Pasinaudokite savo nekilnojamojo turto grynąja verte

Investavimas į nekilnojamąjį turtą tapo populiarus būdas diversifikuoti savo investicijų portfelį. Kad ir kur žiūrėtume, mums nuolat primenama apie turto pirkimo naudą iš daugelio informaciniai skelbimai apie nekilnojamojo turto seminarus, arba namai rodo, kad kelia neįtikėtiną vertę valdant ar vartydamas nuomojamus turtus.

Bet tai nėra taip paprasta. Galų gale, pirkti nuomojamą turtą nėra kaip investuoti akcijų- Tu negali tiesiog truputį nusiraminti ir tapti nekilnojamojo turto savininku. Tau reikia kapitalo tam pirkimui. Ir procesas dažnai gali būti ilgas ir ilgas. Jau nekalbant apie visas rizikas, ypač jei neatliekate savo tyrimų. Bet ar yra būdas patekti į rinką didinant savo grynoji vertė? Pabandykite naudoti svertas jūsų naudai. Tai darydami, jūs galite šiek tiek sudėti pinigus ir pasinaudoti skolomis, kad padėtų jums suprasti grįžti.

Skaitykite toliau, kad sužinotumėte daugiau, kaip galite naudoti svertas padidinti nekilnojamojo turto grynąją vertę, taip pat tam tikrą riziką.

Kas yra svertas?

Svertas yra įvairių panaudojimas finansinės priemonės arba skolinto kapitalo- kitaip tariant, skola - siekiant padidinti galimą investicijų grąžą. Jis dažniausiai naudojamas tiek Wall Street, tiek Main Street, kai kalbama apie nekilnojamojo turto rinką. Svertas yra metodas, kurį žmonės ir įmonės naudoja siekdami išplėsti grąžos potencialą, tuo pačiu išplečiant bet kokios rizikos neigiamą pusę, jei viskas nepavyksta.

Nors geras pelnas yra įmanomas, pavyzdžiui, kai kyla nekilnojamojo turto kainos, sverto naudojimas gali būti dviašmenis kardas. Taip yra todėl, kad tai taip pat gali sukelti nuostolių, jei investicijos juda priešinga kryptimi. Nekilnojamojo turto kainų atveju nuostoliai atsiranda, kai kainos mažėja.

Sverto prieigos būdai

Lengviausias būdas pasinaudoti svertu yra naudoti savo pinigus. Esant a hipotekos, standartinė 20% įmoka suteikia jums 100% namo, kuriame norite gyventi. Kai kurie finansavimas programos leidžia sudėti dar mažiau pinigų.

Jei perkate turtą kaip investiciją, galite atsidurti tokioje padėtyje, kad jūsų partneriai padengs dalį pinigų ar net visus pinigus. Panašiai kai kurie pardavėjai gali būti pasirengę finansuoti dalį norimo parduoti turto pirkimo kainos. Pagal tokią tvarką jūs galite įsigyti nekilnojamąjį turtą, turėdami mažai pinigų, o kai kuriais atvejais ir visai nesumokėję.

Sverto panaudojimo pavyzdys

Apsvarstykite bendrą nekilnojamojo turto pirkimo reikalavimą - 20 proc. įmoka. Tai yra 100 000 USD už 500 000 USD turtą. Atidėdamas tik 20% pinigų, o likusius skolindamasis, pirkėjas iš esmės naudoja palyginti nedidelę dalį savo lėšų pirkimui. Todėl didžiąją dalį teikia skolintojas. Štai kodėl investuotojai į nekilnojamąjį turtą dažnai nurodo likusius 80 proc pirkimo kaina kaip kitų žmonių pinigai.

Tarkime, kad turtas per metus brangsta 5%. Tai reiškia skolininką grynoji vertė vos per 12 mėnesių išauga iki 525 000 USD. Palyginus šį pelną su pelnu iš pirkimo, atlikto tiesiogiai, be jokio paskola, pabrėžia tą sverto strategijos vertę. Pavyzdžiui, tas pats skolininkas galėjo panaudoti 100 000 USD, kad visiškai sumokėtų 100 000 USD turtą.

Darant prielaidą, kad 5 proc įvertinimas, pirkėjo grynoji vertė, įsigyjant 100 000 USD grynųjų pinigų turtą, per 12 mėnesių padidėtų 5000 USD, palyginti su 25 000 USD už brangesnį turtą. 20 000 USD skirtumas parodo galimą grynosios vertės padidėjimą, suteikiamą naudojant svertą. Dabar įsivaizduokite, kad 5% kasmet auga 20 metų. Laikui bėgant sverto naudojimas gali turėti labai didelį ir labai teigiamą poveikį jūsų grynajai vertei.

Sverto pavojai

Dabar apie blogas naujienas. Visa tai skamba puikiai, tačiau yra ir minusų. Svertas gali veikti prieš jus tiek, kiek jis gali būti naudingas jums. Norėdami parodyti, kaip tai padaryti, pažvelkime į ankstesnį pavyzdį. Jei 500 000 USD būstui įsigyti naudojate 100 000 USD pradinę įmoką, o nekilnojamojo turto kainos jūsų rajone keletą metų nuosekliai mažėja, svertas veikia atvirkščiai. Po pirmųjų metų jūsų 500 000 USD vertės turtas gali būti vertas 475 000 USD, jei jo vertė sumažės 5%. Jei kainos tęsis ta pačia trajektorija, netrukus jūsų turtas gali būti vertas 451 250 USD - nuostolis nuosavo kapitalo nuo 48 750 USD.

Pagal tą patį 5% kainų mažėjimo scenarijų, jei šie 100 000 USD būtų panaudoti visi pinigai nusipirkęs 100 000 USD kainuojantį būstą, pirkėjas būtų praradęs vos 5 000 USD per pirmus metus nukritusi būsto kaina - daug mažiau nei tas brangesnis būstas.

Nekilnojamojo turto rinkose, kur kainos smarkiai krenta, namų savininkai gali likti skolingi daugiau pinigų, nei iš tikrųjų verta. Investuotojams mažėjančios kainos gali sumažinti arba net panaikinti pelną. Jei nuomos kaina taip pat mažėja, rezultatas gali būti turtas, kurio negalima išsinuomoti už kainą, kuri padengs hipotekos išlaidas ir kitas išlaidas. Jei ketinate tapti a šeimininkas, yra daug veiksnių svarstyti.

Suvart Naudojant daugybę savybių

Problemos tampa dar didesnės, kai dalyvauja keli vienetai, pvz komercinis nekilnojamasis turtas investuotojai dažnai atideda kuo mažiau pinigų. Tikslas yra panaudoti savo pinigus, perimant 100% turto kontrolę, tuo pačiu sumažinant tik 20% vertės. Ankstesniame pavyzdyje apsvarstykite 500 000 USD. tik tarkim tai nedidelis daugiabutis. Kadangi jis buvo nupirktas kaip 100 000 USD kaip pradinė įmoka, jei pastato vertė sumažės iki 30%, turto vertė yra tik 350 000 USD, tačiau investuotojas vis tiek turi sumokėti palūkanas ir pagrindinę sumą į visa vertė 400 000 USD paskolos.

Jei suma, kurią investuotojas gauna iš nuomos, taip pat sumažėja, rezultatas gali būti įsipareigojimo neįvykdymas. Jei investuotojas naudoja pinigų srautas iš to turto sumokėti hipoteką kitam turtui, prarastos pajamos gali sukelti domino efektą, kuris gali baigtis visu portfeliu uždarymas daugiau nei viena bloga paskola vienam turtui.

Sverto rizikos išvengimas

Dabar, kai sužinojote apie sverto pagrindus Nekilnojamasis turtas taip pat kai kuriuos spąstus, galite manyti, kad neįmanoma gerai grąžinti naudojant šią techniką. Nesijaudinkite - tereikia naudotis sveiku protu. Kaip ir bet kuri investicija, ateina ir nekilnojamasis turtas rizika. Nors galite pasinaudoti svertu savo naudai, yra keletas pagrindinių dalykų, kuriuos norite užtikrinti, kad išvengtumėte geresnio pranašumo rinkoje.

Pirma, nemanykite, kas atsitiks, kol tai neįvyks. Ne visada galite naudoti praeities rezultatus kaip rodiklį to, kas nutiks ateityje, ypač būsto rinkoje. Jei matote, kad nuosavybės vertės tam tikroje srityje per tam tikrą laikotarpį padidėjo nuo 5% iki 10%, tai nereiškia, kad jos tęs tą patį kelią.

Tada atitinkamai suplanuokite biudžetą ir žinokite, į ką įsitraukiate. Jei nuleisite žemesnę įmoka, jūsų paskolos suma bus didesnė. Tai reiškia, kad turėsite sumokėti didesnę hipotekos įmoką. Jums gali tekti atsižvelgti į mažesnius laisvų darbo vietų rodiklius, griežtesnius ekonomika, blogi nuomininkai - visa tai priklausys jums. Galų gale jūs vis dar esate atsakingi už hipotekos mokėjimą, todėl turite įsitikinti, kad bet kokioje situacijoje galite išsilaikyti.

Esmė

Tokių pirkimų svertu vaizdai primena tą vėlyvą vakarą informaciniai skelbimai kur sklandžiai kalbantys pardavėjai teigia, kad galite uždirbti milijonus dolerių pirkdami nekilnojamąjį turtą be pinigų. Nors tai įmanoma, nerekomenduojame eiti šiuo keliu.

Laimei, jums to nereikia. Egzistuoja mažiau egzotiški sverto panaudojimo būdai, leidžiantys įsigyti nekilnojamojo turto su sąlyginai maža suma - net ir neturint pinigų. Tiesą sakant, nors jie ir negalvoja apie tai kaip sverto, dauguma žmonių tai daro, jei, pirkdami būstą, ima hipoteką. Jie grąžina paskolą per metus ar dešimtmečius, tuo pat metu naudodamiesi nuosavybe. Istorijos moralė yra ta, kad svertas yra įprasta priemonė, kuri gerai veikia, kai naudojama apdairiai.