Bendro vertinimo hipoteka (SAM)

Kas yra bendro įvertinimo hipoteka (SAM)?

Bendro vertinimo hipoteka (SAM) yra tada, kai būsto paskolos gavėjas ar pirkėjas dalijasi tam tikra procentine dalimi įvertinimas pagal namo vertę pas skolintoją. Mainais už šią papildomą kompensaciją skolintojas sutinka imti palūkanų normą, mažesnę už vyraujančią rinkos palūkanų normą.

Bendro įvertinimo hipotekos supratimas

Bendro turto vertinimo hipoteka (SAM) skiriasi nuo įprastos hipotekos perparduodant turtą. Naudodamas įprastą hipoteką, paskolos gavėjas sumoka skolintojui pagrindinę skolos sumą ir palūkanas už nustatytą metų skaičių. Kai paskolos gavėjas parduoda namą, iš pardavimo gautos pajamos naudojamos hipotekos padengimui, jei vis dar yra likęs bankui likutis.

Pavyzdžiui, tarkime, kad namo savininkas finansavo 300 000 USD, o pasibaigus hipotekos terminui, paskolos gavėjas sumokėjo paskolą. Tarkime, kad namo vertė pakilo nuo 300 000 USD iki 360 000 USD arba 20%. Skolininkas pasilieka 20% pelną ir pajamas iš pardavimo.

Turėdamas SAM, skolininkas sutinka atiduoti dalį būsto įvertintos vertės skolintojui, kai paskolos gavėjas parduoda namą, be hipotekos. Įvertinta suma, sumokėta bankui, vadinama neapibrėžta palūkanomis, nes jūs suteikiate skolintojui susidomėjimą vertinama turto verte. Dėl neapibrėžtų palūkanų susitarta iš anksto ir jos mokamos skolintojui parduodant turtą. Bankas paprastai siūlo mažesnes palūkanas už SAM.

Remdamiesi ankstesniu pavyzdžiu, tarkime, kad paskolos gavėjas su banku sudarė hipotekos pasidalijimo vertę, kurios neapibrėžtoji sąlyga yra 25%. Jei prisimenate, namo vertė padidėjo nuo 300 000 iki 360 000 USD, o vertė padidėjo 60 000 USD. Pagal SAM gaires namų savininkas sumokėtų bankui 25% arba 15 000 USD iš 60 000 USD vertės padidėjimo.

Bendro vertinimo hipotekos variantai

Pasidalijamos vertės padidėjimo hipotekos gali turėti įvairių kontingentų. Į SAM gali būti įtraukta laipsniško nutraukimo sąlyga, pagal kurią ji gali visiškai atsisakyti arba sumažinti skolintojui mokamą procentą laikui bėgant. Ši sąlyga skatina savininką neparduoti turto ir grąžinti būsto paskolą. Taikant kai kurias išlygas, neapibrėžtos palūkanos gali būti visiškai panaikintos, todėl būsto savininkas pardavimo metu nieko nėra skolingas.

Kitas laipsniško panaikinimo sąlygos variantas gali nustatyti, kad skolininkas moka būsto kainos padidėjimo procentą tik tuo atveju, jei būstas bus parduotas per pirmuosius kelerius metus. Įprastas laipsniško nutraukimo terminas numatytų, kad 25% vertės padidėjimo turi būti sumokėtas skolintojui, jei skolininkas parduoda per penkerius metus.

Ideali situacija skolininkui būtų išlaikyti namą penkerius metus, o jei yra vertės padidėjimą, parduokite jį po penkerių metų, nes skolininkas pasiliks visą kainą įvertinimas. Tačiau skolininkui gali kilti pavojus. Jei skolininkas neparduoda būsto ir valdo turtą, kol pasibaigs hipotekos paskola, jam vis tiek gali tekti sumokėti bankui savo įvertintos vertės dalį, jei nėra laipsniško nutraukimo sąlygos.

Kita vertus, SAM padeda skolintojams susigrąžinti prarastas palūkanas, jei skolininkas parduoda turtą prieš sumokėdamas hipoteką. Bankai uždirba pinigus už palūkanas už hipotekos paskolą, o jei pirkėjas parduoda namą, bankas praranda visas būsimas palūkanas. Bendro vertinimo hipoteka padeda kompensuoti dalį paskolos palūkanų praradimo, jei turtas parduodamas.

Bendro vertinimo hipotekos praktikoje

Bendros vertės padidėjimo hipotekos kartais naudojamos su nekilnojamojo turto investuotojais ir namų plėšikais. Plunksnos yra tie investuotojai, kurie perka ir atnaujina turtą tikėdamiesi gauti pelno. Plokščių SAM dažniausiai geriausiai veikia augančioje nekilnojamojo turto rinkoje. Tačiau šios rūšies būsto paskolos dažnai turi terminą likučiui grąžinti. Nekilnojamasis turtas, neparduotas iki nustatyto termino, paprastai refinansuoja likusį likutį pagal vyraujančią rinkos normą.

Kitas hipotekos pasidalijimo hipotekos panaudojimas yra tada, kai hipotekos paskola viršija būsto vertę po vandeniu. Povandeninė hipoteka gali atsirasti, jei būsto rinka sumažėjo įsigijus būstą. Bankas gali pasiūlyti A. paskolos pakeitimas sumažinti hipotekos skolą, kad ji atitiktų mažesnę būsto rinkos vertę. Savo ruožtu bankas galėtų paprašyti pakeisti paskolą į bendro turto hipoteką.

Tačiau gali kilti įvairių mokesčių problemų, susijusių su SAM, todėl skolintojai gali negauti tokio pat apmokestinimo už padidintą pelną kaip skolininkai. Todėl svarbu susisiekti su mokesčių patarėju ar buhalteriu, kad padėtų išsiaiškinti, ar verta siekti bendro hipotekos hipotekos.