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LTV(Loan-to-Value) 비율 정의 및 공식

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LTV(Loan-to-Value) 비율이란 무엇입니까?

LTV(Loan-to-Value) 비율은 금융 기관 및 기타 대출 기관이 모기지를 승인하기 전에 검토하는 대출 위험에 대한 평가입니다. 일반적으로 LTV 비율이 높은 대출 평가는 고위험 대출로 간주됩니다. 따라서 모기지가 승인되면 대출 금리가 더 높아집니다.

또한 LTV 비율이 높은 대출은 차용인이 구매해야 할 수 있습니다. 모기지 보험 대출 기관의 위험을 상쇄합니다. 이러한 유형의 보험을 개인 모기지 보험(PMI)이라고 합니다.

주요 내용

  • LTV(Loan-to-Value)는 모기지 대출에서 다운페이먼트에 필요한 금액과 대출 기관이 차용인에게 신용을 제공할 것인지 여부를 결정하는 데 자주 사용되는 비율입니다.
  • 대부분의 대출 기관은 주택 담보 대출 신청자에게 대출 가치 비율이 80% 이하일 때 가능한 가장 낮은 이자율을 제공합니다.
  • Fannie Mae's HomeReady 및 Freddie Mac's Home 저소득 차용인을 위한 모기지 프로그램 가능 LTV 비율을 97%(계약금 3%)로 허용하지만 비율이 다음 수준으로 떨어질 때까지 모기지 보험에 가입해야 합니다. 80%.

LTV(Loan-to-Value) 비율 이해하기

관심 있는 주택 구매자는 주택의 LTV 비율을 쉽게 계산할 수 있습니다. 공식은 다음과 같습니다.

 엘. NS. V. NS. NS. NS. NS. 영형. = 중. NS. NS. NS. V. 어디: 중. NS. = 모기지 금액. NS. NS. V. = 감정된 재산 가치. \begin{aligned} &LTV 비율=\frac{MA}{APV}\\ &\textbf{여기서:}\\ &MA = \text{모기지 금액}\\ &APV = \text{감정 자산 가치}\\ \end {정렬} NSVNSNSNSNS영형=NSNSVNS어디:NS=모기지 금액NSNSV=감정가액

LTV 비율은 빌린 금액을 다음으로 나누어 계산합니다. 평가 백분율로 표시되는 속성 값입니다. 예를 들어, 감정가가 $100,000인 집을 구입하고 $10,000를 벌면

계약금, $90,000를 빌릴 것입니다. 그 결과 LTV 비율이 90%(즉, 90,000/100,000)가 됩니다.

LTV 비율을 결정하는 것은 모기지론의 중요한 구성 요소입니다. 인수. 하는 과정에서 사용될 수 있다. 집을 사다, 재융자 현재 저당을 새로운 대출로 바꾸거나 누적된 차입 형평성 속성 내.

대출 기관은 LTV 비율을 평가하여 모기지를 인수할 때 감수하는 위험에 대한 노출 수준을 결정합니다. 차용인이 감정가와 같거나 비슷한 금액으로 대출을 요청할 때(따라서 LTV 비율이 더 높음) 기본. 그 이유는 부동산에 축적된 자산이 거의 없기 때문입니다. 결과적으로 다음과 같은 경우 유질, 대출 기관은 미지불 모기지 잔고를 충당할 수 있을 만큼 충분히 집을 팔고 거래를 통해 이익을 내는 것이 어렵다는 것을 알게 될 수 있습니다.

LTV 비율에 영향을 미치는 주요 요소는 계약금 금액, 판매 가격 및 부동산 평가 가치입니다. 최저 LTV 비율은 더 높은 계약금과 더 낮은 판매 가격으로 달성됩니다.

대출 기관이 LTV를 사용하는 방법

LTV 비율은 모기지 확보 자격을 결정하는 한 가지 요소일 뿐입니다. 주택 담보 대출, 또는 신용 한도. 그러나 차용인이 확보할 수 있는 이자율에 상당한 역할을 할 수 있습니다.

대부분의 대출 기관은 모기지 및 주택 담보 대출 신청자에게 LTV 비율이 80% 이하일 때 가능한 가장 낮은 이자율을 제공합니다.LTV 비율이 높아짐에 따라 대출에 대한 이자가 증가할 수 있지만 LTV 비율이 높다고 해서 차용인이 모기지 승인을 받지 못하는 것은 아닙니다. 예를 들어, LTV 비율이 95%인 차용인은 모기지 승인을 받을 수 있습니다. 그러나 그들의 이자율은 LTV 비율이 75%인 차용자에게 주어지는 이자율보다 전체 퍼센트 포인트 더 높을 수 있습니다.

LTV 비율이 80% 이상인 경우 차용인이 구매해야 할 수 있습니다. 개인 모기지 보험(PMI). 이것은 연간 기준으로 대출 총액에 0.5%에서 1%까지 추가할 수 있습니다. 예를 들어, $100,000 대출에 대해 1%의 PMI는 연간 지불되는 총 금액에 $1,000를 추가합니다(또는 월 $83.33). LTV 비율이 80% 이하가 될 때까지 PMI를 지불해야 합니다. LTV 비율은 대출을 상환하고 시간이 지남에 따라 주택 가치가 상승함에 따라 감소합니다.

일반적으로 LTV 비율이 낮을수록 대출이 승인될 가능성이 높아지고 이자율이 낮아질 가능성이 높습니다. 또한 차용인으로서 개인 모기지 보험(PMI)에 가입해야 할 가능성이 적습니다.

대출 기관이 PMI의 추가 비용을 피하기 위해 대출 기관이 80% LTV 비율을 요구하는 것은 법이 아니지만 거의 모든 대출 기관의 관행입니다. 소득이 높거나 부채가 적거나 투자 포트폴리오가 큰 차용인의 경우 이 요구 사항에 대한 예외가 적용되는 경우가 있습니다.

LTV의 예

예를 들어, 감정가가 $100,000인 집을 구입한다고 가정합니다. 그러나 주인은 그것을 $90,000에 팔 의향이 있습니다. $10,000 다운 페이먼트를 하면 $80,000의 대출금이 발생하므로 LTV 비율은 80%(즉, 80,000/100,000)가 됩니다. 다운페이먼트 금액을 $15,000로 늘리면 모기지론은 이제 $75,000가 됩니다. 이렇게 하면 LTV 비율이 75%(즉, 75,000/100,000)가 됩니다.

대출 가치 비율 규칙의 변형

LTV 비율 요구 사항과 관련하여 대출 유형에 따라 규칙이 다를 수 있습니다.

FHA 대출

FHA 대출은 중소 소득 차용인을 위해 고안된 모기지입니다. FHA가 승인한 대출 기관에서 발행하고 다음 기관에서 보증합니다. 연방 주택 관리국(FHA). FHA 융자는 많은 기존 융자보다 낮은 최저 계약금과 신용 점수를 요구합니다. FHA 대출은 초기 LTV 비율을 최대 96.5%까지 허용하지만, 모기지 보험료(MIP) 대출이 있는 한 지속됩니다(LTV 비율이 아무리 낮아도).많은 사람들이 MIP 요건을 없애기 위해 LTV 비율이 80%에 도달하면 FHA 대출을 재융자하기로 결정합니다.

VA 및 USDA 대출

VA 및 USDA 대출(현직 및 전직 군인 또는 농촌 지역의 사람들이 이용 가능)은 LTV 비율이 100%만큼 높을 수 있지만 민간 모기지 보험이 필요하지 않습니다. 그러나 VA 및 USDA 대출 모두 추가 수수료가 있습니다.

패니 메이와 프레디 맥

저소득 차용인을 위한 Fannie Mae의 HomeReady 및 Freddie Mac의 Home 가능한 모기지 프로그램은 97%의 LTV 비율을 허용합니다. 그러나 모기지 보험은 비율이 80%까지 떨어질 때까지 필요합니다.

FHA, VA 및 USDA 대출의 경우 간소화된 재융자 옵션을 사용할 수 있습니다. 주택의 LTV 비율이 대출에 영향을 미치지 않도록 평가 요건을 면제합니다. LTV 비율이 100%를 초과하는 차용인("수중" 또는 "거꾸로"라고도 함)의 경우 Fannie Mae's High Loan-to-Value Refinance Option 및 Freddie Mac의 Enhanced Relief Refinance도 이용 가능합니다. 옵션.

LTV 대 결합된 LTV(CLTV)

LTV 비율은 부동산 구매 시 단일 모기지론의 영향을 살펴보는 반면, 결합 가치 대출 (CLTV) 비율은 자산 가치에 대한 모든 담보 대출의 비율입니다. 여기에는 LTV에 사용되는 1차 모기지뿐만 아니라 2차 모기지, 주택 담보 대출 또는 신용 한도 또는 기타 유치권도 포함됩니다. 대출 기관은 CLTV 비율을 사용하여 두 개 이상의 대출이 있을 때 예상 주택 구매자의 채무 불이행 위험을 결정합니다. 사용됨 - 예를 들어 두 개 이상의 모기지, 또는 모기지와 주택 담보 대출 또는 신용 한도가 있는 경우 (헬록). 일반적으로 대출 기관은 CLTV 비율이 80% 이상이고 신용 등급이 높은 차용인에게 기꺼이 대출을 제공합니다. 1차 대출 기관은 CLTV 요건이 더 철저한 측정이기 때문에 더 관대한 경향이 있습니다.

차이점을 조금 더 자세히 살펴보겠습니다. LTV 비율은 주택의 기본 모기지 잔액만 고려합니다. 따라서 기본 모기지 잔고가 $100,000이고 주택 가치가 $200,000이면 LTV = 50%입니다.

그러나 $30,000의 두 번째 모기지와 $20,000의 HELOC가 있는 예를 생각해 보십시오. 가치에 대한 결합된 대출은 이제 ($100,000 + $30,000 + $20,000 / $200,000) = 75%가 됩니다. 훨씬 더 높은 비율.

이러한 결합된 고려 사항은 저당권자가 채무 불이행을 하고 적군이 압류에 빠질 경우 특히 중요합니다.

LTV(Loan-to-Value)의 단점

LTV가 제공하는 정보의 주요 단점은 주택 소유자가 제공하는 기본 모기지 만 포함한다는 것입니다. 빚을 지고 있으며 두 번째 모기지나 주택 자산과 같은 차용인의 다른 의무는 계산에 포함하지 않습니다. 대출. 따라서 CLTV는 주택 융자를 상환할 수 있는 차용인의 능력에 대한 보다 포괄적인 측정입니다.

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