Įspėjamieji signalai JAV komercinių biurų rinkose nenustojo mirksėti

Komercinių biurų patalpų savininkų turto vertė krito nuo pandemijos pradžios prieš trejus metus.

Nuokalnė nesibaigė. Ši realybė ateinančiais mėnesiais turės didelį poveikį investuotojams, skolintojams ir platesnei ekonomikai.

Sudėtingos biuro nekilnojamojo turto problemos

Investicijos į nekilnojamąjį turtą smarkiai sumažėjo. Lizingo veikla sumažėjo. Neįvykdymai išaugo, o hipotekos paskolos, kurių terminas baigiasi, turi žymiai aukštesnes refinansavimo normas.

Didelės pasaulinės įmonės planuoja mažinti biurų plotą, nes pandemijos metu išplitusi tendencija dirbti nuotoliniu būdu. Tačiau kai kuriose rinkose laisvos vietos gausa neatbaidė naujų statybų.

Kartu įspėjamieji signalai neišblėso, nes JAV komercinių biurų nekilnojamojo turto rinka dažnai yra tokia neskaidri, kad pramonės stebėtojai negali susitarti dėl bendros jo vertės, o vertinimai svyruoja nuo beveik 1 trilijono USD iki daugiau nei 3 USD trilijonas.

Tačiau toks platus diapazonas tiesiog gali parodyti, kad sunku įvertinti dabartines vertes rinkoje, kuri nuo 2022 m. pradžios prarado trečdalį ar pusę savo vertės. Ir tai gali apsunkinti bankus ir finansų institucijas.

„Biuro turtas dažnai finansuojamas skolomis, kurios yra bankų balansuose ir komercinių hipoteka užtikrintų vertybinių popierių (CMBS) portfeliuose, todėl vertė smarkiai sumažėtų. pasekmės instituciniams investuotojams ir finansiniam stabilumui“, – teigiama Kolumbijos universiteto Verslo aukštosios mokyklos ir Niujorko universiteto Sterno mokyklos bendrame tyrime. verslo.

Tanke

Bet kokiu atveju biuro nekilnojamojo turto rinka susilpnėjo.

Biurų nekilnojamojo turto investicinių fondų (REIT), vertinamų pagal FTSE Nariet Equity REIT indeksą, 2022 m. sumažėjo 37,6%, o per pirmuosius keturis šių metų mėnesius – dar 18,1%.

Visoje šalyje Columbia/NYU tyrimas parodė, kad per trejų metų laikotarpį, pasibaigusį 2022 m. gruodžio mėn., komercinių biurų rinka patyrė 506 mlrd.

Tikėtinas papildomas nuosmukis. Kolumbijos / Niujorko universiteto tyrimas numatė, kad didžiausia šalies biurų rinka Niujorkas vertė iki 2029 m. išliks 43,9 % mažesnė už priešpandeminį lygį – 51,6 % mažesnė, jei darbo iš namų įpročiai nepasikeis į prieš pandemiją normų.

Panašūs numatomi nuosmukiai daugybėje kitų rinkų turi grėsmingų padarinių investuotojams, turtui savininkai, nuomininkai, skolintojai ir net savivaldybės, finansuojančios komercinės nuosavybės mokesčius biudžetus.

Nebaigta

Darinas Mellottas, komercinio nekilnojamojo turto ir investicinių paslaugų įmonės CBRE kapitalo rinkų tyrimų viceprezidentas, sakė, kad tai svarbu. nedažyti visų biuro objektų „plačiu teptuku“. Jis pažymėjo, kad kai kurios aukštos klasės, paklausios biuro patalpos ir toliau užfiksuoja rekordines nuomos mokesčiai.

Nepaisant to, esant cikliniams priešpriešiniams vėjams ir ilgalaikiams struktūriniams pokyčiams, jis apskaičiavo, kad vidutinis biuras JAV. nekilnojamojo turto vertės sumažėjo bent trečdaliu ir toliau mažės, kol stabilizuosis vasaros pabaigoje 2024.

„Ateinančiais ketvirčiais matysime daug nelaimių“, – sakė Mellottas.

Nekilnojamojo turto mokesčio pajamomis besiremiančios vyriausybės taip pat susidurtų su atsiskaitymu. Pavyzdžiui, Niujorkas beveik trečdalis biudžeto priklauso nuo nekilnojamojo turto mokesčių pajamų iš biurų pastatų ir mažmenininkų. Tyrimo prognozuojamas biurų vertės sumažėjimas sumažintų miesto mokesčių pajamas 6,5%.

Letarginis lizingas

Remiantis Columba/NYU tyrimu, JAV biurų rinkos silpnumas iš dalies atspindi 18,5% pajamų iš nekilnojamojo turto nuomos sumažėjimą 2019–2022 m.

Pirmąjį ketvirtį lizingo veikla sumažėjo trečią ketvirtį iš eilės ir nukrito 42% žemiau priešpandeminio lygio.

Tuo tarpu trečdalis visų biurų rinkos nuomos sutarčių baigsis nuo dabar iki 2026 m.

Visoje JAV 22,1% nuolaida visoms biuro patalpoms šiuo metu yra tiesiogiai arba subnuomojama.

San Francisko centre yra trečdalis visų biuro patalpų; Hiustone, Atlantoje ir Solt Leik Sityje pasiekiamumas viršija 30%.

350 tarptautinių įmonių, kuriose dirba 10 darbuotojų, vadovų, atsakingų už nekilnojamąjį turtą, apklausa milijonų žmonių, nustatė, kad pusė planuoja sumažinti biuro plotą per ateinančius trejus metus – kai kurie net net 20%.

Tuo pačiu metu per pastaruosius 15 mėnesių ne nuotolinių darbų – darbų, kuriems reikia biuro patalpų – skelbimų sumažėjo 22 %.

Biuro investicijos? Ne tiek daug

Investuotojai vengia investuoti pinigus į biurus.

Pasaulio fondų valdytojai sumažino asignavimus komercinis nekilnojamasis turtas iki žemiausio lygio nuo 2008–2009 m. pasaulinės finansų krizės gilumo – praėjus šiek tiek daugiau nei metams po to, kai jie pasiekė aukščiausią lygį per 16 metų.

Įmonės nuo „Apollo Global Management“ iki „Berkshire Hathaway“ paskelbė baisius įspėjimus dėl komercinio nekilnojamojo turto rinkos. Vienas nekilnojamojo turto ekonomistas Kiranas Raichura iš Capital Economics apibūdino JAV biurų sektoriaus perspektyvas kaip „ypač niūrias“.

Likvidumo problemos rinkoje išaugo. Pirmojo ketvirčio investicijų į biurą pardavimas doleriais sumažėjo iki žemiausio lygio nuo 2010 m.

Sunkios paskolos

Be to, Mellott apskaičiavo, kad 340 mlrd. Pasak jo, apie 30 mlrd.

"Mes nemanome, kad tai yra sisteminė problema", - sakė Mellott. „(Bet) tai gali paaštrinti kai kurias sistemos problemas ir galime pamatyti, kad dar kelios institucijos žlunga“.

Tačiau CMBS tyrimų įmonės „Trepp“ duomenimis, sulaukusios biuro paskolos, kurių įsipareigojimų nevykdymas, susidurs su daug didesnėmis refinansavimo išlaidomis, tačiau – 40–60% didesnės nei prieš dvejus metus.

Įmonės atlikta analizė rodo, kad didžioji dauguma paskolų daugelyje rinkų vis tiek neturės problemų refinansuojant. Tačiau kitos rinkos susiduria su didelėmis kliūtimis: 77% biuro paskolų Denverio rinkoje, 62% Hiustono rinkoje ir 36% Vašingtono rinkoje, kurios terminas baigiasi iki 2024 m., gali turėti problemų refinansuojant.