Kas yra žemės nuoma?

Kas yra žemės nuoma?

Žemės nuoma yra sutartis, pagal kurią nuomininkui leidžiama vystyti nekilnojamąjį turtą nuoma laikotarpis, po kurio žemė ir visi patobulinimai perduodami turto savininkui.

Kaip veikia žemės nuoma

Žemės nuoma rodo, kad patobulinimai priklausys nekilnojamojo turto savininkui, nebent tai būtų išimtis sukurtas ir numato, kad visus atitinkamus mokesčius, patirtus per nuomos laikotarpį, sumokės nuomininkas. Kadangi žemės nuomos sutartis leidžia nuomotojui prisiimti visus patobulinimus pasibaigus nuomos terminui, šeimininkas gali parduoti turtą didesne kaina. Žemės nuoma taip pat dažnai vadinama žemės nuoma, nes nuomotojai nuomoja tik žemę.

Nors žemės nuomos sutartys pirmiausia naudojamos komercinėse patalpose, jos labai skiriasi nuo kitų komercinės nuomos rūšių, tokių kaip prekybos centruose ir biurų pastatuose. Šios kitos nuomos sutartys paprastai nesuteikia nuomininkui atsakomybės už vienetą. Vietoj to, šiems nuomininkams imamas nuomos mokestis, kad galėtų vykdyti savo verslą. Žemės nuoma apima žemės nuomą ilgam laikotarpiui-paprastai nuo 50 iki 99 metų-nuomininkui, kuris stato pastatą.

99 metų nuoma paprastai yra ilgiausias galimas nekilnojamojo turto nuomos terminas. Anksčiau tai buvo ilgiausia pagal bendrąją teisę. Tačiau 99 metų nuomos sutartys vis dar yra įprastos, tačiau pagal įstatymą jos nebėra ilgiausios.

Žemės nuomos sutartyje apibrėžiama, kam priklauso žemė, kam priklauso pastatas, ir turto pagerinimas. Daugelis nuomotojų naudojasi žemės nuomos sutartimi, kad planavimo sumetimais išsaugotų nuosavybės teisę į savo turtą, kad to išvengtų kapitalo prieaugis, ir gauti pajamų ir pajamų. Nuomininkai paprastai prisiima atsakomybę už visas išlaidas. Tai apima statybą, remontą, renovaciją, patobulinimus, mokesčius, draudimą ir visas su turtu susijusias finansavimo išlaidas.

Žemės nuomos pavyzdys

Žemės nuomos sutartimis dažnai naudojasi franšizės ir didelės dėžutės, taip pat kiti komerciniai subjektai. Įmonės būstinė paprastai perka žemę ir leidžia nuomininkui/kūrėjui statyti ir naudoti objektą. Yra didelė tikimybė, kad šalia esančios „McDonald's“, „Starbucks“ ar „Dunkin Donuts“ yra susietos su žemės nuomos sutartimi.

2016 m. Liepos mėn. Niujorke įsikūrusi investicinė įmonė „AllianceBernstein“ iš „BLDG Management“ 99 metų laikotarpiui įsigijo nuomos sutartį Niujorko „George Washington“ viešbučiui, sudarydama 100,4 mln. „BLDG“ iš pradžių įsigijo viešbutį, kai jis buvo uždarytas 1994 m. Nors pastatas buvo naudojamas Manhatane esančioje vizualiųjų menų mokykloje kaip studentų bendrabutis, BLDG 2016 m. balandžio mėn. pateikė planus atkurti turtą viešbutyje su restoranu, baru ir antžeminiu lygiu parduotuvėse. Šiuo metu viešbutis veikia kaip „Freehand“ viešbutis, boutique viešbutis Niujorko Flatirono rajone.

Kai kurie žemės nuomos pagrindai turėtų apimti:

• Nuomos sąlygos
• Nuomininko ir nuomininko teisės
• Finansavimo sąlygos
• Naudokite nuostatas
• Mokesčiai
• Pavadinimo draudimas
• Numatytas

Pavaldūs vs. Nesubordinuota žemės nuoma

Žemės nuoma nuomininkai dažnai finansuoja patobulinimus prisiimdami skolas. Subordinuotoje žemės nuomos sutartyje nuomotojas sutinka su mažesniu prioritetu dėl reikalavimų turtui, jei nuomininkas nevykdo paskolos pagerinimui. Kitaip tariant, subordinuotas žemės nuomos nuomotojas iš esmės leidžia turto sandoriui veikti kaip užstatas, kai nuomininkas neįvykdo bet kokios su pagerinimu susijusios paskolos. Tokio tipo žemės nuomos atveju nuomotojas gali susitarti dėl didesnių nuomos mokesčių už riziką, prisiimtą nuomininko įsipareigojimų neįvykdymo atveju. Tai taip pat gali būti naudinga savininkui, nes pastačius pastatą jo žemėje padidėja jo turto vertė.

Priešingai, nesuderinta žemės nuomos sutartis leidžia nuomotojui išlaikyti svarbiausią reikalavimo teisę į nekilnojamąjį turtą, jei nuomininkas nevykdo paskolos dėl pagerinimo. Kadangi skolintojas negali perimti nuosavybės teisės į žemę, jei paskola nesumokama, paskolų specialistai gali nesiryžti pratęsti hipotekos, kad pagerintų. Nors nuomotojas išlaiko nuosavybės teisę į turtą, paprastai jie turi imti nuomininkui mažesnę nuomos sumą.

Žemės nuomos privalumai ir trūkumai

Žemės nuoma gali būti naudinga tiek nuomininkui, tiek savininkui.

Nuomininko nauda

Žemės nuoma leidžia nuomininkui statyti turtą puikioje vietoje, kurio jie patys negalėjo nusipirkti. Dėl šios priežasties didelės parduotuvių tinklo parduotuvės, tokios kaip „Whole Foods“ ir „Starbucks“, savo verslo plėtros planuose dažnai naudoja žemės nuomos sutartis.

Žemės nuomos sutartis taip pat nereikalauja, kad nuomininkas turėtų įmoka žemės apsaugai, nes to reikėtų įsigyti. Todėl, įsigyjant žemės nuomos sutartį, reikia mažiau nuosavybės, o tai atlaisvina grynuosius pinigus kitiems tikslams ir pagerina žemės naudojimo pelną.

Bet koks nuomos mokestis, sumokėtas pagal žemės nuomos sutartį, gali būti atskaitytas už valstybinius ir federalinius pajamų mokesčius, o tai reiškia, kad sumažėja bendra nuomininko mokesčių našta.

Nuomotojo pranašumai

Žemės savininkas iš nuomininko gauna pastovų pajamų srautą, išlaikydamas nuosavybės teisę į turtą. Į žemės nuomos sutartį paprastai įeina eskalacijos sąlyga tai garantuoja padidėjusį nuomos mokestį ir iškeldinimo teises, užtikrinančias apsaugą nuomos ar kitų išlaidų neįvykdymo atveju.

Taip pat sutaupoma mokesčių nuomotojui, kuris naudojasi žemės nuomos sutartimis. Jei jie parduoda turtą nuomininkui, jie gaus pelną iš pardavimo. Vykdydami tokio tipo nuomą, jie vengia pranešti apie bet kokį pelną. Tačiau gaunama nuoma gali turėti tam tikrų mokesčių pasekmių.

Priklausomai nuo žemės nuomos nuostatų, nuomotojas taip pat gali išlaikyti tam tikrą nekilnojamojo turto kontrolę, įskaitant jo naudojimą ir jo vystymą. Tai reiškia, kad nuomotojas gali patvirtinti arba atmesti bet kokius žemės pakeitimus.

Nuomininko trūkumai

Kadangi nuomotojai gali reikalauti patvirtinimo prieš atliekant bet kokius pakeitimus, nuomininkas gali susidurti su kliūtimis naudojant ar plėtojant turtą. Dėl to nuomininkui gali būti daugiau apribojimų ir mažiau lankstumo.

Išlaidos, susijusios su žemės nuomos procesu, gali būti didesnės nei tuo atveju, jei nuomininkas iš karto nusipirktų nekilnojamąjį turtą. Nuoma, mokesčiai, patobulinimai, leidimai ir bet koks laukimo laikas, kol bus patvirtintas nuomotojas, gali brangiai kainuoti.

Nuomotojo trūkumai

Nuomotojai, kurie neįtraukia tinkamų nuomos sąlygų ir nuostatų, praranda kontrolę nuomininkams, kurių nuosavybė vystoma. Štai kodėl visada svarbu, kad abi šalys prieš pasirašydamos nuomos sutartį peržiūrėtų.

Priklausomai nuo to, kur yra nekilnojamasis turtas, žemės nuomos naudojimas gali turėti didesnį mokestinį poveikį nuomotojui. Nors jie negali gauti pelno iš pardavimo, nuoma laikoma pajamomis. Taigi nuoma apmokestinama įprastu tarifu, o tai gali padidinti mokesčių naštą.