미국 상업용 오피스 시장의 경고 신호가 깜박임을 멈추지 않았습니다.

상업용 사무실 공간 소유자는 3년 전 팬데믹 발병 이후 부동산 가치가 급락하는 것을 목격했습니다.

내리막 미끄럼틀이 끝나지 않았습니다. 그 현실은 앞으로 몇 달 동안 투자자, 대출 기관 및 더 넓은 경제에 중대한 영향을 미칠 것입니다.

사무실 부동산에 대한 복잡한 문제

부동산 투자가 급감했습니다. 임대 활동이 감소했습니다. 연체 급증했고, 만기가 도래하는 모기지론은 엄청나게 높은 재융자 비율에 직면해 있습니다.

팬데믹 기간 동안 가속화된 원격 근무 추세가 지속됨에 따라 대형 글로벌 기업은 사무실 공간을 줄일 계획입니다. 그러나 일부 시장에서는 사용 가능한 충분한 공간이 신축을 단념시키지 못했습니다.

종합하면, 미국 상업용 오피스 부동산 시장에 대한 경고 신호는 사라지지 않고 종종 너무 불투명해서 업계 관찰자들은 총 가치에 동의할 수 없으며 추정치는 거의 1조 달러에서 3달러 이상에 이릅니다. 일조.

하지만 그 넓은 범위는 2022년 초 이후 가치의 약 3분의 1에서 절반을 잃은 시장에서 현재 가치를 평가하는 데 어려움이 있음을 강조할 수 있습니다. 그리고 그것은 은행과 금융 기관에 큰 부담이 될 수 있습니다.

"사무실 자산은 종종 은행의 대차대조표와 상업용 모기지 담보 증권(CMBS) 포트폴리오에 있는 부채로 자금을 조달합니다. 컬럼비아 대학교 경영 대학원과 뉴욕 대학교 스턴 스쿨의 공동 연구에 따르면 기관 투자자와 재무 안정성에 미치는 영향 비즈니스의.

탱크에서

어쨌든 사무용 부동산 시장은 급락했습니다.

FTSE Nariet Equity REIT 지수로 측정한 사무실 기반 부동산 투자 신탁(REIT)은 2022년에 37.6%, 올해 첫 4개월 동안 18.1% 하락했습니다.

전국적으로 Columbia/NYU 연구에 따르면 상업용 사무실 시장은 2022년 12월에 종료된 3년 동안 5,060억 달러의 손실을 입었습니다.

추가 하락 가능성이 남아 있습니다. 미국에서 가장 큰 사무실 시장인 뉴욕시의 경우 Columbia/New York University 연구는 시장이 2029년까지 가치는 팬데믹 이전 수준보다 43.9% 낮아질 것입니다. 규범.

무수한 다른 시장에서 유사한 예상 하락은 투자자, 부동산에 불길한 영향을 미칩니다. 소유주, 임차인, 대출 기관 및 심지어 상업용 재산세에 의존하는 지자체까지 예산.

끝나지 않았다

상업용 부동산 및 투자 서비스 회사인 CBRE의 자본 시장 연구 부사장인 Darin Mellott는 이것이 중요하다고 말했습니다. "넓은 붓"으로 모든 사무실 건물을 칠하지 마십시오. 그는 일부 고급 주문형 사무실 공간이 계속해서 사상 최고치를 기록하고 있다고 언급했습니다. 집세.

그럼에도 불구하고 주기적 역풍과 장기적인 구조적 변화 속에서 그는 미국의 평균 사무실을 추정합니다. 부동산 가치는 최소 3분의 1로 떨어졌으며 늦여름에 안정되기 전에 계속 하락할 것입니다. 2024.

Mellott은 "우리는 앞으로 몇 분기 동안 상당한 양의 고통을 보게 될 것"이라고 말했습니다.

재산세 수입에 의존하는 정부도 계산에 직면하게 될 것입니다. 예를 들어, 뉴욕시는 예산의 거의 3분의 1을 사무실 건물과 소매점에서 나오는 재산세 수입에 의존합니다. 이 연구에서 예상되는 사무실 가치 하락은 시의 세수를 6.5% 삭감할 것입니다.

무기력한 임대

Columba/NYU 연구에 따르면 미국 사무실 시장의 약세는 2019-2022년 부동산 임대 수익이 18.5% 감소한 것을 부분적으로 반영합니다.

1분기 임대 활동은 3분기 연속 감소하여 전염병 이전 수준보다 42% 감소했습니다.

한편, 모든 사무실 시장 임대의 3분의 1이 지금부터 2026년 사이에 만료됩니다.

미국 전역에서 현재 모든 사무실 공간을 22.1% 할인된 가격으로 직접 임대 또는 전대할 수 있습니다.

샌프란시스코 시내에서는 모든 사무실 공간의 1/3을 사용할 수 있습니다. 휴스턴, 애틀랜타, 솔트레이크시티 모두 가용성이 30%를 초과합니다.

350개 다국적 기업의 부동산 책임자를 대상으로 한 설문조사에서 총 10명의 백만 명 중 절반이 향후 3년 내에 사무실 공간을 줄일 계획이며 일부는 20%.

동시에 비원격 작업(사무실 공간이 필요한 작업)에 대한 게시는 지난 15개월 동안 22% 감소했습니다.

사무실 투자? 별로

투자자들은 사무실에 돈을 투자하는 것을 피했습니다.

글로벌 펀드매니저들은 할당량을 줄였다. 상업용 부동산 2008-09년 글로벌 금융 위기 이후 가장 낮은 수준으로, 16년 만에 최고 수준에 도달한 지 1년이 조금 넘었습니다.

Apollo Global Management에서 Berkshire Hathaway에 이르는 기업들은 상업용 부동산 시장에 대해 무서운 경고를 발령했습니다. Capital Economics의 한 부동산 경제학자 Kiran Raichura는 미국 오피스 부문의 전망을 "특히 암울하다"고 설명했습니다.

시장 내 유동성 문제가 발생했습니다. 1분기 오피스 투자 매출 규모는 2010년 이후 최저 수준으로 떨어졌다.

부실 대출

또한 Mellott는 은행 대차대조표에 있는 3,400억 달러의 사무실 대출이 향후 2년 안에 만기가 될 것으로 추정합니다. 그 중 약 300억 달러가 디폴트될 수 있다고 그는 말했습니다.

멜롯은 "우리는 이것을 시스템적인 문제로 보지 않는다"고 말했다. "(그러나) 이것은 시스템의 일부 문제를 악화시킬 수 있으며 몇 가지 더 많은 기관이 실패하는 것을 볼 수 있습니다."

그러나 CMBS 리서치 회사인 Trepp에 따르면 채무 불이행이 발생하지 않는 만기 사무실 대출은 훨씬 더 높은 재융자 비용에 직면하게 될 것입니다.

회사별 분석에 따르면 대부분의 시장에서 대부분의 대출은 여전히 ​​재융자 문제가 없을 것입니다. 그러나 다른 시장은 큰 장애물에 직면해 있습니다. Denver 시장의 77%, Houston 시장의 62%, Washington D.C. 시장의 36%가 2024년까지 만기되면 재융자에 어려움을 겪을 수 있습니다.