Nekilnojamojo turto investicinis trestas (REIT) Apibrėžimas

Kas yra nekilnojamojo turto investicinis trestas (REIT)?

Nekilnojamojo turto investicinis trestas (REIT) yra įmonė, kuri valdo, valdo ar finansuoja pajamas gaunantį nekilnojamąjį turtą. Remiantis investiciniais fondais, REIT kaupia daugelio investuotojų kapitalą. Tai leidžia pavieniams investuotojams uždirbti dividendus iš investicijų į nekilnojamąjį turtą - nereikia pačiam pirkti, valdyti ar finansuoti nekilnojamojo turto.

Kaip veikia REIT

Kongresas įsteigė REIT 1960 m., Kaip Cigarų akcizo mokesčio pratęsimo pataisą. Ši nuostata leidžia investuotojams pirkti komercines akcijas nekilnojamojo turto portfeliai- tai, kas anksčiau buvo prieinama tik turtingiems asmenims ir per didelius finansinius tarpininkus.

REIT portfelio savybės gali apimti butų kompleksus, duomenų centrus, sveikatos priežiūros įstaigas, viešbučius, infrastruktūrą pluošto kabelių, elementų bokštų ir energijos vamzdynų forma-biurų pastatai, mažmeninės prekybos centrai, saugykla, mediena ir sandėliai.

Apskritai REIT specializuojasi konkrečiame nekilnojamojo turto sektoriuje. Tačiau įvairūs ir specialūs REIT savo portfeliuose gali turėti įvairių tipų nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, REIT, kurį sudaro ir biurų, ir mažmeninės prekybos objektai.

Daugelis REIT yra viešai parduodamos pagrindinėse vertybinių popierių biržose, o investuotojai gali jas pirkti ir parduoti kaip akcijas per visą prekybos sesiją.Šie REIT paprastai prekiauja dideliu kiekiu ir yra laikomi labai likvidžiomis priemonėmis.

Kas atitinka REIT?

Dauguma REIT turi paprastą verslo modelį: REIT išnuomoja patalpas ir renka nekilnojamojo turto nuomos mokesčius, tada paskirsto šias pajamas akcininkams. Hipotekos REIT neturi nekilnojamojo turto, bet finansuoja nekilnojamąjį turtą. Šie REIT uždirba pajamas iš savo investicijų palūkanų.

Į kvalifikuoti kaip REIT, įmonė turi laikytis tam tikrų Vidaus pajamų kodekso (IRC) nuostatų. Šie reikalavimai pirmiausia apima ilgalaikį nekilnojamojo turto, kuris duoda pajamų, paskirstymą ir pajamų paskirstymą akcininkams. Konkrečiai, įmonė turi atitikti šiuos reikalavimus, kad būtų pripažinta REIT:

• Investuokite mažiausiai 75% viso turto į nekilnojamąjį turtą, grynuosius pinigus ar JAV iždą
• Bent 75% bendrųjų pajamų gaukite iš nuomos, palūkanų už hipoteką, finansuojančią nekilnojamąjį turtą, ar nekilnojamojo turto pardavimo
• Kiekvienais metais sumokėkite ne mažiau kaip 90% apmokestinamųjų pajamų akcininkų dividendų forma
• Būkite subjektas, apmokestinamas kaip korporacija
• Jį valdo direktorių valdyba arba patikėtiniai
• Po pirmųjų gyvavimo metų turi bent 100 akcininkų 
• Ne daugiau kaip 50% akcijų turi penki ar mažiau asmenų

REIT tipai

Yra trys REIT tipai:

• Akcijų REIT. Dauguma REIT yra nuosavybės REIT, kurie valdo ir valdo pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą. Pajamos pirmiausia gaunamos iš nuomos (o ne perparduodant nekilnojamąjį turtą).
• Hipotekos REIT. Hipotekos REIT skolina pinigus nekilnojamojo turto savininkams ir operatoriams tiesiogiai per hipoteką ir paskolas arba netiesiogiai įsigyjant hipotekos užtikrintus vertybinius popierius. Jų pajamas pirmiausia uždirba grynoji palūkanų marža- skirtumas tarp palūkanų, kurias jie uždirba už būsto paskolas, ir šių paskolų finansavimo išlaidų. Dėl šio modelio jie gali būti jautrūs palūkanų normų padidėjimui.
• Hibridiniai REIT. Šie REIT naudoja tiek nuosavybės, tiek hipotekos REIT investavimo strategijas. 

REIT tipas	Valdos
Akcijos	Turi ir valdo pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą
Hipoteka	Turi nekilnojamojo turto hipoteką
Hibridas	Turi nekilnojamąjį turtą ir turi hipotekos

REIT gali būti toliau klasifikuojami pagal tai, kaip perkamos ir laikomos jų akcijos:

• Viešai prekiaujama REIT. Viešai parduodamų REIT akcijos yra įtrauktos į nacionalinę vertybinių popierių biržą, kurioje jas perka ir parduoda individualūs investuotojai. Juos reguliuoja JAV vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC).
• Viešieji neprekiaujami REIT. Šie REIT taip pat yra registruoti SEC, tačiau neprekiauja nacionalinėse vertybinių popierių biržose. Dėl to jie yra mažiau likvidūs nei viešai parduodami REIT. Vis dėlto jie linkę būti stabilesni, nes jie nėra veikiami rinkos svyravimų.
• Privatūs REIT. Šie REIT nėra registruoti SEC ir neprekiauja nacionalinėse vertybinių popierių biržose. Apskritai privačius REIT galima parduoti tik instituciniams investuotojams.

Kaip investuoti į REIT

Taip pat galite investuoti į viešai parduodamus REIT REIT investiciniai fondai ir REIT biržos fondai (ETF)-perkant akcijas per brokerį. Jūs galite nusipirkti neprekiaujamų REIT akcijų per maklerį ar finansų patarėją, kuris dalyvauja nekomercinėje REIT akcijoje.

REIT taip pat įtraukta į vis didesnį skaičių nustatytos išmokos ir nustatytos įmokos investicijų planai. Remiantis duomenimis, maždaug 87 milijonai JAV investuotojų valdo REIT per savo santaupas pensijai ir kitus investicinius fondus Nareit, Vašingtone įsikūrusi REIT tyrimų įmonė.

JAV yra daugiau nei 225 viešai parduodami REIT, o tai reiškia, kad prieš nuspręsdami, kurį REIT pirkti, turėsite atlikti namų darbus.Būtinai atsižvelkite į REIT valdymo komandą ir pasiekimus ir sužinokite, kaip jie gauna kompensaciją. Jei tai yra veiklos rezultatų kompensacija, tikėtina, kad jie sunkiai dirbs, kad pasirinktų tinkamas investicijas ir pasirinktų geriausias strategijas.

Žinoma, taip pat verta pažvelgti į tokius skaičius, kaip numatomas pelno vienai akcijai augimas ir dabartinis dividendų pajamingumas. Ypač naudinga metrika yra REIT lėšos iš operacijų (FFO), kuris apskaičiuojamas prie pajamų pridėjus nusidėvėjimą ir amortizaciją, o tada atėmus bet kokį pardavimo pelną.

Investicijų į REIT privalumai ir trūkumai

REIT gali atlikti svarbų vaidmenį investiciniame portfelyje, nes jie gali pasiūlyti tvirtą, stabilų metinį dividendą ir ilgalaikio kapitalo padidėjimo potencialą. Bendras REIT grąžos rodiklis per pastaruosius 20 metų aplenkė S&P 500 indeksą, kitus indeksus ir infliacijos lygį.Kaip ir visos investicijos, REIT turi savo privalumų ir trūkumų.

Pliusas yra tai, kad REIT yra lengva pirkti ir parduoti, nes dauguma jų prekiauja viešosiose biržose - tai funkcija, mažinanti kai kuriuos tradicinius nekilnojamojo turto trūkumus. Veiklos požiūriu REIT siūlo patrauklią pagal riziką įvertintą grąžą ir stabilų pinigų srautą. Be to, nekilnojamojo turto buvimas gali būti naudingas portfeliui, nes jis suteikia diversifikaciją ir dividendais pagrįstas pajamas, o dividendai dažnai yra didesni, nei galite pasiekti naudodami kitas investicijas.

Neigiama yra tai, kad REIT nesiūlo daug kapitalo padidėjimo. Savo struktūroje jie turi grąžinti investuotojams 90% pajamų.Taigi tik 10% apmokestinamųjų pajamų galima reinvestuoti atgal į REIT, kad būtų galima įsigyti naujų akcijų. Kiti neigiami dalykai yra tai, kad REIT dividendai apmokestinami kaip įprastos pajamos, o kai kurie REIT turi didelius valdymo ir sandorių mokesčius.

REIT Sukčiavimas

Vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC) rekomenduoja investuotojams saugotis visų, kurie bando parduoti REIT, kurie nėra registruoti SEC. Ji pataria, kad „Jūs galite patikrinti viešai parduodamų ir neprekiaujamų REIT registraciją per SEC EDGAR sistema. Taip pat galite naudoti EDGAR, kad peržiūrėtumėte REIT metines ir ketvirčio ataskaitas bei visus siūlomus prospektus. "

Taip pat gera idėja yra patikrinti brokerį ar investavimo patarėją, kuris rekomenduoja REIT. SEC turi nemokamas paieškos įrankis tai leidžia jums sužinoti, ar investicijų specialistas yra licencijuotas ir registruotas.

Realus REIT pavyzdys

Kitas aspektas renkantis REIT yra pažvelgti į karštus nekilnojamojo turto rinkos sektorius. Į kuriuos klestinčius ekonomikos sektorius apskritai galima pasinaudoti per nekilnojamąjį turtą? Pavyzdžiui, sveikatos priežiūra yra viena iš sparčiausiai augančių pramonės šakų JAV, ypač augant medicinos pastatams, ambulatorinės priežiūros centrams, vyresnio amžiaus žmonių priežiūros įstaigoms ir pensininkų bendruomenėms.

Keletas REIT sutelkia dėmesį į šį sektorių. „Healthpeak Properties“ - buvęs HCP - yra vienas iš pavyzdžių. 2020 m. Liepos 22 d. Jos rinkos riba siekė beveik 14,4 mlrd. JAV dolerių, o kasdien prekiaujama maždaug 5 mln.Jo portfelyje pagrindinis dėmesys skiriamas trims pagrindinėms turto klasėms: gyvybės mokslų įstaigoms, medicinos kabinetams ir senjorų būstui.