Namų savininkų asociacijos (HOA) apibrėžimas ir tipai

Kas yra namų savininkų asociacija (HOA)?

Namų savininkų asociacija (HOA) yra padalinio, planuojamos bendruomenės ar organizacijos organizacija daugiabutis pastatas, kuris nustato ir vykdo nekilnojamojo turto ir jo gyventojų taisykles. Tie, kurie perka turtą HOA jurisdikcijoje, automatiškai tampa nariais ir privalo mokėti mokesčius, žinomus kaip HOA mokesčiai. Kai kurios asociacijos gali labai riboti tai, ką nariai gali daryti su savo nuosavybe.

HOA supratimas

Namų savininkų asociacijos (HOA) paprastai formuojasi vienbučių namų ar daugiabučių namų (pvz., Daugiabučių namų) bendruomenėse ar kaimynystėse. HOA paprastai yra įsteigta tam, kad sudarytų ir vykdytų jurisdikcijos nekilnojamojo turto taisykles. HOA sudaro bendruomenės gyventojai ir jiems vadovauja. Narystė HOA paprastai yra reikalavimas norint įsigyti būstą bendruomenėje, kurioje buvo įsteigta HOA.

HOA paprastai turi direktorių valdybą ar valdytojus, kurie yra išrinkti vykdyti ir prižiūrėti HOA taisykles ir nuostatas. HOA paprastai aprašo savo taisykles dokumente, vadinamame Sandorų, sąlygų ir apribojimų deklaracija (CC & R). CC & R nustato savininkams tam tikras sąlygas dėl savo turto priežiūros.

Šios sąlygos kartais apima struktūrinius apribojimus - leidžiamą tvorų ar kraštovaizdžio tipą - arba smulkesnius estetinius pasirinkimus, pvz., Namo dažų spalvą. CC&R dokumente taip pat gali būti nurodytos sankcijos už CC&R gairių pažeidimą. Baudos svyruoja nuo mokesčių iki priverstinio vykdymo arba kai kuriais atvejais net bylinėjimosi.

Namų savininkų asociacijos vs. Bendruomenės asociacijos vs. Nekilnojamojo turto savininkų asociacijos

Dauguma HOA yra įregistruoti ir todėl jiems taikomi valstybės įstatymai. Tačiau kai kurios valstybės svarsto daugiabučių namų pagrindu veikiančias HOA, dažnai vadinamas „daugiabučių namų bendrijomis“, ir kooperatyvus valdančias organizacijas, vadinamas kooperatyvu. lentos - būti atskiri subjektai nuo HOA. Šis skirtumas skiriamas remiantis prielaida, kad šių organizacijų turtiniai interesai skiriasi. Todėl pavadinimas „bendruomenės asociacija“ yra platesnis bendras terminas, apimantis HOA, daugiabučių namų bendrijas ir kooperatyvo valdybas.

Bendruomenės asociacijos tyrimų fondas yra prekybos organizacija, kuri lobuoja valstybės įstatymų leidėjus HOA vardu. Naujausi turimi duomenys iš jų skaičiavimais, 2018 m. JAV buvo 347 000 bendruomeninių asociacijų, o 26% gyventojų gyveno tose vietose, kur buvo bendruomenė. asociacijos.

HOA skiriasi nuo nekilnojamojo turto savininkų asociacijos (POA). POA yra platesnis terminas, paprastai nurodantis žmonių grupę, kuri nori pagerinti savo bendruomenę ir nekilnojamojo turto vertes savo bendruomenėje. Pagrindinis skirtumas tarp POA ir HOA yra tas, kad POA gali apimti bet kurį bendruomenės narį, besidomintį bendruomenės nekilnojamojo turto verte; taigi, skirtingai nei HOA, POA gali būti asmenys, kurie nėra namų savininkai.

Namų savininkų bendrijų pranašumai ir trūkumai

HOA numato nuostatas ir gaires savo nariams. Šių standartų laikomasi siekiant išsaugoti ir stiprinti bendruomenės turto vertybes. Dažnai gairės yra orientuotos į išvaizdą, todėl jos susijusios su turto švaros, turto būklės ir bet kokio turto remonto taisyklėmis. Paprastai HOA gairės yra skirtos padėti užtikrinti vienodą visų asociacijos zonoje esančių savybių išvaizdą.

Paprastai HOA vadovybė savo nariams suteiks papildomų paslaugų mainais už HOA mokesčius. Šie patogumai gali apimti kraštovaizdį, automobilių stovėjimo aikšteles ir tokias patalpas kaip baseinai, teniso kortai ar vakarėlių erdvės, prieinamos visiems HOA nariams. Kai kurie HOA mokesčiai taip pat apima šiukšlių surinkimo ir sniego valymo išlaidas.

Teoriškesniu požiūriu kai kuriems žmonėms HOA simbolizuoja savivaldą ir demokratiją. Šis įsitikinimas gali kilti iš idėjos, kad geriausi žmonės, valdantys bendruomenę, yra joje gyvenantys žmonės (priešingai nei nuomotojas, kuris negyvena patalpose).

Vienas HOA trūkumas yra didelės asociacijos mokesčių išlaidos, kurios galiausiai gali atgrasyti kai kuriuos būsimus pirkėjus. Be to, kai kurių namų savininkams, kurie gali norėti laisvės pritaikyti savo nuosavybę, HOA taisyklės ir taisyklės gali atrodyti nepagrįstos, savavališkos ar pernelyg ribojančios.

Be to, HOA valdybos nariai paprastai yra savanoriai ir gali būti netinkamai apmokyti valdyti Nekilnojamasis turtas, spręsti sudėtingus finansinius klausimus arba suvienyti skirtingą žmonių grupę bendram tikslui. Kadangi HOA vadovybė turi pasiekti sutarimą priimdama sprendimus dėl priežiūros ir atnaujinimo, taip pat gali būti, kad tarp nesutinkančių HOA narių gali kilti konfliktų.

Specialios aplinkybės

Kai kuriais atvejais HOA gali turėti didelę finansinę ir teisinę galią savo teritorijos nekilnojamojo turto savininkams. HOA renka mėnesinius arba metinius HOA mokesčius. HOA mokesčiai paprastai yra nuo 200 iki 400 USD per mėnesį, tačiau prabangiuose rajonuose ar bendruomenėse jie gali svyruoti nuo mažiau nei 100 USD iki 10 000 USD.

HOA mokesčiai taip pat dažnai prisideda prie asociacijos rezervo fondo, kuris yra skirtas dideliems renovacijos projektams ar avarinėms reikmėms. Be įprastų mokesčių, HOA taip pat gali taikyti specialius mokesčius vertinimus namų savininkams, kai asociacijai trūksta pakankamai rezervų, kad būtų galima sumokėti už netikėtus remonto darbus bendro naudojimo patalpose, pavyzdžiui, šaligatviuose ar automobilių stovėjimo aikštelėse.

HOA valdyba, kuri paprastai yra atsakinga už organizacijos finansus, prižiūri lėšų surinkimą ir valdymą. Kartu su rinkliavų ir įmokų nustatymu valdyba gali skirti baudas namų savininkams, kurie pažeidžia taisykles arba gadina bendras patalpas. Be bausmių skyrimo, HOA taip pat gali paskirti a suvaržymas nuosavybėn, jei būsto savininkas rimtai atsilieka nuo mokesčių. Esami HOA įkeitimai gali apsunkinti būsto pardavimą, nebent jie būtų patvirtinti.

Namų savininkų asociacijos pavyzdys

Kartais nacionalinės antraštės tampa konfliktais, susijusiais su HOA. Nuo 2014 m Indianapolio namų savininkas ir jo HOA įsitraukė į ginčą dėl saulės kolektorių ant savo namo stogo. Norint visiškai užfiksuoti saulės energiją, saulės kolektoriai turi būti nukreipti į pietus - tokia kryptimi HOA neleis, sakydama, kad jie per daug matomi gatvei ir kitiems kaimynams.

Nors HOA pakto kalba leidžia saulės kolektorius, jų padėties tema yra neaiški. Remiamas kelių valstijos įstatymų leidėjų, namų savininkas bandė, kad įstatymas būtų priimtas Indianos Generalinė Asamblėja, kuri uždraustų HOA apriboti saulės kolektorius ar jų išdėstymą bet kokiu būdu.Įstatymo projektai buvo įvesti, bet nepriimti 2018 ir 2019 m. Naujas įstatymo projektas pateiktas 2020 m.

Dažnai užduodami klausimai

Kas yra namų savininkų asociacija (HOA)?

Namų savininkų asociacija (HOA) yra organizacija, kurios užduotis yra valdyti nekilnojamojo turto, priklausančio kelioms šalims, pavyzdžiui, daugiabučio, reikalus. HOA yra atsakingos už tokias užduotis kaip užtikrinti, kad pastatas būtų reguliariai prižiūrimas, ir nusprendžia, ar tai daryti tęsti didesnius renovacijos projektus, tokius kaip pastato kambario pakeitimas, pastato projekto rengimas ir vykdymas įstatai. Siekdamos finansuoti savo veiklą, HOA ima savo nariams mėnesinius HOA mokesčius, paprastai nuo 200 iki 400 USD per mėnesį. HOA taip pat turi įgaliojimus vykdyti bendruomenės įstatus, pavyzdžiui, skirdami baudas gyventojams, kurie atsisako jų laikytis.

Kokie yra priklausymo HOA privalumai ir trūkumai?

HOA gali būti naudingi individualiems savininkams teikiant būtinas valdymo paslaugas. Pavyzdžiui, be HOA daugiabučio namo savininkai turėtų derintis tarpusavyje nuspręsti dėl bendrų problemų, tokių kaip viso pastato šiukšlių išvežimas, pastatų remontas ir bendruomenė politiką. Gyventojams tai gali užtrukti daug laiko ir sukelti savininkų konfliktus bei nesutarimus. Kita vertus, HOA taip pat gali sukelti problemų savininkams tiek, kiek savininkas nesutinka su HOA bendruomenės įstatais ar sprendimais dėl išlaidų.

Kokias teisines galias turi HOA?

Atskiros HOA turės skirtingus teisinius įgaliojimus, priklausomai nuo to, kaip jie buvo sukurti. Tačiau paprastai HOA turės teisinius įgaliojimus kurti ir vykdyti bendruomenės politiką, pvz., Ar pastate leidžiama rūkyti, augintiniai ar nuoma. Be to, HOA priims sprendimą dėl pastato biudžeto ir turės teisę rinkti mėnesinius arba vienkartinius mokesčius iš savo narių. Jei narys atsisako mokėti šiuos mokesčius arba laikytis bendruomenės politikos, HOA gali skirti įvairias nuobaudas. Daugeliu atvejų šios bausmės gali apimti pinigines baudas, bendruomenės privilegijų apribojimą ir net bylinėjimąsi.