Investuotojai bėga, nes „zombių“ turtas praranda nuomininkus

Komercinio nekilnojamojo turto investuotojai siekia pasitraukimų – arba bando – augdami palūkanų normos ir nerimas dėl gresiančios recesijos biurų nekilnojamąjį turtą paverčia zombiais, o nekilnojamojo turto fondai reaguoja apribodami išėmimą.

Blackstone Inc. pareiškė, kad jos pavyzdinis 69 milijardų dolerių vertės fondas Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) sumažins pinigų sumą, kurią investuotojai gali išpirkti padidėjus prašymams.

„Nenuostabu, kad sulėtėję srautai iš atskirų investuotojų savotiškas rinkos nuosmukis“, – apie investuotoją sakė Blackstone prezidentas ir vyriausiasis veiklos vadovas Jonathanas Gray skambinti.

Didėjančios skolinimosi išlaidos ir biurų nuomininkų, kurių darbuotojai dalį ar visą laiką dirba iš namų, sumažinimas reiškia, kad nuomotojų pelnas mažėja. Infliacijai pasiekus aukščiausią lygį per 40 metų, Federalinis rezervas nustatė orientacinę palūkanų normą – 3,75–4 proc. Nors tai nėra toks didelis, kaip 2000-ųjų 6,5 % rodikliai, rodikliai auga sparčiausiai per dešimtmetį ir rodo nedaug lėtėjimo požymių. Tai kartu su tiekimo grandinės bėdomis ir darbo iš namų tendencijomis paveikė nekilnojamojo turto rinką, kuri 2023 m. turėtų pablogėti.

JLL investicijų pardavimų vadovas Bobas Knakalas mato Manhetene augančią minią „zombių“ biurų pastatų, kurie vis dar gyvi, bet neturi aiškios ateities, pranešė „Financial Times“. Įprastas zombis galėjo būti nupirktas prieš kelias kartas ir kas mėnesį teikė čekius vis didėjančiam naudos gavėjų sąrašui.

„Dabar pastatas nėra konkurencingas išperkamosios nuomos požiūriu, nes jam reikia naujo vestibiulio, naujų liftų, langų ir vonios. O jei nueitumėte pas tuos 37 žmones ir pasakytumėte: „Žinai ką? Turite išrašyti 750 000 USD čekį, kad galėtume sutvarkyti pastatą. Šie žmonės ištiktų širdies priepuolį“, – sakė Knakalas.

„Blackstone“ BREIT praėjusią savaitę pranešė, kad išpirkimo prašymai viršijo jos nustatytą viršutinę ribą, o kai kurie investuotojai negalėjo išsigryninti pinigų iki kitų metų. Blackstone nėra vienintelė grupė, bandanti sulėtinti pasitraukimą. „Starwood Capital Group“ taip pat pranešė investuotojams, kad ji apribos išėmimus iš savo 14 mlrd.

Išpirkimo prašymų padaugėjo tiek iš individualių investuotojų, tiek iš institucinių investuotojų, pavyzdžiui, pensijų fondų. 2020 m. taip pat trumpam padaugėjo šių užklausų, kurios buvo numalšintos, kai paaiškėjo, kad biurų nuomininkai neišeina arba nemažėja. Tačiau daugelis įmonių neatsisakė savo biurų, o elektroninės prekybos augimas reiškė, kad sandėliai buvo solidi investicija, todėl investuotojai liko vietoje.

Dabar, kai palūkanų normos nuolat kyla, įmonės maldauja atsisakyti savo biurų patalpų. Niujorkas, didžiausia pasaulyje biurų rinka, patiria ypač stiprų smūgį.

Nuo sausio mėnesio viešai prekiaujama dviem „SL Green“ ir „Vornado“ akcijomis REITs didžiausių Niujorko biurų savininkų sumažėjo perpus.

Dėl padidėjusių palūkanų normų savininkams ir kūrėjams pabrango likti Niujorke.

„Jei jums ateina skolos terminas, jūsų palūkanų normos staiga padvigubėja ir bankas privers jus įdėti pinigų į turtą“, – „Financial Times“ sakė vienas kūrėjas.

Kai palūkanų normos buvo žemos, investuotojai ieškojo komercinio nekilnojamojo turto didesnio pajamingumo, nei galėjo gauti turėdami mažos rizikos obligacijas ar iždus, o BREIT galėjo suteikti asmenims 13 proc. metinės grąžos. Blackstone išlieka optimistiškai nusiteikęs, kad fondas vis tiek duos didelę grąžą.

„Mūsų verslas remiasi rezultatais, o ne lėšų srautais, o rezultatai yra tvirti“, – sakė „Blackstone“ atstovas spaudai po to, kai įmonė paskelbė išpirkimo ribas.

Atleidimai iš darbo smogė ir nekilnojamojo turto rinkai. „Wells Fargo & Co.“, didžiausias būsto paskolų išdavėjas tarp JAV bankų, praėjusią savaitę paskelbė, kad sumažins šimtus hipoteka darbuotojų.

FTSE NAREIT All Equity REITs indeksas, kuris stebi visus viešai prekiaujamus savininkus, šiais metais sumažėjo daugiau nei 20%.