Ar galiu gauti atvirkštinę hipoteką kooperatyvo butui?
Nors atvirkštinės hipotekos buvo prieinami namų savininkams nuo 1961 m., paskolos buvo neribotos būsto kooperatyvas (dar žinomas kaip „kooperatyvas“) gyventojai. Atvirkštinė hipoteka leidžia vyresnio amžiaus namų savininkams skolintis prieš savo būsto nuosavybė, tačiau keliami griežti reikalavimai tiek skolininkams, tiek turtui.
Iki šiol Niujorko namų savininkai galėjo gauti atvirkštinę hipoteką vieno, dviejų, trijų ir keturių butų namams arba daugiabučiams namams, bet ne kooperatyvams. Tačiau 2022 m. pradžioje Niujorko valstijos asamblėja priėmė įstatymo projektą, pagal kurį kooperatyvai gali gauti atvirkštinę hipoteką. Įstatymas įsigalios 2022 m. gegužės 30 d., o Niujorko gyventojai pagaliau galės gauti atvirkštinę hipoteką kooperatyvo butams. Štai kaip tai veikia.
Key Takeaways
- Atvirkštinė hipoteka leidžia 62 metų ir vyresniems namų savininkams pasinaudoti savo būsto kapitalu neparduodant namo ar nemokant mėnesinių įmokų.
- Paskola grąžinama tik tada, kai paskutinis skolininkas parduos būstą, visam laikui išsikrausto arba nemirs.
- Kooperatyvas – tai korporacijai priklausantis gyvenamojo būsto tipas, kurio gyventojai yra tos korporacijos akcininkai, balsuojantys.
- Nuo 2022 m. gegužės 30 d. Niujorko valstijos gyventojai gali gauti privačių prekių ženklų atvirkštinę hipoteką kooperatyvo butams.
- Federalinė būsto administracija (FHA) neleidžia kooperatyvams teikti būsto nuosavybės konvertavimo hipotekas (HECM).
Kas yra atvirkštinė hipoteka?
Suteikiama atvirkštinė hipoteka 62 metų ir vyresni namų savininkai naudojasi savo būsto nuosavybe neparduodant ir nemokant mėnesinių įmokų. Vietoj to, skolininkai gauna vienkartinę sumą, mėnesines įmokas arba a kredito linijos iš jų skolintojo (arba tam tikro pastarųjų dviejų derinio).
Šios paskolos gali suteikti labai reikalingų lėšų išėjus į pensiją apmokėti tokius dalykus kaip pagrindinės pragyvenimo išlaidos, medicininės sąskaitos ir namų remontas. Skirtingai nuo tradicinių „išankstinių“ hipotekų, jokie paskolos mokėjimai neturi būti sumokėti tol, kol paskutinis skolininkas parduos būstą, neišsikrausto arba nemirs.
Jei atvirkštinės hipotekos turėtojas nevykdo paskolos įsipareigojimų, nes nesumoka mokesčių ir (arba) draudimo įmokų arba nesilaiko priežiūra, tada areštas gali būti rezultatas.
Paskolos gavėjo reikalavimai kooperatyvo atvirkštinei hipotekai
Pagal naująjį įstatymą atvirkštinė kooperatyvo hipoteka vadinama „atvirkštine kooperatyvo buto paskola“. Turite būti bent 62 metų (tas pats minimalaus amžiaus reikalavimas daugeliui atvirkštinės hipotekos paskolų), kad galėtumėte gauti paskola. Jei jūsų kooperatyvo padalinį valdo nuomininkai iš viso arba pagal bendra nuoma, jauniausias asmuo turi būti 62 metų ar vyresnis. Be to, turite:
- Susitikite su patvirtintu atvirkštinės hipotekos patarėju ir atlikite finansinį įvertinimą, kad patvirtintumėte, jog esate finansiškai tinkami paskolai gauti
- Gyvenkite nuosavybėje kaip jūs pagrindinė gyvenamoji vieta
- Gaukite savo kooperatyvo direktorių tarybos patvirtinimą
Paskolos gavėjai kasmet per kiekvieną atvirkštinės paskolos sukaktį turi patvirtinti, kad jie gyvena kooperatyvo padalinyje ir tai yra jų pagrindinė gyvenamoji vieta.
Atvirkštinės hipotekos skolintojai turi apsaugoti skolininkus
Nuo 2022 m. gegužės 30 d. Niujorko valstijos kooperatyvo gyventojai, sulaukę 62 metų ir vyresni, gali kreiptis dėl atvirkštinės hipotekos. Tačiau naujajame įstatyme grįžtamosios hipotekos skolintojams tenka našta apsaugoti skolininkus, nes reikalaujama, kad kiekvienas skolintojas:
- Gaukite 100 000 USD laidavimo obligacija padengti reikalavimus skolintojui, jei jis nevykdo skolininko įsipareigojimų.
- Išlaikyti minimalų 10 milijonų dolerių kapitalą (skolintojas gali pasikliauti savo patronuojančia bendrove, kad atitiktų minimalius kapitalo reikalavimus).
- Paaiškinkite atvirkštinės hipotekos paskolos sąlygas ir kaip jos atitinka Niujorko valstijos įstatymus ir JAV būsto ir miestų plėtra (HUD) standartus.
Pagal naująjį įstatymą, skolintojai negali naudoti „valstybinio draudimo“ arba „viešosios paslaugos skelbimas“ savo reklaminėje medžiagoje.
Standartai aiškiai reikalauja, kad skolintojai, siūlantys atvirkštines kooperatinio buto paskolas:
- Atskleisti paskolos sąlygos ir mokėjimo grafikas.
- Patarkite pareiškėjams pasikonsultuoti su atitinkamomis institucijomis dėl paskolos mokesčio ir dvaro planavimas pasekmes.
- Aprašykite paskolos išankstinio apmokėjimo ir refinansavimo ypatybes.
- Praneškite skolininkui apie paskolos palūkanų normą ir numatomas bendras palūkanas.
- Įvardykite įvykius, dėl kurių skolininkas gali nevykdyti paskolos įsipareigojimų.
Be to, yra atvirkštinė kooperatyvo vieneto paskola neatgręžtinis, tai reiškia, kad suėjus paskolos mokėjimo terminui negalite būti skolingi daugiau nei kooperatyvo akcijų sertifikato vertė.
Naujasis įstatymas leidžia privatiems skolintojams, siūlantiems atvirkštinę hipoteką Niujorke, teikti produktus kooperatyvų savininkams. Namų nuosavybės konvertavimo hipotekos (HECM), apdraustas Federalinė būsto administracija (FHA) ir siūlomi FHA patvirtintų skolintojų, vis dar nėra ribojami kooperatyvų savininkams.
Atvirkštinės hipotekos paskolos išmokėjimo galimybės
Kai pasirašysite atvirkštinės hipotekos paskolos sutartį, turėsite trijų dienų terminą atsisakymo teise atšaukti paskolą be palūkanų. Po to turite tris pagrindinius galimybės gauti atvirkštinės hipotekos pinigus:
- Terminuotas mokėjimas – Skolintojas moka jums vienodas mėnesines įmokas jūsų pasirinktam fiksuotam mėnesių laikotarpiui.
- Valdybos mokėjimas – Skolintojas moka jums vienodas mėnesines įmokas, kol visa paskola bus išmokėta arba sumokėta.
- Kredito linijos – Pasiskolinate šiek tiek pinigų dabar ir paliekate kreditą ateičiai, kol baigsis kredito linija.
Atvirkštinė hipoteka kooperatyvams yra užtikrinta akcijomis arba naryste kooperatyve, kuris yra pagrindinė skolininko gyvenamoji vieta.
Kada turi būti sumokėta kooperatyvinė atvirkštinė hipoteka?
Jei turite atvirkštinę hipoteką kooperatyvui, visas paskolos likutis turi būti sumokėtas, jei:
- Kooperatyvas nebėra pagrindinė gyvenamoji vieta bent vienas iš paskolos gavėjų.
- Jūs išvykstate dėl fizinės ar psichinės ligos mažiausiai 12 mėnesių iš eilės, o kooperatyvas nėra bent vieno kito skolininko pagrindinė gyvenamoji vieta.
- Nevykdote vieno (ar kelių) paskolos įsipareigojimų, pvz., nemokėjote mėnesinių priežiūros mokesčių, hipotekos draudimas mokėjimai arba specialūs vertinimo mokesčiai.
Ar atvirkštinė hipoteka gali turėti bendrų skolininkų?
Atvirkštinės hipotekos gali turėti bendraskolininkų dėl paskolos sutarties. Bet kuris bendraskolininkas, turintis atvirkštinę hipoteką toliau gauna paskolos naudą ir gali likti namuose tol, kol įvykdys paskolos įsipareigojimus.
Ar galiu gauti HECM kooperatyve?
Kooperatyvai negali gauti atvirkštinės hipotekos, nes HUD draudžia tik atvirkštines hipotekas (arba HECM, arba HECM pirkimui) užtikrintas nekilnojamuoju turtu. Federalinis įstatymas nepasikeitė, todėl tik privatūs skolintojai siūlo atvirkštinę hipoteką kooperatyvams.
Esmė
Atvirkštinės hipotekos gali gauti papildomų pajamų išėjus į pensiją, o tai gali būti ypač svarbu, jei gaunate fiksuotas pajamas. Tačiau atvirkštinė hipoteka apima keletą mokesčių, įskaitant inicijavimo mokesčiai, hipotekos draudimas, uždarymo išlaidos, palūkanos ir aptarnavimo mokesčiai. Būtinai apsipirkti ir palyginti išlaidas turimų paskolų, prieš priimdami bet kokius sprendimus.