Hipoteka be pradinio įnašo: kaip ją gauti

Iki 2008 m. Žlugus antrinio lygio hipotekoms, kai būsto vertės sparčiai didėjo, o kredito gairės buvo švelnesnės, hipotekos buvo lengvai prieinamos be paskolos arba be pinigų. Deja, šiandien komercinių skolintojų hipotekos be įmokų pasitaiko itin retai, o esamos yra prieinama tik atrinktiems asmenims, kurie gali dokumentuoti pakankamas pajamas - dažnai kartu su minimaliais kredito balais 720; daugelis privačių skolintojų reikalauja dar didesnių kredito balų.

Laimei, yra keletas nemokamų viešųjų programų, į kurias gali pretenduoti kai kurie trokštantys namų savininkai. Šiame straipsnyje išvardytos kai kurios iš šių mažiau žinomų paskolos variantų ir kai kurios alternatyvos, jei negalite gauti nė vienos iš jų.

VA paskolos

Karinės šeimos ir veteranai gali gauti VA (veteranų reikalų) paskolą, kuri siūlo 100% finansavimą. Ši draudimo programa, prieinama nuo Antrojo pasaulinio karo, garantuoja paskolas iki tam tikros ribos - paprastai 424 100 USD. Šios paskolos ne tik atsisako įmoka reikalavimas, tačiau į paskolą galima įvynioti 2,15 balo hipotekos draudimą. Paskolos kvalifikacija skiriasi nuo skolintojas skolintojui, tačiau jiems paprastai reikalingas apie 41%skolos ir pajamų santykis. VA paskolos pareiškėjai pirmiausia turi gauti tinkamumo pažymėjimą (COE) iš VA tinkamumo centro, įrodydami savo karinę tarnybą.

USDA kaimo plėtros būsto paskolos

Potencialūs pirkėjai, gyvenantys konkrečiai nurodytuose šalies regionuose, gali gauti JAV žemės ūkio departamento (USDA) kaimo plėtros būsto paskolą. Nors jie yra skirti atokių vietovių gyventojams, kai kurie gyventojai, gyvenantys arčiau miesto centrų, taip pat gali dalyvauti šioje programoje. (Patikrink USDA tinkamumo puslapis tam skirtose vietose.)

Be to, kad atitiktų vietos tinkamumo reikalavimus, USDA paskolos pareiškėjai turi nukristi žemiau tam tikrų pajamų ribos, nes šios programos yra skirtos mažų ir vidutinių pajamų namų ūkiams, kurie stengiasi sutaupyti mokėjimai. Minimalūs reikalaujami kredito balai svyruoja nuo 600 iki 640, o išankstiniai paskolos garantijos mokesčiai - 3,5% paskolos reikalaujamos sumos, tačiau skolininkai gali įvesti šiuos mokesčius į paskolos likutį, taip išvengdami poreikio grynais pinigais uždarymas.

Federalinės laivyno paskolos

Karinio jūrų laivyno federalinė kredito unija-didžiausia šalyje turtas ir narystė, siūlo 100% finansavimą kvalifikuotiems nariams, perkantiems pirminius namus. Tinkami tik kariškiai, JAV gynybos departamento darbuotojai ir jų šeimos nariai. Ši nulinė programa yra panaši į VA, tačiau gali pasigirti mažesniais 1,75%finansavimo mokesčiais.

Kada hipotekos be įmokų yra bloga idėja?

Nulūžusių pinigų sumažinimas turi trūkumų. Jei finansuojate 100% būsto įsigijimo, jūs neturite nuosavybės nuosavybės - tai yra, jūs jo visiškai neturite, kaip ir tuomet, jei atliktumėte pradinę įmoką. Todėl skolintojai gali pažymėti jus kaip didelės rizikos skolininką ir reikalauti, kad prieš pasirašydami paskolą būtinai užtikrintumėte privatų hipotekos draudimą (PMI). Šis draudimas, kuris apsaugo hipotekos bendrovę, jei neįvykdysite paskolos, paprastai kainuoja nuo 0,5% iki 1% visos paskolos sumos per metus. Ir kitaip nei pačios hipotekos įmokos, šios išlaidos gali ir nebūti atskaityti mokesčius.

Galiausiai, nulinės įmokos hipotekos palūkanos dažnai yra didesnės nei tradicinių hipotekų, nes skolintojai paprastai pasilieka geriausias sąlygas skolininkams, kurie gali sumokėti iš anksto. Pavyzdžiui, 2019 m. Viduryje Luisvilio valstijoje, Respublikoje įsikūręs „Republic Bank“ pasiūlė hipoteką be įmokos be PMI ir septynerių metų reguliuojamos palūkanų hipotekos (ARM), kurios pradinė palūkanų norma buvo 4.729%. Šis rodiklis buvo beveik visu procentiniu punktu didesnis už tuo metu reklamuotus „Wells Fargo“ tarifus. Mėnesio įmoka už Respublikos banko paskolą pirmą kartą būtų buvusi 533 USD už kiekvieną pasiskolintą 100 000 USD septynerius metus, po to palūkanų norma, koreguojama kartą per metus, remiantis LIBOR norma ir marža 2.75%.

Hipotekos be pradinių įmokų alternatyvos

Jei negalite gauti vienos iš paskolos be nulinės įmokos programų, yra alternatyvų. Toks kaip:

Vietos paskolos

Beveik kiekviena Amerikos valstija, grafystė ir savivaldybė siūlo tam tikrą namų pirkėjų skatinimo programą teikia pagalbą pradiniam įnašui, uždarymo išlaidas, mažų palūkanų būsto paskolas arba jų derinį aukščiau. Daugelis yra tik pirkėjai, atitinkantys tam tikrus pajamų lygius, o kai kurie - tik pirmą kartą būsto pirkėjai. Be to, kai kurios programos yra skirtos profesionalų grupėms, pvz., Mokytojams, medicinos personalui ar skubios pagalbos tarnyboms. Nors ne visos šios programos gali panaikinti pradinių įmokų poreikį, kai kurios siūlo dotacijas ar paskolas be palūkanų, kurios padengia dalį ar visą pradinę įmoką.

FHA programos

Šios paskolos reikalauja 3,5% įmokos. Tačiau FHA gairės leidžia įmokas finansuoti iš artimųjų, sužadėtinių, ne pelno organizacijosarba kitais šaltiniais. FHA taip pat siūlo paskolą „Geras kaimynas šalia durų“ mokytojams, policijos pareigūnams ir kitiems valstybės tarnautojams, kurie gali nusipirkti būstą už 100 USD mažesnę sumą - ne visai 100% finansavimo, bet labai arti.

Piggy-back hipotekos

Ši strategija apima dviejų paskolų paėmimą - vieną už 80% būsto pirkimo kainos, kitą - už kuo didesnę likusią dalį. Iki hipotekos hipotekos krizės 80%/20% padalijimas buvo gana dažnas reiškinys. Griežtesniais šiandienos klimato sąlygomis maksimalus gali būti 80–15% –5% planas, kai 80% finansuojate su pagrindine hipoteka, 15%-su antrąja būsto paskola arba būsto nuosavybės paskola ir sumokate 5% įmoką.

Palaukite ir išsaugokite

Namų nuosavybės svajonės atidėjimas, kol galėsite atlikti standartinę įmoką, yra perspektyvi galimybė. Be to, laikas pirkti gali ateiti anksčiau, nei manote, ypač jei jau turite sutaupytų lėšų. Pavyzdžiui, iš IRA gali būti atsiimta iki 10 000 JAV dolerių, skirtų pirmą kartą būsto pirkėjui, įskaitant pradines įmokas, neatimant įprasto 10 proc. pašalinimo bausmė.

Esmė

Jau seniai praėjo tie laikai, kai praktiškai kiekvienas galėjo užsitikrinti lengvą hipoteką, turėdamas mažai pinigų arba jų neturėdamas. Tačiau yra viešųjų programų ir keletas privačių skolintojų, kurie gali padėti. Bet jei tai jums netinka, finansavimas su pradine įmoka gali būti ne toks įdomus, kad hipotekos palūkanų normos šiuo metu yra istoriškai žemos. Todėl kai kurie finansų ekspertai mano, kad dabar yra idealus laikas užrakinti šiuos tarifus, kol jie nepradės kilti.