은 사실상 "강제 저축"이다 일반적으로 평가되는 자산의 자본 형태(주식과 마찬가지로 주택 가치가 오르고 내리지만).

특별 고려 사항

차용인이 15년 모기지에 매달 지출하는 추가 돈을 투자할 인센티브를 가질 수 있는 경우가 있습니다. 529 계정 대학 등록금 또는 세금 유예 401(k) 계획, 특히 고용주가 차용인의 기여금과 일치하는 경우. 그리고 모기지 이자율이 매우 낮기 때문에 현명한 투자자라면 30년 만기 대출을 선택하고 15년 만기와 30년 만기 상환액의 차액을 고수익 증권에 담을 수 있습니다.

앞의 예를 사용하여 15년 대출 월 지불액이 $2,108이고 30년 대출 월 지불액이 $1,432인 경우 차용인은 해당 $676의 차액을 다른 곳에 투자할 수 있습니다. 봉투 뒷면 계산은 외부 투자에 대한 수익(또는 수익 여부)에서 뺀 값입니다. 자본 이득 모기지 이자 공제를 고려한 후 빚진 세금이 모기지 이자율을 초과합니다. 24% 세금 범위에 속하는 사람의 경우 공제는 실효 모기지 이자율을 예를 들어 4%에서 3%로 낮출 수 있습니다.

일반적으로 세금 공제 후 투자 수익이 모기지 비용에서 이자 공제를 뺀 비용보다 높으면 차용인이 앞서게 됩니다.

그러나 텍사스 댈러스의 공인 재무설계사 샤신 샤에 따르면 이 도박은 위험을 감수하는 경향이 있어야 한다고 합니다. 차용인은 변동성이 큰 주식에 투자해야 하기 때문입니다.

“현재는 없다. 고정 수입 투자 그렇게 하면 이 작업을 수행하기에 충분히 높은 수익을 얻을 수 있습니다.”라고 Shah는 말합니다. COVID-19 전염병 동안 발생한 급격한 주식 시장 하락과 일치하는 경우 그 위험이 항상 보상을 받는 것은 아닙니다. 또한 그는 월별 차액에 해당하는 금액을 체계적으로 투자하는 훈련과 대부분의 사람들에게 부족한 투자에 집중할 시간이 필요하다고 덧붙입니다.

최상의 옵션

대부분의 차용인은 15년 모기지론에 필요한 더 높은 금액을 지불할 자금이 부족하거나 적어도 부족하다고 생각합니다. 그러나 더 짧은 모기지 비용을 절약할 수 있는 간단한 솔루션이 있습니다. 모기지론에 모기지가 없다고 가정하고 30년 모기지에서 15년 일정의 더 많은 금액을 지불하면 됩니다. 선불 벌금.

차용인은 추가 지불금을 원금에게 직접 지불할 수 있으며 지불금이 일정하다면 모기지론은 15년 내에 상환됩니다. 시간이 촉박하면 차용인은 항상 30년 일정의 더 낮은 지불액으로 돌아갈 수 있습니다. 그러나 상환을 앞당기는 차용인도 상대적으로 높은 30년 이자율의 적용을 받습니다. 15년 안에 모기지를 상환하는 것이 더 짧은 기간에 제공되는 더 낮은 이자율로 갚는 것이 더 나았을 때 대출.

결론

30년 또는 15년 모기지 결정은 앞으로 수십 년 동안 귀하의 재정에 영향을 미칠 것입니다. 숫자를 크런치하다 어느 것이 가장 좋은지 결정하기 전에. 귀하의 목표가 모기지론을 더 빨리 상환하는 것이고 더 많은 월 상환금을 감당할 수 있다면 15년 대출이 더 나은 선택일 수 있습니다. 반면에 30년 만기 대출의 월 상환액을 낮추면 집을 더 구입하거나 다른 재정적 목표를 위한 자금을 확보할 수 있습니다.