Komercinių hipotekos vertybinių popierių (CMBS) apibrėžimas

Kas yra komerciniai hipotekos vertybiniai popieriai (CMBS)?

Komerciniai hipotekos užtikrinami vertybiniai popieriai (CMBS) yra fiksuotų pajamų investiciniai produktai, kurie yra paremti komercinio, o ne gyvenamojo nekilnojamojo turto hipotekomis. CMBS gali užtikrinti likvidumą tiek nekilnojamojo turto investuotojams, tiek komerciniams skolintojams.

Kadangi nėra CMBS struktūrų standartizavimo taisyklių, jų įvertinimas gali būti sudėtingas. Pagrindiniai CMBS vertybiniai popieriai gali apimti daugybę įvairaus termino, vertės ir nekilnojamojo turto komercinių hipotekų, tokių kaip daugiabučiai būstai ir komercinis nekilnojamasis turtas. CMBS gali pasiūlyti mažiau išankstinio mokėjimo rizikos nei gyvenamosios paskirties hipotekos vertybiniai popieriai (RMBS), nes komercinių hipotekų terminas paprastai yra nustatytas.

Kaip veikia komerciniai hipotekos vertybiniai popieriai

Kaip ir įkeistų skolinių įsipareigojimų (CDO) ir įkeistų hipotekos įsipareigojimų (BRO) atveju, CMBS yra obligacijų forma. Hipotekos paskolos, sudarančios vieną komercinį hipotekos užtikrinimą, yra įkaitas įsipareigojimų neįvykdymo atveju, o pagrindinė suma ir palūkanos perduodamos investuotojams.

Paskolos paprastai yra patikos fonde, ir jų sąlygos, turto rūšys ir sumos yra labai įvairios. Pagrindinės paskolos, kurios yra pakeistos vertybiniais popieriais į CMBS, apima paskolas turtui, pavyzdžiui, daugiabučiams ir kompleksai, gamyklos, viešbučiai, biurų pastatai, biurų parkai ir prekybos centrai, dažnai tame pačiame rajone pasitikėjimas.

Hipotekos paskola paprastai laikoma nereikalavimo skola-bet kokia vartojimo ar komercinė skola, užtikrinta tik užstatu. Sutarties neįvykdymo atveju skolintojas negali areštuoti jokio skolininko turto, išskyrus užstatą.

Kadangi CMBS yra sudėtingos investicinės priemonės, joms reikia įvairių rinkos dalyvių, įskaitant investuotojai, pagrindinis tarnautojas, pagrindinis tarnautojas, specialusis tarnautojas, vadovavimo pažymėjimo turėtojas, patikėtiniai ir reitingų agentūros. Kiekvienas iš šių žaidėjų atlieka tam tikrą vaidmenį, kad užtikrintų tinkamą CMBS veikimą.

CMBS tipai

Hipotekos, suteikiančios CMBS, yra suskirstytos į segmentus pagal jų kredito rizikos lygį, kuris paprastai yra klasifikuojamas nuo aukštesnės arba aukščiausios kokybės iki žemesnės kokybės. Aukščiausios kokybės dalys bus mokamos ir palūkanomis, ir pagrindinėmis išmokomis, ir turi mažiausią susijusią riziką. Mažesnės dalys siūlo didesnes palūkanų normas, tačiau didesnę riziką prisiimančios dalys taip pat sugeria didžiąją dalį galimų nuostolių, kurie gali atsirasti sumažėjus dalims.

Mažiausia CMBS struktūros dalis sudarys rizikingiausias ir galbūt spekuliacines portfelio paskolas. The pakeitimas vertybiniais popieriais CMBS struktūros kūrimo procesas yra svarbus tiek bankams, tiek investuotojams. Tai leidžia bankams iš viso išduoti daugiau paskolų ir suteikia investuotojams lengvą prieigą prie komercinio nekilnojamojo turto, tuo pačiu suteikiant jiems didesnį pelną nei tradicinės vyriausybės obligacijos.

Tačiau investuotojai turėtų suprasti, kad neįvykdžius vienos ar kelių paskolų pagal CMBS, didžiausios sumos turi būti visiškai apmokėtos su palūkanomis, kol mažesnės dalys nesumokės lėšų.

CMBS kritika

Paprastai į CMBS investuoja tik labai turtingi investuotojai, nes paprastam investuotojui čia nėra daug galimybių. Sunku rasti investicinių fondų ar biržoje prekiaujamų fondų (ETF), kurie investuotų tik į šią turto klasę, nors daugelis nekilnojamojo turto investicinių fondų investuoja dalį savo portfelių į CMBS.

Reikalavimai CMBS

2016 m. Gruodžio mėn. Vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC) ir Finansų pramonės reguliavimo institucija (FINRA) pristatytas nauji nuostatai sušvelninti kai kurias CMBS rizikas, sukuriant maržos reikalavimus padengtiems agentūrų sandoriams, įskaitant įkeistus hipotekos įsipareigojimus.