Zillow įvertinimai: ne tokie tikslūs, kaip manote

„Zillow“ yra viena populiariausių nekilnojamojo turto duomenų bazių internete. Sietle įsikūręs „Zillow“, kurį 2006 m. Įkūrė buvę „Microsoft“ vadovai Rich Barton ir Lloyd Frink, pateikia informaciją apie milijonus parduodamų ir nuomojamų būstų JAV ir Kanadoje. Vartotojai gali ieškoti būsto tam tikroje vietovėje, naudodami skirtingus kriterijus, įskaitant, bet neapsiribojant, kainas, miegamųjų ir vonios kambarių skaičių, kvadratūrą, namų tipą ir kitus patogumus.

Viena iš pagrindinių Zillow savybių yra ta Zestimates, populiarus vartotojų įrankis, skirtas pamatyti, kiek namai yra verti. Šie įvertinimai yra pagrįsti informacija iš šaltinių, tokių kaip palyginami pardavimai ir vieši duomenys. 2011 m. Pristatytas su informacija apie 90 milijonų namų, „Zestimates“ išplėtė savo veiklos sritį ir suteikė vartotojams duomenis apie daugiau nei 100 milijonų namų visoje JAV.

Nesvarbu, ar norite pamatyti, kiek pasikeitė jūsų namų vertė, ar jūsų namai įvertintą vertę yra pakankamai aukšta, kad jums leistų

refinansuotiar įdomu, kiek jūsų bendradarbis išleido savo naujam namui, „Zestimates“ siūlo vartotojams pradinį namų vertinimo tašką.

Tačiau yra keletas priežasčių, kodėl šie skaičiai gali būti ne tokie tikslūs, kaip norėtumėte.

Netiksli pagrindinė informacija

Zillow yra unikalus algoritmai atnaujinti savo nuosavybės verčių kolekciją kelis kartus per savaitę, remdamasi informacija, gauta tiek iš viešų duomenų, tiek iš vartotojų pateiktų duomenų. Zillow teigimu, rinkoje esančių namų „Zestimate“ vidutinis klaidų lygis visoje šalyje yra 1,9%, o ne rinkos namų-„Zestimate“-vidutinis klaidų lygis yra 6,9%. Tačiau Zestimates yra tokie pat tikslūs, kaip ir už jų esantys duomenys, taigi, jei miegamųjų skaičius ar vonios kambariai namuose, jų kvadratūra ar sklypo dydis yra netikslūs „Zillow“, „Zestimate“ išvažiuoti.

Vartotojai gali ištaisyti šias klaidas. Tačiau Zillow įspėja, kad atnaujinus išsamią nuosavybės informaciją, „Zestimate“ būsena iš karto nepasikeis ir kartais nepasikeis. Pavyzdžiui, ketvirtas vonios kambarys nebūtinai gali daug paveikti jūsų miesto namų vertybes. Taigi šios informacijos įvedimas gali neturėti jokio poveikio.

Kartu su naudotojų pateiktų duomenų priėmimu Zillow sprendžia netikslumo problemas, pranešdama apie apskaičiuotas atskirų nuosavybių verčių ribas. Kuo mažesnis diapazonas, tuo patikimesnis „Zestimate“, nes tai reiškia, kad „Zillow“ turi daugiau duomenų apie tą turtą. Žvelgdami į aukščiausią ir žemiausią diapazoną, galėsite geriau suprasti, ko verti namai.

Pagrindinių figūrų klaidos

Zillow apskaičiuoja paskutinio pardavimo datą ir kainą. Kai kuriose srityse ši informacija sudaro didelę šio skaičiaus dalį. Bet jei ši informacija yra netiksli, ji gali išmesti „Zestimate“. Ir kadangi panašūs pardavimai taip pat turi įtakos namų „Zestimate“, vieno namo pardavimo kainos įrašo klaida gali turėti įtakos kitų vietovės namų zestimatams.

„Zestimate“ taip pat atsižvelgiama į faktinę turto mokesčiai sumokėta, mokesčių išimtys vertinimusir kiti viešai prieinami turto mokesčio duomenys. Tačiau mokesčių mokėtojo turto vertė gali būti netiksli. Mokesčių vertintojo duomenų bazėje gali būti klaida, susijusi su pagrindine turto informacija, todėl įvertinta vertė būti per aukštai arba per žemai.

Namų savininkai, matantys neatitikimus, gali pranešti „Zillow“ internetu apie neteisingus pardavimo duomenis ar mokesčių įrašus.

Kur yra atnaujinimai?

Kartais namo savininkas patobulina ar atnaujina turtą, o tai turėtų padidinti būsto vertę. Tačiau Zillow nebūtinai žino apie šiuos veiksnius. Tai yra, nebent vietinis turto mokesčio vertintojas turi tą informaciją. Jei būsto savininkas iš miesto atsiima leidimą atnaujinti, ta informacija gali būti perduota nekilnojamojo turto mokesčių institucijoms ir įtraukta į viešąjį įrašą. „Zillow“ gali atnaujinti savo įrašus tik tada, kai ši informacija yra prieinama.

Pvz., Jei prie savo namų pridedate leidžiamą penktąjį miegamąjį, o turto mokesčio vertintojas mano, kad jis bus atnaujintas padidina jūsų namų vertę, tikėtina, kad kai kuriais atvejais ši informacija pateks į jūsų namų „Zestimate“ taškas. Bet jei jūsų namuose yra visiškai nauja dizainerio virtuvė tam nereikėjo jokių didelių leidimų, tačiau jūsų kaimyno namuose yra originali 1975 m. virtuvė, „Zillow“ abu namus vertins panašiai, nors jūsų namuose gali būti didesnė pardavimo kaina.

Tačiau atnaujinimai ne visada yra tokie vertingi, kaip manote. Tai labai priklauso nuo vietos būsto rinkos sąlygų ir jūsų atliktų projektų. Taigi tik todėl, kad jūsų namų vertė „Zillow“ nepasikeitė nuo to laiko, kai pridėjote tą miegamąjį ar pertvarkėte savo virtuvę, nemanykite, kad „Zestimate“ galite užsidirbti papildomų 30 000 USD. Ir atvirkščiai, jei Zillow sako, kad jūsų namas yra vertas 300 000 USD, bet žinote, kad jo neatnaujinote kaip panašūs namai jūsų kaimynystėje, gali būti parduodama pigiau arba gali užtrukti ilgiau, kol rasite suinteresuotąjį pirkėjas.

Būsto apyvartos rodiklis

Kuo daugiau namų parduodama jūsų rajone, tuo daugiau Zillow turi duomenų apie tai, kiek pirkėjai mano, kad šie namai yra verti. Dėl to Zestimates yra tikslesnis. Taigi, jei jūs gyvenate karštame turguje San Fransisko įlankos rajone, jūsų „Zestimate“ gali būti tikslesnis nei jei gyvenate kaimo mieste, kur žmonės dešimtmečius gyvena savo namuose, o pardavimas yra retas.

Zillowo algoritmo atnaujinimai

„Zillow“ atnaujina savo algoritmą, nes siūlo daugiau būdų, kaip pagerinti jo tikslumą. Kai tai atsitiks, Zestimates gali labai pasikeisti, nors tuose namuose ar namuose niekas nepasikeitė Nekilnojamasis turtas turgus.

2019 m. Sausio mėn. „Zillow“ paskelbė, kad duomenų mokslininkų ir inžinierių komandai skyrė 1 mln. Komanda pasinaudojo įvairiais veiksniais, darančiais įtaką namo vertei, įskaitant viešus duomenis, kelionės į darbą ir atgal laiką, kelio triukšmą ir kitą informaciją, kad būtų galima atsižvelgti į jo algoritmą.

Bendrovei buvo pateiktas ieškinys dėl bendro ieškinio, kurį 2017 m. Pateikė Čikagos namų savininkai, teigdami, kad ji suklaidino būsto pirkėjus, pateikdama jiems labai mažus skaičius. Ieškovai taip pat teigė, kad dauguma vartotojų su Zestimates elgiasi kaip su vertinimais. Remiantis „MarketWatch“, Zillow ataskaita, teigiama, kad ieškinys nebuvo pagrįstas ir neigė, kad jo Zestimates buvo vertinimai. Vietoj to jis pavadino juos atskaitos tašku, kuriame vartotojai gali pradėti ieškoti namų vertybių.

Esmė

„Zillow“ nesistengia nuo vartotojų nuslėpti savo „Zestimates“ trūkumų, taip pat negalite tikėtis visiškai tikslių įvertinimų iš konkuruojančių svetainių. Esmė ta, kad namų savininkai kaip plačias gaires naudojasi „Zestimates“ kainomis ir prieštarauja šiems skaičiams su kitais šaltiniais. Tai jokiu būdu neturėtų būti laikoma vertinimu. Palyginama vietinės rinkos analizė Nekilnojamojo turto agentas ir profesionalus būsto įvertinimas yra geriausias būdas sužinoti jo vertę.

Netgi šios priemonės yra netobulos: kartais pastaruoju metu nėra parduodama panašių namų ir vertintojai- kurie yra tik žmonės, gali būti šiek tiek subjektyvūs. Galų gale nėra jokio būdo gauti tobulą būsto vertės įvertinimą, tačiau yra tik gairės turėtume sekti pirkdami, parduodami, kreipdamiesi dėl paskolos ir kai turime žinoti būsto vertę.