Koreguotos operacijų lėšos - AFFO apibrėžimas
Kas yra pakoreguotos operacijų lėšos - AFFO?
Koreguotos lėšos iš operacijų (AFFO) reiškia finansinės veiklos rodiklį, pirmiausia naudojamą analizuojant investicijos į nekilnojamąjį turtą (REIT). REIT AFFO, nors ir taikomi įvairūs skaičiavimo metodai, paprastai yra lygus trestui lėšų iš operacijų (FFO), atliekant pasikartojančias kapitalo išlaidas, naudojamas siekiant išlaikyti REIT pagrindinio turto kokybę. Skaičiuojant atsižvelgiama į GAAP tiesioginį nuomos, lizingo išlaidų ir kitų svarbių veiksnių nustatymą.
pagrindiniai išsinešimai
- Koreguotos lėšos iš operacijų (AFFO) yra finansinė priemonė, naudojama įvertinti nekilnojamojo turto investicinio fondo (REIT) vertę.
- AFFO yra pagrįstas operacijų lėšomis (FFO), tačiau laikomas geresniu, nes tai reikalauja išlaidų taip tiksliau įvertinant dabartines REIT vertes ir mokėjimą dividendai.
- Nors nėra jokios oficialios priemonės, AFFO formulė atitinka AFFO = FFO + nuomos padidėjimas - kapitalo išlaidos - įprastos priežiūros sumos.
Supratimas apie pakoreguotas operacijų lėšas - AFFO
Nepriklausomai nuo to, kaip pramonės specialistai pasirenka apskaičiuoti pakoreguotas lėšas iš operacijų (AFFO), laikoma, kad tai yra tikslesnis akcininkų pinigų srautų matas nei paprastas FFO. Nors FFO dažniausiai naudojamas, jis neatimamas kapitalo išlaidos reikalingas išlaikyti esamą nekilnojamojo turto portfelį, todėl jis ne visai matuoja tikrąjį likutinį pinigų srautą. Profesionalūs analitikai teikia pirmenybę AFFO, nes atsižvelgiama į papildomas REIT išlaidas, taip pat į papildomus pajamų šaltinius, pvz., Nuomos padidėjimą. Taigi, apskaičiuojant, jis suteikia tikslesnį bazinį skaičių dabartines vertybes ir geriau prognozuoja būsimą REIT mokėjimą dividendai. Tai ne GAAP priemonė.
Koreguotų lėšų apskaičiavimas iš operacijų - AFFO
Prieš apskaičiuodamas AFFO, analitikas pirmiausia turi nustatyti REIT lėšas iš operacijų (FFO). FFO matuoja pinigų srautus iš nurodyto veiklos sąrašo. FFO atspindi REIT nuomos ir įsigijimo veiklos poveikį, taip pat palūkanų išlaidas. FFO atsižvelgia į REIT grynąsias pajamas, įskaitant amortizacija ir nusidėvėjimas, tačiau tai neįtraukia kapitalo prieaugis nuo turto pardavimo. Priežastys, dėl kurių šis pelnas neįtrauktas, yra tai, kad jie yra vienkartiniai įvykiai ir paprastai neturi ilgalaikio poveikio REIT būsimam uždarbio potencialui.
FFO formulė yra tokia:
FFO = grynosios pajamos + amortizacija + nusidėvėjimas - kapitalo prieaugis iš turto pardavimo
Nustačius FFO, galima apskaičiuoti AFFO. Nors nėra vienos oficialios formulės, AFFO skaičiavimai paprastai būtų tokie:
AFFO = FFO + nuomos padidinimas - kapitalo išlaidos - įprastos priežiūros sumos
Tradicinė metrika, naudojama vertinant akcijas, pvz., Pelnas už akciją (EPS) ir kainos ir pajamų santykis (P/E), nėra patikima vertinant REIT vertę.
Koreguotų operacijų lėšų pavyzdys -
AFFO skaičiavimas
Kaip AFFO skaičiavimo pavyzdį, tarkime, kad: per paskutinį ataskaitinį laikotarpį REIT turėjo 2 mln. USD grynųjų pajamų. Per tą laiką ji uždirbo 400 000 USD parduodama vieną savo turtą ir prarado 100 000 USD parduodama kitą. Ji pranešė apie 35 000 USD amortizaciją ir 50 000 USD nusidėvėjimą. Per laikotarpį grynasis nuomos mokestis padidėjo 40 000 USD; kapitalo išlaidos buvo 75 000 USD, o įprastinė priežiūra - 30 000 USD.
Atsižvelgiant į šią informaciją, FFO galima apskaičiuoti taip:
FFO = 2 000 000 USD + 35 000 USD + 50 000 USD - (400 000–100 000 USD) = 1 785 000 USD.
Iš to AFFO apskaičiuojamas taip:
AFFO = FFO + 40 000 USD - 75 000 USD - 30 000 USD = 1 785 000 USD - 65 000 USD = 1 720 000 USD.