Įžymus domenas: kas atsitiks su atvirkštine hipoteka?
Iškiliojo domeno teise vyriausybės subjektas naudojasi, kai areštuojamas namas ar kitas turtas, kad būtų galima įgyvendinti viešąjį projektą, pvz., naują kelią, tiltą ar mokyklą.
JAV Konstitucijos penktosios pataisos perėmimo sąlyga reikalauja, kad savininkas turi būti teisingai kompensuotas už nuostolius. Teismai nusprendė, kad tai reiškia, kad turto savininkui turi būti sumokėta tikroji rinkos vertė turto.
Įprastoje hipotekoje sumos gali pakakti sumokėti už naują būstą, nes būsto savininko nuosavybė didėja mokant būsto paskolą. Tačiau situacija gali būti šiek tiek kitokia, jei namo savininkas išvežė a atvirkštinė hipoteka.
Key Takeaways
- Įžymūs atvejai, susiję su atvirkštine hipoteka įkeistame nekilnojamuoju turtu, yra reti, tačiau gali atsitikti ir gali sukelti komplikacijų skolininkams.
- Skirtingai nei in tradicinės išankstinės hipotekos, namo savininko nuosavybės mažėja atvirkštinės hipotekos paskolos, todėl gali likti šiek tiek daugiau nei reikia paskolai grąžinti ir neužtenka naujam būstui, net jei už pasmerktą turtą būtų gauta tikroji rinkos vertė.
- Du svarbūs veiksniai yra tai, kokia dalis būsto vertės yra pasiskolinta, ir tai, ar vertės kyla konkrečioje namų rinkoje.
Kaip veikia Eminent Domain
Išskirtinis domenas yra federalinės, valstijos ar savivaldybės vyriausybės galia paimti privačią nuosavybę viešajam naudojimui, sumokėjus tik kompensacija. Ši praktika vyksta daugelyje skirtingų šalių skirtingais pavadinimais. Turto savininkams tai gali atrodyti nesąžininga, o iškilūs domenų atvejai, ypač kai savininkai mano, kad jiems nebuvo teisingai atlyginta, yra gana dažni.
Išskirtinis domenas ir atvirkštinė hipoteka
Kompensacijos išmokos, kartu su būsto nuosavybe, gali pakakti apmokėti už naują būstą arba bent jau numatyti pradinę įmoką už naują hipoteką. Tačiau jei būsto savininkas turi atvirkštinę hipoteką, būsto savininkas gali neturėti pakankamai likusio būsto nuosavo kapitalo, kad galėtų sumokėti paskolą ir įsigyti naują būstą, naudodamas kompensacijos išmoką.
Jų galimybės gali būti palankesnės, jei būsto savininkas turi didelę nuosavybę. Namas gali turėti padidėjo vertė nuo tada, kai buvo gauta atvirkštinė hipoteka, arba namo savininkas galėjo išlaikyti reikšmingą nuosavą kapitalą, skolindamasis tik ribotą sumą.
Blogiausias scenarijus įvyksta, kai namo savininkas įsisavina didelę turto vertės dalį atvirkštinės hipotekos įmokų ir neturėjo pakankamai laiko (arba pakankamai sėkmės), kad galėtų mėgautis reikšmingu hipotekos padidėjimu turto vertės. Tokiais atvejais vyriausybės mokėjimas gali būti gerokai mažesnis už pakeitimo išlaidas.
Svarbu
Namų savininkai gali susidurti su papildomomis išlaidomis, tokiomis kaip vertinimas ir perkėlimas, kurios nebūtinai padengiamos visais svarbiais atvejais.
Namo vertė
Problema iškyla tada, kai dėl pasiskolintos sumos būsto savininkas turi mažai nuosavo kapitalo ir dėl to mažai pinigų iš atsiskaitymo su smerkiančia institucija.
Byloje 2012 m. Oregono namų savininkei buvo pasiūlyta tiek pinigų, kad būtų galima grąžinti jos atvirkštinę hipoteką, kai valstijos Transporto departamentui prireikė jos namų kelio projektui. Valstybinė agentūra galiausiai sutiko leisti moteriai, kuriai buvo įpusėjus 80 metų, gyventi agentūrai priklausančiame būste be nuomos tol, kol jai to reikės.
Sparčiai vertinant namus, tokios situacijos yra mažiau tikėtinos. Tikėtina, kad būsto vertė viršys prieš metus skolintą sumą, pažymi Davidas Hensonas, Henson ir Fuerst of Raleigh, Šiaurės Karolina, vadovaujantis partneris, žinomos srities ir susijusios nuosavybės teisės specialistas.
Tačiau būsto rinkos svyruoja žemyn. Nors įstatymai valstybėse skiriasi, smerkiančios institucijos ir teismai greičiausiai nenagrinės būsto savininko skolos.
Turto vertė vs. Skola
„Svarbiausias veiksnys yra tai, kokia yra turto vertė prieš jį paimant, kokia yra turto vertė ir kokia žala dėl to“, – sako Hensonas. „Skola nesvarbu, kaip deramasi dėl žalos atlyginimo ar bandoma atlyginti žalą, jei tai yra prisiekusiųjų akivaizdoje.
Daugelis namų savininkų tokioje situacijoje susiduria su papildomomis išlaidomis, pvz įvertinimas mokesčiai ir perkėlimo išlaidos, kurios nebūtinai yra padengiamos svarbiais atvejais.
Kaip ir tradicinių išankstinių hipotekų atveju, atitinkamos paskolos sutarties kalba yra labai svarbi. Turėtų būti aiškiai nurodyta, kas atsitiks a pasmerkimą turto. Taip pat turėtų būti nurodyta, kad pajamos bus skirtos namo savininkui, nors skolintojas turės patvirtinti galutinį susitarimą.
Kaip veikia Eminent Domain?
Išskirtinis domenas yra vietos, valstijos ar federalinės vyriausybės teisė įsigyti nuosavybės, reikalingos visuomenės gerovei. Penktoji Jungtinių Valstijų Konstitucijos pataisa reikalauja, kad tokio turto savininkams būtų teisingai atlyginta. Paprastai tai reiškia, kad nekilnojamojo turto savininkams bus sumokėta tikroji rinkos vertė.
Kaip žymus domeno procesas veikia atvirkštinę hipoteką?
Poveikis iš esmės toks pat, kaip ir tradicinei arba išankstinei hipotekai. Tai reiškia, kad vyriausybė moka nekilnojamojo turto savininkui, kuris vėliau turės sumokėti visą nesumokėtą būsto paskolos likutį.
Geriausiu atveju savininkas, turintis didelę nuosavybę, gali jį pakeisti, naudodamas vyriausybės mokėjimą.
Atvirkštinės hipotekos atveju savininko nuosavas kapitalas sumažintas pasiskolinta suma, pridėjus palūkanas ir kitas grąžinimo išlaidas. Tokiais atvejais nuosavo kapitalo ir vyriausybės išmokėjimo kartu gali nepakakti pakaitiniam namui įsigyti.
Kaip galiu apsaugoti savo turtą nuo žinomo domeno?
Nedaug kas gali padaryti apsaugoti savo turtą iš iškilios srities. Neįmanoma numatyti būsimų visuomenės ar valdžios poreikių. Tai gali atrodyti nesąžininga, tačiau nekilnojamojo turto savininkai neturi daug galimybių apsaugoti savo turtą nuo vyriausybės konfiskavimo.
Esmė
Iškilus domeno pasmerkimas gali labai apsunkinti finansinę ir būsto padėtį namų savininkai, naudojantys atvirkštinę hipoteką, ypač jei buvo didelė dalis būsto nuosavybės atitrauktas.