압류된 주택 구입: 방법 및 위험

전에 2007-2009년 모기지 위기, 압류된 집을 사는 것은 어려운 제안이었습니다. 부동산 거래 사냥꾼들은 법원에서 열리는 경매를 따라야 하거나 많은 양의 법적 서류를 샅샅이 뒤져야 했습니다. 의 파도 압류 에 의해 가져온 서브프라임 붕괴 사용 가능한 속성의 수가 증가했을 뿐만 아니라; 또한 쉽게 찾고 획득할 수 있게 되었습니다. 사실, 오늘날 그 과정은 종종 다른 종류의 집을 찾는 것과 비슷합니다. 압류 주택은 전국의 거의 모든 부동산 시장에서 이용 가능하며 주택 소유자와 투자자 모두에게 기회를 제공합니다.

압류된 주택을 찾는 방법

에서 압류된 속성을 찾을 수 있습니다. 다중 목록 서비스(MLS) 정기 간행물 및 웹 사이트를 통해 온라인 부동산 검색, 은행 사무소 및 웹사이트, 지역 신문. 지역 다중 목록 서비스에서 부동산의 압류 상태는 그 자체로 강조 표시되지 않을 수 있습니다. 사실은 속성 설명에만 명시될 수 있습니다.

보다 직접적인 경로는 Fannie Mae의 HomePath.com과 같이 현재 주택 및 압류 부동산을 전문으로 하는 많은 웹사이트를 통하는 것입니다. Bank of America와 같은 일부 금융 기관에서도 압류된 주택을 찾는 데 도움이 되는 페이지를 제공합니다.

대출 기관은 점점 더 많은 부동산 중개인을 통해 압류 자산을 판매하고 있으므로 주저하지 말고 부동산 중개인이나 중개인에게 기회를 요청하십시오. 일부 부동산 전문가는 압류 부동산을 전문으로 하기도 합니다.

차압의 다양한 단계

압류된 주택을 찾는 것은 압류 과정에서 정확히 어디에 있는지에 달려 있습니다. 부동산은 원래 주택 소유자가 계속 소유할 수 있습니다(예비 압류 및 공매도 재산), 또는 은행이나 정부(나중에)와 같은 실체에 의해.

다음은 5가지 유형의 압류 및 구매 방법입니다.

1. 사전 압류

속성이 사전 압류 모기지 대출 기관이 차용인에게 채무 불이행 사실을 통보한 후 부동산이 경매로 매각되기 전입니다. 주택 소유자가 이 기간 동안 부동산을 매각할 수 있다면 실제 압류 절차와 신용 기록 및 미래 전망에 대한 부정적인 영향을 피할 수 있습니다.

사전 압류는 일반적으로 카운티 및 시 법원 건물에 나열됩니다. 또한 Foreclosure.com을 포함한 많은 온라인 리소스에는 사전 압류 단계에 있는 속성이 나열되어 있습니다.

2. 공매도

공매도는 대출 기관이 주택 담보 대출에 대해 지불해야 하는 금액보다 적은 금액을 기꺼이 수락할 때 발생합니다. 차용인이 공매도에 동의하기 위해 반드시 모기지 지불을 불이행할 필요는 없습니다. 그러나 일반적으로 채무 불이행으로 이어질 가능성이 있는 실직과 같은 일종의 재정적 어려움을 입증해야 합니다.

종종 문제의 거주지는 수중, 이는 미결제 모기지 잔액보다 가치가 낮음을 의미합니다. 공매도 자격을 얻으려면 대출 기관은 부채보다 적은 금액을 수락하여 "부동산 공매도"에 동의해야 하며 주택은 판매 목록에 있어야 합니다. 이러한 부동산은 일반적으로 "은행 승인 보류 중" 공매도로 광고됩니다.

공매도 부동산을 구매하는 것은 대부분의 경우 전통적인 구매와 동일하지만 계약의 언어가 다르며 조건이 대출 기관의 승인을 받아야 한다고 명시합니다. 은행은 공매도 제안에 응답하는 데 몇 개월이 걸릴 수 있으므로 프로세스가 기존 구매보다 훨씬 오래 걸릴 수 있습니다. 개별 회사 또는 목록 서비스를 포함한 많은 부동산 웹사이트는 공매도 상태로 검색할 수 있는 옵션을 제공합니다.

3. 보안관 판매 경매

NS 보안관 판매 경매는 대출 기관이 차용인에게 채무 불이행을 통지하고 차용인이 모기지 상환금을 따라갈 수 있도록 유예 기간을 허용한 후에 발생합니다. 경매는 대출 기관이 채무 불이행 상태에 있는 대출에 대해 신속하게 상환받을 수 있도록 설계되었습니다.

이러한 경매는 종종 지역 법 집행 당국이 관리하는 시의 법원 계단에서 발생합니다. 부동산은 공개적으로 발표된 장소, 날짜 및 시간에 최고 입찰자에게 경매됩니다. 이러한 통지는 지역 신문과 많은 온라인 위치에서 "보안관 판매 경매"를 검색하여 찾을 수 있습니다.

4. 은행 소유 부동산

경매에서 팔리지 않는 부동산은 은행에 반환됩니다. 즉, 그들은 부동산 소유(REO) 속성. 그들은 종종 기관의 REO 부서에서 관리합니다. RealtyTrac과 같은 온라인 출처에는 도시, 주 또는 우편번호로 검색할 수 있는 은행 소유 부동산의 광범위한 목록이 있습니다.

5. 정부 소유 자산

일부 주택은 연방 정부가 보증하는 대출로 구입합니다. 연방 주택 관리국(FHA) 아니면 그 재향 군인 업무부(VA). 이러한 재산이 압류되면 정부에 의해 다시 압류됩니다. 해당 연방 기관에서 일하는 중개인이 판매합니다..

정부 소유 부동산을 구매하려면 정부 등록 브로커에게 연락해야 합니다. 구매자는 미국 주택 및 도시 개발부(HUD) 웹사이트에서 가능성을 조사할 수 있습니다.

압류 주택이 더 저렴한 이유

압류 주택의 가장 큰 판매 포인트는 물론 가격이 현저히 낮아져 같은 지역의 다른 유사한 부동산보다 훨씬 저렴합니다("비교 대상," 또는 "comps", 중개인 용어). 대부분의 압류는 아래에서 상당한 할인으로 판매됩니다. 시장 가치, 정확한 금액은 지역마다 다릅니다. 구매자는 계약금 감소, 낮은 이자율 또는 감정 수수료 및 특정 마감 비용 제거와 같은 특전으로 추가 절감 혜택을 누릴 수도 있습니다.

이러한 속성을 거래로 만드는 이유는 무엇입니까? 주택이 압류 전 또는 공매도 단계에 있는 경우 소유자는 재정적 제약을 받으며 시간은 그들의 편이 아닙니다. 그들은 재산을 하차하고 소유를 잃기 전에 가능한 한 얻어야 합니다. 요컨대 이러한 판매자는 유리한 위치에서 협상하지 않으며 다른 사람의 불행을 이용하는 것이 잔인해 보일 수 있지만 구매자는 이익을 얻을 수 있습니다.

구매자는 부동산이 실제로 압류된 경우 더 많은 혜택을 받을 수 있습니다. 보안관 사무실은 집에 매달리는 데 관심이 없고 은행은 집주인 사업을 하고 싶어하지 않습니다. 금융 기관은 일반적으로 압류된 자산을 즉시 제거하기를 원합니다(합리적인 가격으로 물론 그들은 투자자와 감사인에게 원래 대출 금액을 최대한 회수하기 위해 모든 시도를 했다고 대답해야 합니다. 가능한 한). 다시 말하지만, 구매자는 이 상황을 이용할 수 있습니다.

마지막으로, 압류된 주택은 일반적으로 "있는 그대로" 판매됩니다. 손상이 있는 경우 소유자의 수리는 일부가 아닙니다. 그리고 중고차와 빈티지 가구 애호가들이 알고 있듯이 "있는 그대로"는 할인. 물론 "있는 그대로"는 양날의 검이 될 수 있습니다. 아래에서 논의할 것입니다.

압류된 주택 구입의 위험

시장보다 낮은 가격은 담보 주택 구입의 큰 장점입니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 속성에는 함정도 있습니다..

재산 문제

보상 할인을 제공하지만, 있는 그대로의 상태는 꽤 암울할 수 있습니다. 집이 여전히 소유자에 의해 점유되고 있다면 관리가 제대로 이루어지지 않을 수 있습니다. 모기지 지불, 그들은 중요한 것은 말할 것도없고 정기적 인 유지비도 지불하는 데 뒤쳐 질 수 있습니다. 수리. 또한, 압류에 직면하거나 강제로 압류당한 일부 사람들은 비통해하며 은행이 압류되기 전에 집에 대한 불만을 털어 놓습니다. 여기에는 종종 가전 제품과 비품을 제거하고 때로는 고의적인 파손 행위가 포함됩니다.

숨겨진 비용

예상치 못한 수리 및 개조 작업과 함께 체납 세금 및 유치권국세청(IRS)이나 주 또는 기타 채권자에 의해 종종 경매 부동산에 부착된 경매 부동산은 그렇지 않으면 원하는 주택에 추가 비용을 추가할 수 있습니다. 빚진 것이 무엇이든 정부는 구매 절차를 진행하기 전에 먼저 지불하고 정산해야 합니다. 이것은 주로 경매되는 부동산에 적용됩니다. 은행은 부동산을 다른 당사자에게 재판매하기 전에 항상 해당 부동산에 첨부된 유치권을 상환합니다.

느린 프로세스

앞의 합병증은 종종 많은 서류 작업을 의미합니다. 일반적으로 압류에는 다음을 준비하기 위해 완료해야 하는 추가 문서가 많이 있습니다. 폐쇄, 항상 시기 적절한 것은 아닙니다. 공매도 상황인 경우 소유자의 대출 기관이 거래를 승인해야 하며 앞서 언급한 것처럼 시간이 걸릴 수 있습니다. 집에서 심각한 손상이 발견되면 집이 낮아질 수 있습니다. 값 매김, 이는 구매자의 대출 확보 능력에 영향을 미칠 수 있습니다. 일부 대출 기관은 더 적은 금액의 대출에 대한 잠재적인 이익이 위험할 가치가 없기 때문에 특정 금액 미만으로 대출하지 않습니다.

은행이 압류된 거주지를 기꺼이 내놓을 것이라고 생각할 수 있지만 은행과 기타 관련 당사자 간의 응답 시간은 REO 속성으로 인해 느릴 수도 있습니다. 입찰에 대한 응답을 받는 데 걸리는 시간은 매우 다양할 수 있습니다. 귀하의 재산을 보유하고 있는 은행이 압류로 가득 찬 경우 귀하의 요청을 처리하는 데 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.

잔고가 많은 은행은 제안에 응답하는 데 최대 90일이 소요되는 것으로 알려져 있습니다. 구매 자금을 조달할 계획이라면 구매하는 데 시간을 할애하는 것이 현명할 것입니다. 사전 승인 모기지.

경쟁

여느 시장과 마찬가지로 시세보다 할인된 가격으로 물건을 구입할 기회가 있을 때마다 수요가 급증합니다. 따라서 잠재적 거주자뿐만 아니라 투자자 및 전문 주택의 관심과 경쟁이 증가했습니다. 오리발- 가치 있는 압류 재산을 다룰 때 불가피합니다.

매우 자주 압류 주택은 주변 지역의 다른 주택보다 매력적으로 저렴할 수 있습니다. 소문이 나면 순식간에 수많은 제안이 들어올 수 있고, 입찰 전쟁 이어집니다. 따라서 한때는 거래였던 것이 순식간에 값비싼 재산이 될 수 있습니다.

압류된 주택의 예비 구매자는 경쟁 구매자가 더 높은 입찰가 또는 전액 현금 제안으로 부동산을 확보할 수 있기 때문에 한 번에 여러 부동산에 대한 입찰을 제출하는 것이 현명할 수 있습니다. 그러나 다른 사람이 특정 부동산에 대한 귀하의 제안을 능가하더라도 낙담하지 마십시오. 대신 주기적으로 다시 확인하여 은행 인벤토리에 다시 나타나는지 확인하십시오. 차압 거래는 꽤 자주 실패하는 경향이 있습니다.

압류된 주택 구입

은행에서 구매하는 경우 협상 기술을 연마하고 원하는 부동산에 대한 저렴한 제안으로 프로세스를 시작해야 합니다. 압류된 자산의 상당한 재고를 축적한 은행은 가격 협상을 더 선호할 것입니다. 은행이 부동산을 오래 보유할수록 낮은 제안을 심각하게 고려할 가능성이 커집니다. 현재 시장보다 최소 20% 낮은 가격으로 초기 입찰가를 설정해야 합니다. 가격—아마도 귀하가 입찰하는 부동산이 발병률이 높은 지역에 있는 경우 압류.

부동산과 필요한 개조 비용을 현금으로 지불할 수 있다면 부러운 위치에 있는 것입니다. 그렇기 때문에 일부 구매자는 집이 다시 한 번 판매 블록에 들어갈 때 프런트 엔드에서 그들을 도울 수 있고 이익을 공유할 수 있는 외부 투자자와 팀을 구성하기로 결정합니다. 실제로 현금 거래는 REO 판매의 상당한 부분을 차지합니다.

압류 주택에 대한 융자 옵션

주택 담보 대출을 사용하여 REO 부동산을 구입할 수 있지만 개인 대출 기관은 압류 거래 자금 조달에 대해 냉소적인 경향이 있습니다. 그러나 다음과 같은 자격이 있는 사람들은 여러 정부 후원 자금 조달 옵션을 사용할 수 있습니다. 203(k) 대출 FHA(Federal Housing Administration), Fannie Mae의 HomePath ReadyBuyer 프로그램, Freddie Mac을 통한 HomeSteps 프로그램

203(k) 대출

FHA는 203(k) 대출을 설계하여 위험이 높은 REO 구매를 기피하는 은행의 우려를 완화하는 데 도움이 되었습니다. 차용인에게 청구함으로써 모기지 보험 FHA는 프로그램에 참여하는 민간 대출 기관의 대출을 보증할 수 있습니다.

차용인에게 있어 가장 큰 장점 중 하나는 주택 구입과 필요한 수리 비용을 한 번의 모기지로 융자할 수 있다는 것입니다. 보다 기본적인 버전인 간소화된 203(k) 대출은 엔지니어링 또는 건축 계획이 필요하지 않은 제한된 수리를 위한 것입니다. 개인은 새 가전제품, 사이딩 및 창문과 같은 기본적인 구제책을 충당하기 위해 주택 판매 가격보다 최대 $35,000까지 빌릴 수 있습니다.

추가 건물을 짓거나 구조적 손상을 관리하는 것과 같은 보다 광범위한 수정 사항이 있는 경우 기존의 203(k) 대출이 일반적으로 최선의 선택입니다. 간소화된 변형과 달리 주택 소유자는 최소 $5,000를 가져와야 합니다. 최대 금액은 각 카운티의 FHA 한도를 기준으로 합니다. 또한 건물을 검사하고 작업이 프로그램 지침을 충족하는지 확인하기 위해 독립 컨설턴트에게 비용을 지불해야 합니다.

이러한 대출의 또 다른 단점은 가격입니다. 모기지 보험을 지불하는 것 외에도 차용인은 일반적으로 은행보다 1/4 퍼센트 포인트 높은 이자율을 지불합니다. 기존 대출. 그들은 또한 하나 또는 둘 이상을 포크해야 할 수도 있습니다 포인트들- 각각 원금의 1%에 해당하는 선결제 수수료.

홈패스 레디바이어

FNMA(Federal National Mortgage Association)에서 제공하는 HomePath ReadyBuyer 프로그램(Fannie Mae로 잘 알려져 있음)은 최초 구매자를 대상으로 합니다. 온라인으로 수강할 수 있는 필수 주택 구입 교육 과정을 마친 후 참가자는 다음을 수행할 수 있습니다. Fannie가 소유한 압류 부동산 구매에 대해 마감 비용 지원에서 최대 3%를 받습니다. 매.

이 정부 후원 기업은 다른 휴식도 제공합니다. 주택 구매자는 $500만 투자하면 됩니다. 진지한 돈, 예를 들어, 개인 모기지 보험 귀하의 주택 자산이 20%에 도달하면 취소될 수 있습니다.

홈스텝

Freddie Mac은 은행에서 대출을 사서 모아서 투자자에게 판매함으로써 모기지 시장에 유동성을 제공합니다. 증권. HomeSteps를 통해 조직은 개인 대출 파트너를 통해 소유하고 있는 압류된 부동산만 구매하려는 사람들에게 특별 자금을 제공합니다. HomeSteps는 현재 다음 상태에서만 사용할 수 있습니다.

• 앨라배마
• 플로리다
• 그루지야
• 일리노이
• 켄터키
• 노스 캐롤라이나
• 사우스 캐롤라이나
• 테네시
• 텍사스
• 여자 이름

이러한 주 중 하나에 거주하게 된 경우 HomeSteps에는 몇 가지 중요한 이점이 있습니다. 그 중 가장 중요한 것은 203(k) 대출과 구별되는 모기지 보험에 가입할 필요가 없다는 것입니다. 그것만으로도 모기지 기간 동안 수천 달러는 아니더라도 수백 달러를 절약할 수 있습니다. 또한 HomeSteps 모기지론은 평가가 필요하지 않습니다. 개시, 이는 전통적인 대출을 원하는 사람들에게 큰 장애물이 될 수 있습니다. 구매자는 HomeSteps 웹사이트에서 단독 주택, 콘도 및 다가구 자산 목록을 찾을 수 있습니다.

결론

표면적으로 압류된 주택은 매우 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 비용은 매우 예측할 수 없으며 근본적인 손상으로 인해 자산이 바람직하지 않을 수 있습니다. 구매 프로세스는 종종 더디게 진행되어 일부 사람들의 마음에 다시 생각을 불러일으킬 수 있는 반면, 압류된 부동산을 유치하려는 수요가 많으면 다른 희망 구매자를 밀어낼 수 있습니다.

이 모든 것을 말하면서 압류된 주택은 놀라운 거래가 될 수 있습니다. 구매자는 정상적인 상황에서는 사용할 수 없는 주택을 시장 가격보다 낮게 지불할 수 있는 독특한 기회가 있습니다. 인수 측면에서 절감액이 있는 경우 구매자가 실현 가능성이 높아집니다. 감사 자산의 일부뿐만 아니라 향후 매각할 경우 투자 이익도 얻을 수 있습니다. 책임감 있게 수행한다면 압류된 주택을 구입하면 구매자가 앞으로 수년 동안 수많은 혜택을 누릴 수 있습니다.