Kiek kainuoja atvirkštinė hipoteka?

Atvirkštinė hipoteka suteikia vyresnio amžiaus būsto savininkui galimybę pasinaudoti savo būsto nuosavybe mainais į grynuosius pinigus, o jam nereikia mokėti hipotekos įmokų. Tačiau ši galimybė turi savo kainą.

Taigi, kiek kainuoja atvirkštinė hipoteka? Nuo paskolos suteikimo mokesčio ir vertinimo mokesčio iki hipotekos draudimo ir palūkanų mokesčių, atvirkštinė hipoteka gali kainuoti tūkstančius dolerių.

Kiek kainuoja atvirkštinė hipoteka

Atvirkštinė hipoteka suteikia galimybę namo savininkui, paprastai bent 62 metų asmeniui, pasiskolinti pinigų pagal savo būsto kapitalas – skirtumas tarp jų būsto vertės ir sumos, dar skolingos už esamą hipoteką. Skolininkas gali gauti tuos pinigus per vienkartinę įmoką, mėnesinius mokėjimus arba kredito liniją.

Tokio tipo paskola apmoka pradinę hipoteką, jei ta hipoteka dar nėra sumokėta, o likusieji turimi pinigai atitenka skolininkui.

Paprastai atvirkštinė hipoteka turi būti grąžinta, kai skolininkas visam laikui išvyksta iš savo namų arba miršta.

Kiekvienas, galvojantis gauti atvirkštinę hipoteką, turėtų žinoti, kad tai apima ir išankstines, ir einamąsias išlaidas, pvz., paskolos suteikimo mokestį ir paskolos aptarnavimo mokesčius.

Išankstinės išlaidos

• Konsultacijos mokestis: Jei namo savininkas ima atvirkštinę hipoteką per federaliniu lygmeniu remiamą ir dažniausiai naudojamą būsto nuosavybės konvertavimo hipotekos (HECM) programą, jis privalo dalyvauti agentūros konsultacijose patvirtino JAV būsto ir miestų plėtros departamentas (HUD). Mokesčiai svyruoja nuo 125 USD iki 200 USD.
• Paskolos suteikimo mokestis: Jei atvirkštinė hipoteka yra HECM paskola, inicijavimo mokestis negali viršyti 6 000 USD. Šis mokestis yra arba 2500 USD, arba 2% nuo pirmųjų 200 000 USD namo vertės ir 1% nuo sumos, viršijančios 200 000 USD, atsižvelgiant į tai, kuri suma yra didesnė.
• Hipotekos draudimo įmoka: Jei hipoteka yra HECM paskola, pradinė hipotekos draudimo įmoka (MIP) yra 2% paskolos sumos. Šią priemoką ima skolintojas ir moka Federalinei būsto administracijai (FHA).
• Uždarymo išlaidos. Šios išlaidos apima tokius dalykus kaip kredito patikrinimai, namų vertinimas, turto patikrinimas ir nuosavybės draudimas. Tai gali skirtis priklausomai nuo skolintojo ir paslaugų teikėjo, tačiau gali siekti kelis tūkstančius dolerių.

Einamosios išlaidos

• Palūkanų mokesčiai: Mėnesio palūkanų mokesčiai gali padidėti per visą paskolos laikotarpį. Palūkanos paprastai kaupiamos ir už atvirkštinės hipotekos pagrindinę sumą, ir už jau paimtas palūkanas. Tačiau pagrindinė suma ir palūkanos paprastai nemokamos tol, kol skolininkas miršta arba visam laikui neišsikelia iš namų.
• Paskolos aptarnavimo mokesčiai: Paskolos gavėjas paprastai turi sumokėti paskolos aptarnavimo mokesčius, 30 arba 35 USD per mėnesį, kad skolintojas arba jo atstovas galėtų valdyti paskolą.
• Hipotekos draudimo įmoka: Kai skolininkas padengia pradinę MIK, skolininkas turi sumokėti metinį MIK, kuris sudaro 0,5 % likusio paskolos likučio. Vėlgi, tai taikoma tik HECM paskoloms. Hipotekos draudimas gali padengti atotrūkį tarp paskolos likučio ir rinkos vertės, kai būstas parduodamas, arba gali apsaugoti skolininko paskolos išmokas, jei skolintojui iškiltų finansinių problemų.
• Nekilnojamojo turto mokesčiai ir būsto draudimo įmokos. Jei skolininkas gauna HECM paskolą, jis turi neatsilikti nuo savo turto mokesčių ir būsto draudimo įmokų.
• Priežiūros išlaidos. Kadangi būstas, naudojamas kaip atvirkštinės hipotekos užstatas, priklauso skolininkui, o ne skolintojui, būsto savininkas yra atsakingas už priežiūros išlaidų padengimą. Remiantis Angi namų tobulinimo rinka, 2022 m. vidutinis JAV namų savininkas išleido 2 467 USD namų priežiūrai, pavyzdžiui, vejos priežiūrai ir interjero dažymui.

Kaip apskaičiuojami HECM atvirkštinės hipotekos išmokėjimai

Atvirkštinės hipotekos išmokėjimo sumą lemia įvairūs veiksniai, įskaitant jauniausio skolininko amžių, būsto rinkos vertę ir dabartines palūkanų normas. Pasak Niujorko valstijos finansinių paslaugų departamento, paprastai išmokėjimas bus didesnis, jei būsto savininkas yra vyresnis, rinkos vertė didesnė arba palūkanų normos mažesnės.

Kai išsiaiškinta išmokėjimo suma, paskolos gavėjas paprastai gauna paskolos pajamas vienkartinės sumos, mėnesinių mokėjimų arba kredito linijos forma.

Veiksniai, turintys įtakos išmokėjimo sumai

• Skolininko amžius: Norint gauti HECM atvirkštinę hipoteką, skolininkas turi būti bent 62 metų amžiaus. Patentuotos atvirkštinės hipotekos, kurių neparemia vyriausybė, gali leisti jaunesniems skolininkams.
• Įvertinta namo vertė: Įvertinta būsto vertė prisideda prie HECM atvirkštinės hipotekos išmokos apskaičiavimo.
• Dabartinės palūkanų normos: Paskolos palūkanų norma taip pat padeda nustatyti HECM išmokos dydį.

Išmokėjimo parinktys

• Vienkartinė išmoka: Tai yra viena iš trijų pagrindinių HECM atvirkštinės hipotekos išmokėjimo galimybių. Šios išmokėjimo galimybės pranašumas yra tas, kad skolininkas pinigus gauna iš karto. Tačiau sumokėjus vienkartinę sumą, laikui bėgant gali tekti mokėti daugiau palūkanų ir mokesčių, nei mokant mėnesinę išmoką ar kredito liniją. Taip yra todėl, kad paskolos gavėjas pradeda kaupti palūkanas ir mokesčius už visą gautą išmoką, kai paskola uždaroma.
• Mėnesiniai mokėjimai: Mėnesinės išmokos gali užtikrinti ilgalaikį pajamų srautą. Šios išmokėjimo galimybės pranašumas yra tas, kad skolininkas moka palūkanas ir mokesčius tik už iki to laiko išimtą pinigų sumą. Žinoma, trūkumas yra tas, kad nėra išankstinės prieigos prie didelės pinigų dalies.
• Kredito linijos: Kredito linija suteikia tam tikrą finansinį lankstumą. Taip yra todėl, kad būsto savininkas gali pasiskolinti dalį turimų pinigų, o likusius palikti būsimiems poreikiams. Vienas iš kredito linijos pranašumų yra tas, kad skolininkas moka palūkanas ir mokesčius tik už išimtą pinigų sumą.

Išlaidų poveikio atvirkštinei hipotekai supratimas

HECM atvirkštinė hipoteka nėra vienintelis būdas panaudoti būsto kapitalą. Dvi alternatyvos yra būsto paskola ir būsto nuosavybės kredito linija (HELOC).

HECM paskolos išlaidos nebūtinai yra tokios pačios kaip būsto nuosavybės paskolos arba HELOC išlaidos. Štai trys pavyzdžiai:

1. Atvirkštinė hipoteka gali pradėti kaupti palūkanas už vienkartinę išmoką, kai paskola uždaroma (nebent skolininkas pasirenka kredito liniją). Tačiau su HELOC skolininkas moka palūkanas tik už tuos pinigus, kurie iki šiol buvo pasiskolinti, o ne visą pinigų sumą, kurią galima pasiskolinti.
2. Daugelis atvirkštinės hipotekos paskolų taiko kintamą palūkanų normą, o tai reiškia, kad laikui bėgant palūkanų norma gali didėti arba mažėti. Priešingai, būsto nuosavybės paskolos palūkanų norma paprastai yra fiksuota, o tai reiškia, kad bendra palūkanų kaina gali būti mažesnė nei atvirkštinės hipotekos.
3. HECM skolininkas turi sumokėti už hipotekos draudimą iš anksto ir visą paskolos laikotarpį. Kita vertus, HELOC gali leisti namo savininkui nemokėti už hipotekos draudimą.

Palyginkite geriausias atvirkštinės hipotekos įmones

Atvirkštinės hipotekos įmonė	Minimalus amžius	Išankstinės išlaidos	NRMLA narys
Amerikos patarėjų grupė (AAG)	62	$6,000–$8,000	Taip
Laisvės atvirkštinė hipoteka	62	$5,000–$19,000	Taip
„Longbridge Financial“.	62	$4,000–$8,000	Taip
Amerikos finansai Reverse	55	Skiriasi priklausomai nuo produkto	Taip