Nulinio kupono hipotekos apibrėžimas
Kas yra nulinio kupono hipoteka?
Nulinio kupono hipoteka yra ilgalaikė komercinė hipoteka, atidedanti visus mokėjimus pagrindinis ir palūkanas iki hipotekos termino pabaigos. Paskolos struktūra yra kaupimo pastaba, reiškianti palūkanų mokėtinos sumos įsiskverbia į negrąžintą skolintą sumą. Pasibaigus terminui, skolininkas arba sumoka užstatą, arba pakeičia kitą paskolą pagal dabartines palūkanų normas.
Pagrindiniai išsinešimai
- Nulinio kupono hipotekos yra ilgalaikės komercinės hipotekos, kuriomis atidedami visi pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimai iki termino pabaigos.
- Mokėtinos palūkanos įskaičiuojamos į negrąžintą skolintą sumą, kuri turi būti sumokėta pasibaigus galiojimo laikui arba refinansuota pagal vyraujančias palūkanų normas.
- Komerciniuose projektuose gali būti naudojamos hipotekos be kuponų, kai pinigų srautai, reikalingi skolai grąžinti, nepasiekiami, kol projektas neužbaigiamas.
- Skolintojai paprastai siūlo tik nulinio kupono hipoteką nusistovėjusiems komerciniams skolininkams, turintiems švarius kredito įrašus.
Kaip veikia nulinio kupono hipoteka
Nulinio kupono hipotekos primena nulinio kupono obligacijos. The kuponas, metinė palūkanų norma, sumokėta už paskolą, yra lygi nuliui iki galiojimo pabaigos, kai visa tai turi būti grąžinta vienu smūgiu kartu su visa pasiskolinta suma.
Komerciniuose projektuose naudojamos hipotekos be kuponų pinigų srautai vargu ar bus galima padengti skolą, kol projektas nebus baigtas. To pavyzdys būtų sporto stadionas. Šiuo atveju ne pajamos generuojami tol, kol struktūra yra baigta ir gali priimti renginius.
Kadangi visas palūkanas ir pagrindinės sumos grąžinimą skolintojas gauna tik pasibaigus paskolos terminui, kredito rizika yra žymiai didesnis nei naudojant įprastą paskola. Todėl skolintojai paprastai siūlo tokią finansavimo formą tik nusistovėjusiems komerciniams skolininkams, turintiems švarius kredito įrašus. Jie taip pat linkę imti didesnę palūkanų normą už hipoteką be nulinio kupono, kad kompensuotų neatidėliotinos grąžos trūkumą.
Turėdamas hipoteką be kupono, skolininkas gali finansuoti komercinį projektą su mažesniu pinigų srautu tikėtis, kad paskolos grąžinimo metu pakanka turto vertės padidėjimo išjungtas.
Nulinio kupono hipotekos pavyzdys
Tarkime, ABC Corp. ima 400 000 USD nulinio kupono hipoteką, kurią reikia grąžinti po 20 metų. Per ateinančius du dešimtmečius ABC skolintojui nieko negrąžina. Skirtingai nuo įprastų hipotekos, įmonė neprivalo iš karto pradėti palaipsniui grąžinti pagrindinę sumą, taip pat palūkanas už privilegiją imti paskolą.
Viskas pasikeičia, kai praėjo 20 metų. Staiga ABC turi grąžinti 400 000 USD, kuriuos jis pasiskolino, kartu su sudėtinės palūkanos dėl paskolos, arba refinansuoti pagal vyraujančias palūkanas. Jei to nepadarysite, jis praras turtą ir privers jį perduoti raktus skolintojui.
1984
Tais metais, kai Kanzase įsikūrusi „Franklin“ taupymo asociacija pardavė pirmąją nulinės atkarpos obligacijų emisiją, užtikrintą hipoteka.
Specialios aplinkybės
Investavimas į nulinio kupono hipotekos obligacijas
Investuotojai turi galimybę įsitraukti į veiksmą ir užsidirbti pinigų iš nulinės atkarpos hipotekos ir obligacijų. Šios investicijos yra populiarios tarp tam tikrų investuotojų, iš dalies dėl jų prieinamumo konkrečiose nekilnojamojo turto rinkose ir dėl to, kad parduodamos nulinės atkarpos obligacijos su nuolaida nuo nominali vertė užrašo.
Investuotojai negaus reguliarių palūkanų. Tačiau skolininkas palūkanų sumą pridės prie pagrindinės sumos, kuri grąžinama kreditoriai brandos metu. Palūkanos didės kas pusmetį, o didėjant pagrindinei vertei, susidarys didesnės palūkanos, kurios grąžinamos į bendrą pagrindinę sumą.
Kadangi jie nemoka kuponų ir pinigus pristato tik suėjus terminui, hipotekos be nulinio kupono kainos gali būti labai nepastovios. Jie taip pat taikomi kasmet pajamų mokestis mokėjimai, nors pajamos yra priskiriamas ir nereguliariai gaunamas investuotojams. Išimtis būtų, jei investicijų sutartyje nebūtų žadama investuotojams mokėti konkrečios grąžos, tokiu atveju nebūtų dabartinių apmokestinamųjų metinių pajamų.
Kitas panašus investicijų tipas pirmiausia skirtas Individualios pensijų sąskaitos (IRA) ir kiti subjektai, kur einamųjų metų apmokestinimas nėra atlygis.