Kaip apskaičiuoti pagrindinę sumą ir palūkanas
Jei turite būstą, tikriausiai žinote, kad dalis sumos, kurią kiekvieną mėnesį mokate skolintojui, atitenka pradinei paskolos sumai, o dalis priskaičiuojama palūkanoms. Tačiau išsiaiškinti, kaip bankai iš tikrųjų juos skirsto, gali atrodyti painu.
Taip pat galite stebėtis, kodėl mokėjimas išlieka nepaprastai nuoseklus, nors mokėtinas likutis ir toliau mažėja. Tačiau jei suprantate pagrindinę koncepciją, kaip skolintojai apskaičiuoja jūsų mokėjimą, procesas yra paprastesnis, nei manote.
Key Takeaways
- Hipotekos mokėjimai susideda iš dviejų dalių. Pagrindinė suma yra pati paskolos suma, o palūkanos yra mėnesinė suma, kurią skolintojas ima jums prie pagrindinės sumos.
- Su fiksuotų palūkanų hipoteka jūsų mėnesinė įmoka yra nuosekli dėl proceso, vadinamo amortizacija.
- Be pagrindinės sumos ir palūkanų, kurias mokate skolintojui, į jūsų mėnesinį mokėjimą taip pat gali būti įtrauktos kitos išlaidos, pvz., hipotekos draudimo įmokos ir mokesčiai, laikomi depozitoriuje.
Pagrindinė suma ir palūkanos
Kiekvieną hipotekos mokėjimą sudaro du pagrindiniai komponentai: pagrindinė suma ir palūkanos.
Pagrindinė suma yra pradinė paskolos suma. Tarkime, kad perkate namą už 350 000 USD ir sumokėjote 50 000 USD grynųjų. Tai reiškia, kad skolinatės 300 000 USD pagrindinės sumos iš skolintojo, kuris, žinoma, nori, kad tuos pinigus grąžintumėte.
Tačiau bankas taip pat ima mokestį už šių lėšų paskolinimą, kurį sudaro jūsų mokėjimo palūkanų dalis. Tarkime, kad mokate 30 metų būsto paskolą su 4% metine palūkanų norma.
Kadangi visus metus mokate mėnesinius, o ne metinius mokėjimus, ši palūkanų norma dalijama iš 12 ir padauginama iš nesumokėtos pagrindinės paskolos sumos.
Šiame pavyzdyje į pirmąjį mėnesinį mokėjimą būtų įtraukta 1 000 USD palūkanų (300 000 USD x 0,04 metinė palūkanų norma ÷ 12 mėnesių).
Kaip veikia amortizacija
Jums gali kilti klausimas, kodėl jūsų hipotekos mokėjimas, jei turite a fiksuotų palūkanų paskola- išlieka toks pat nuo vieno mėnesio iki kito. Teoriškai ta palūkanų norma dauginama iš mažėjančios pagrindinės sumos likučio. Taigi, ar jūsų mėnesinė sąskaita laikui bėgant neturėtų mažėti?
Priežastis, kad taip nėra, yra ta, kad skolintojai naudojasi amortizacija apskaičiuojant mokėjimą, o tai yra būdas išlaikyti mėnesio sąskaitą nuoseklią. The hipotekos servisas kompensuoja tai, kad per pirmuosius kelerius metus mokate didesnes palūkanas, leisdami sumokėti mažesnę pagrindinę sumą.
Jei įtrauksite pirkimo kainą, pradinį įnašą, paskolos trukmę ir APR (daugiau apie tai žr. toliau skiltyje „Palūkanų norma vs. APR“) į Investopedia hipotekos skaičiuoklė, pamatysite, kad jūsų mėnesiniai mokėjimai skolintojui būtų lygūs 1 432,25 USD. (Taip pat galite mokėti už tokius dalykus kaip hipotekos draudimas ir laikomus turto mokesčius deponuoti, nors tie netaikomi tikrajam skolintojui.) Kaip minėjome anksčiau, 1 000 USD iš jūsų pirmojo įmokos griežtai padengia palūkanų išlaidas. Tai reiškia, kad likę 432,25 USD sumoka jūsų negrąžintą paskolos likutį arba pagrindinę sumą.
Darant prielaidą, kad nerefinansuojate, jūsų paskolos įmoka bus tokia pati po 15 metų. Tačiau iki šiol jūs praradote pagrindinį balansą. Dabar esate skolingas maždaug 193 000 USD pagrindinės paskolos sumos. Padauginę šį likutį iš palūkanų normos (0,04 ÷ 12 mėnesių), pamatysite, kad jūsų mokėjimo palūkanų dalis dabar yra tik 643,43 USD. Bet jūs mokate didesnę pagrindinės sumos dalį: 786,82 USD.
Per pastaruosius kelerius hipotekos metus kiekvieną mėnesį mokate dar didesnę pagrindinę sumą, nes jūsų palūkanos mažėja. Taip išlygindami jūsų mokėjimus, skolintojai iš tikrųjų daro jūsų mokėjimus lengviau valdomus. Jei visą paskolos laikotarpį mokėtumėte tokią pačią sumą, kas mėnesį turėsite uždirbti daug daugiau mokėjimus iš karto po paskolos paėmimo, o tada pamatysite, kaip tos sumos smarkiai krenta grąžinimas.
Jei norite sužinoti, kiek laikui bėgant mokėsite pagrindinę sumą, palyginti su palūkanomis, „Investopedia“ hipotekos skaičiuoklė taip pat rodo jūsų mokėjimų paskirstymą per visą paskolos laikotarpį.
Reguliuojamo dydžio hipotekos
Jei imsite fiksuotos palūkanų normos hipoteką ir sumokėsite tik mokėtiną sumą, visa jūsų mėnesinė įmoka išliks tokia pati visą paskolos laikotarpį. Jūsų mokėjimo dalis, priskirta palūkanoms, palaipsniui mažės, nes didesnė jūsų mokėjimo dalis bus skirta pagrindinei sumai. Tačiau visa suma, kurią esate skolingi, nepasikeis.
Tačiau tai neveikia skolininkams, kurie ima reguliuojamos palūkanų normos hipoteka arba ARM. Pradiniu paskolos laikotarpiu jie moka tam tikrą palūkanų normą. Tačiau po tam tikro laiko, tarkime, vienerių ar penkerių metų, priklausomai nuo paskolos, būsto paskola „atsikeičia“ į naują palūkanų normą. Dažnai pradinė palūkanų norma nustatoma mažesnė už rinkos palūkanų normą tuo metu, kai skolinatės, o po nustatymo iš naujo padidėja.
Staiga pastebėsite, kad pasikeitė jūsų mėnesinis mokėjimas. Taip yra todėl, kad nesumokėta pagrindinė suma padauginama iš kitos (paprastai didesnės) palūkanų normos.
Palūkanų norma vs. APR
Gavę paskolos pasiūlymą, galite susidurti su terminu, vadinamu „ metinė procentinė norma, arba APR. APR ir faktinė palūkanų norma, kurią skolintojas jums taiko, yra du skirtingi dalykai, todėl svarbu suprasti skirtumą.
Skirtingai nuo palūkanų normos, APR atsižvelgia į visas metines paskolos paėmimo išlaidas, įskaitant mokesčius, tokius kaip būsto paskolos draudimas, nuolaidų taškų, paskola inicijavimo mokesčiai ir kai kurie uždarymo išlaidos. Tai vidutinė bendra skolinimosi kaina per paskolos laikotarpį.
Svarbu suprasti, kad jūsų mėnesinė įmoka yra pagrįsta jūsų palūkanų norma, o ne metine procentine norma. Tačiau skolintojai pagal įstatymą privalo atskleisti APR paskolos sąmata jie pateikiami po to, kai pateikiate paraišką, kad galėtumėte tiksliau įsivaizduoti, kiek iš tikrųjų mokate, kad pasiskolintumėte tuos pinigus.
Kai kurie skolintojai gali taikyti mažesnes palūkanų normas, bet taikyti didesnius išankstinius mokesčius, todėl APR įtraukimas padeda visapusiškiau palyginti skirtingus paskolų pasiūlymus. Kadangi į APR įeina susiję mokesčiai, ji yra didesnė nei faktinė palūkanų norma.
Kaip apskaičiuojamas mano palūkanų mokėjimas?
Skolintojai jūsų neapmokėtą likutį padaugina iš jūsų metinės palūkanų normos, bet padalija iš 12, nes mokate kas mėnesį. Taigi, jei esate skolingi 300 000 USD už hipoteką ir jūsų palūkanų norma yra 4%, iš pradžių turėsite mokėti 1 000 USD palūkanų per mėnesį (300 000 USD x 0,04 ÷ 12). Likusi hipotekos mokėjimo dalis taikoma pagrindinei sumai.
Kas yra Amortizacija?
Hipotekos amortizavimas leidžia skolininkams atlikti fiksuotus paskolos mokėjimus, net jei jų neapmokėtas likutis vis mažėja. Iš pradžių didžioji dalis jūsų mėnesinių įmokų yra skirta palūkanoms, o tik nedidelė dalis sumažina jūsų pagrindinę sumą. Grąžinimo pabaigoje tai pasikeičia – didesnė jūsų mokėjimo dalis sumažina neapmokėtą likutį ir tik nedidelė jo dalis padengia palūkanas.
Kuo skiriasi palūkanų norma ir APR?
Palūkanų norma yra suma, kurią skolintojas iš tikrųjų apmokestina kaip procentą nuo paskolos sumos. Priešingai, metinė procentinė norma arba APR yra būdas išreikšti visas skolinimosi išlaidas. Todėl APR apima tokias išlaidas kaip paskolos suteikimo mokesčiai ir hipotekos draudimas. Kai kurios paskolos siūlo santykinai mažą palūkanų normą, tačiau turi didesnę APR dėl kitų mokesčių.
Esmė
Tikriausiai žinote, kiek kiekvieną mėnesį mokate hipotekos paslaugų teikėjui. Tačiau išsiaiškinti, kaip tie pinigai padalijami tarp pagrindinės sumos ir palūkanų, gali atrodyti paslaptinga. Tiesą sakant, sužinoti, kiek mokate palūkanų, yra taip paprasta, kaip palūkanų normą padauginti iš nesumokėto likučio ir padalyti iš 12. Tik todėl, kad skolintojai koreguoja sumą, įskaitytą į jūsų pradinį paskolos likutį, jūsų mokėjimai išliks nepaprastai nuoseklūs bėgant metams.