Hipotekos uždarymo išlaidų supratimas

Paskolos gavimas nėra nemokamas. Prieš gaudami tuos namų raktus, eisite prie uždarymo stalo, kad pasirašytumėte paskolos dokumentus ir dokumentus, kuriais būsto nuosavybė perduodama pardavėjui.

Pirkdami būstą, trečiosios šalys, tokios kaip jūsų nekilnojamojo turto advokatas ir hipotekos kreditorius, atliko paslaugas. Uždarymo išlaidos Įtraukite mokesčius, kuriuos šie specialistai (kaip ir kiti) ima už šias paslaugas, kad užbaigtų nekilnojamojo turto sandorį ir jūsų būsto paskolą.

Kokios yra tipiškos uždarymo išlaidos?

Uždarymo išlaidos paprastai svyruoja nuo 3 iki 6% būsto pirkimo kainos. Taigi, jei perkate 200 000 USD namą, jūsų uždarymo išlaidos gali svyruoti nuo 6 000 USD iki 12 000 USD. Uždarymo mokesčiai skiriasi priklausomai nuo jūsų valstybės, paskolos tipo ir hipotekos kreditorius, todėl labai svarbu atkreipti dėmesį į šiuos mokesčius.

Remiantis 2019 m. „ClosingCorp“, nekilnojamojo turto uždarymo išlaidų duomenų bendrovės, apklausa, būsto pirkėjai JAV moka vidutiniškai 5 749 USD už uždarymo išlaidas (įskaitant mokesčius). Tyrimas nustatė didžiausias vidutines uždarymo išlaidas šiaurės rytų dalyse, įskaitant rajoną Kolumbija (25 800 USD), Delaveras (13 273 USD), Niujorkas (12 847 USD), Merilandas (11 876 USD) ir Pensilvanija ($10,076). Vidutinės uždarymo išlaidos Vašingtono valstijoje (12 406 USD) taip pat buvo vienos didžiausių. Valstijos, kuriose vidutinės uždarymo išlaidos buvo mažiausios, buvo Indiana (1909 USD), Montana (2 063 USD), Pietų Dakota (2 159 USD), Ajova (2 194 USD) ir Kentukis (2 276 USD).

Pagal įstatymą skolintojas privalo pateikti jums paskolos sąmata per tris darbo dienas nuo jūsų hipotekos paraiškos gavimo. Šiame pagrindiniame dokumente nurodomos numatomos uždarymo išlaidos ir kita išsami paskolos informacija. Nors šie skaičiai gali svyruoti iki uždarymo dienos, didelių staigmenų neturėtų būti.

Likus trims darbo dienoms iki uždarymo, skolintojas turi pateikti jums uždarymo atskleidimo formą. Pamatysite stulpelį, kuriame rodomos pradinės apskaičiuotos uždarymo išlaidos ir galutinės uždarymo išlaidos, ir kitą stulpelį, kuriame nurodomas skirtumas, jei išlaidos padidėjo. Jei matote naujus mokesčius, kurie nebuvo įtraukti į pradinę paskolos sąmatą, arba pastebėjote, kad jūsų uždarymo išlaidos yra žymiai didesnės, nedelsdami kreipkitės paaiškinimo į savo skolintoją ir (arba) nekilnojamojo turto agentą.

Kodėl būtinos uždarymo išlaidos?

Tikriausiai jau mokate pradinę įmoką, jau nekalbant apie an rimtų pinigų indėlį, kad parodytų sąžiningumą, ir nemenką hipotekos įmoką artimiausioje ateityje. Kodėl taip pat turite mokėti uždarymo išlaidas?

Nekilnojamojo turto sandoris yra šiek tiek sudėtingas procesas, kuriame dalyvauja daug žaidėjų ir daugybė judančių dalių. Kai kurios valstijos (ir kai kurie paskolos produktai) reikalauja atlikti tam tikrus patikrinimus, išskyrus pagrindinį patikrinimą, už kurį tiesiogiai mokate pasirinktam namų inspektoriui. Toliau pateikiami turto ir perleidimo mokesčiai, taip pat draudimo apsauga ir įvairūs papildomi mokesčiai.

Mokesčių rūšys su uždarymo išlaidomis

Visos uždarymo išlaidos bus nurodytos jūsų paskolos sąmatoje ir uždarymo atskleidimas. Štai keletas standartinių mokesčių, kuriuos galite tikėtis pamatyti (abėcėlės tvarka).

Paraiškos mokestis

A paskolos paraiškos mokestis skolintojas gali apmokestinti jūsų hipotekos paraišką. Prieš kreipdamiesi dėl hipotekos, paklauskite skolintojo informacijos.

Advokato mokestis

Nekilnojamojo turto advokato imamas mokestis už būsto pirkimo -pardavimo sutarčių ir sutarčių parengimą ir peržiūrą.Ne visos valstybės reikalauja, kad advokatas atliktų nekilnojamojo turto sandorį.

Uždarymo mokestis

Taip pat žinomas kaip sąlyginio deponavimo mokestis, jis mokamas šaliai, kuri tvarko uždarymą, kuri gali būti titulinė įmonė, deponavimo įmonė ar advokatas, atsižvelgiant į valstybės teisę.

Kurjerio mokestis

Jei pasirašote popierinius dokumentus, šis mokestis padeda paspartinti jų gabenimą. Jei uždarymas atliekamas skaitmeniniu būdu, šio mokesčio galite nemokėti.

Kredito ataskaitos mokestis

Tai yra mokestis (15–30 USD) iš skolintojo, norint jį ištraukti kredito ataskaitos iš trijų pagrindinių ataskaitų teikimo biurų. Kai kurie skolintojai negali imti šio mokesčio, nes jie gauna nuolaidą iš atskaitingų agentūrų.

Sąlyginis depozitas

Kai kurie skolintojai reikalauja, kad uždarę dviejų mėnesių turto mokestį ir hipotekos draudimo įmokas depozitas sąskaitą.

FHA hipotekos draudimo įmoka

FHA paskoloms reikia išankstinė hipotekos draudimo įmoka (UPMIP) 1,75% bazinės paskolos sumos, kurią reikia sumokėti uždarant (arba ją galima įskaityti į jūsų hipoteką). Taip pat kasmet mokama metinė MIP įmoka, kuri gali svyruoti nuo 0,45–1,05%, priklausomai nuo jūsų paskolos termino ir bazinės sumos.

Potvynių nustatymo ir stebėjimo mokestis

Tai mokestis, imamas sertifikuotam potvynių inspektoriui, siekiant nustatyti, ar turtas yra potvynių zonoje, kuriam reikalingas draudimas nuo potvynių (atskirai nuo jūsų namų savininkų draudimo poliso). Dalis mokesčio apima nuolatinį stebėjimą, kad būtų galima stebėti turto potvynių būklės pokyčius.

Namų savininkų bendrijos pervedimo mokestis

Jei perkate daugiabučius, miesto namus ar nekilnojamąjį turtą planuojamoje plėtoti, turite prisijungti prie tos bendruomenės namų savininkų asociacijos (HOA). Tai yra perdavimo mokestis, padengiantis nuosavybės pakeitimo išlaidas, pvz., Dokumentų išlaidas. Nesvarbu, ar pardavėjas, ar pirkėjas sumoka mokestį, gali būti sutartyje, ar ne; turėtumėte patikrinti iš anksto.

Pardavėjas turi pateikti dokumentus HOA mokesčiai sumas ir HOA finansinių ataskaitų, pranešimų ir protokolų kopijas. Paprašykite pamatyti šiuos dokumentus, taip pat sutartis, sąlygas ir apribojimus (arba CC & R), įstatus ir prieš pirkdami nekilnojamąjį turtą, laikykitės HOA taisyklių, kad užtikrintumėte gerą finansinę būklę ir norimą vietą gyvai.

Namų savininkų draudimas

Paprastai skolintojas reikalauja iš anksto sumokėti pirmus metus namų savininkų draudimas priemoka uždarant.

Skolintojo nuosavybės draudimas

Tai yra išankstinis vienkartinis mokestis, mokamas įmonei, kuri apsaugo skolintoją, jei kyla ginčas dėl nuosavybės ar turto suvaržymas, kurio nebuvo nustatyta pavadinimo paieška.

Dažų patikrinimas švino pagrindu

Galite sumokėti sertifikuotam inspektoriui, kad nustatytų, ar turtas turi pavojingų švino pagrindo dažų, kuriuos galima padaryti namuose, pastatytuose iki 1979 m. Tai gali kainuoti apie 300 USD.

Taškai

Taškai (arba nuolaidų taškai) reiškia neprivalomą išankstinį mokėjimą skolintojui, siekiant sumažinti jūsų paskolos palūkanų normą ir taip sumažinti jūsų mėnesinę įmoką. Vienas taškas lygus 1% paskolos sumos. Esant žemoms normoms, tai gali sutaupyti nedaug pinigų.

Savininko nuosavybės draudimas

A nuosavybės draudimas politika apsaugo jus tuo atveju, jei kas nors ginčija jūsų nuosavybės teisę į namus. Paprastai tai neprivaloma, tačiau labai rekomenduojama teisės ekspertų. Paprastai tai kainuoja 0,5–1% pirkimo kainos.

Išleidimo mokestis

The pradinis mokestis padengia skolintojo administravimo išlaidas, susijusias su jūsų mokesčio apdorojimu, ir paprastai sudaro 1% paskolos sumos.Kai kurie skolintojai neima pradinio mokesčio, tačiau jei to nepadaro, paprastai ima didesnę palūkanų normą, kad padengtų išlaidas.

Kenkėjų patikrinimas

Tai mokestis, padengiantis profesionalaus kenkėjų patikrinimo išlaidas dėl termitų, sauso puvinio ar kitos su kenkėjais susijusios žalos. Kai kurios valstijos ir kai kurios vyriausybės apdraustos paskolos reikalauja patikrinimo. Paprastai tai kainuoja apie 100 USD.

Išankstinio apmokėjimo dienos palūkanos

Mokėjimas padengti bet kurį proporcingai palūkanos už jūsų hipoteką, kurios bus skaičiuojamos nuo uždarymo dienos iki pirmojo hipotekos mokėjimo dienos.

Privatus hipotekos draudimas (PMI)

Jei jūsų pradinė įmoka yra mažesnė nei 20%, jūsų skolintojas gali pareikalauti PMI, ir jums gali tekti sumokėti pirmo mėnesio PMI mokėjimą uždarant.

Turto vertinimo mokestis

Tai yra privalomas mokestis, mokamas specialistui namų įvertinimas įmonei, kad įvertintų tikrąją būsto rinkos vertę, naudojamą nustatant jūsų paskolos ir vertės santykis (LTV). Paprastai tai yra nuo 300 iki 500 USD.

Nuosavybės mokėstis

Uždarydami tikėkitės sumokėti bet kokį proporcingą santykį turto mokesčiai kurie turi būti sumokėti nuo uždarymo dienos iki mokestinių metų pabaigos.

Įkainio užrakto mokestis

Tai mokestis, kurį skolintojas ima už tam tikros palūkanų normos garantavimą (užrakinamas) ribotą laiką, paprastai nuo išankstinio patvirtinimo gavimo iki uždarymo. Jis gali būti nuo 0,25–0,5% jūsų paskolos vertės, nors kai kurie skolintojai siūlo nemokamą palūkanų normą.

Nekilnojamojo turto komisiniai

Čia yra dar vienas didelis mokestis: nekilnojamojo turto komisiniai. Tačiau pirkėjai paprastai nemoka šio mokesčio; pardavėjai daro. Brokerio imamas komisinis mokestis dažnai yra 5–6% bendrosios būsto pirkimo kainos, kuri vėliau tolygiai paskirstoma tarp pardavėjo ir pirkėjo agento. Tačiau dėl šių mokesčių kartais galima susitarti, kad būtų pasiektas sandoris.

Įrašymo mokestis

A įrašymo mokestis vietinis įrašų biuras, paprastai miesto ar apskrities raštinės biuras, gali imti mokestį už oficialų valstybinės žemės įrašų tvarkymą. Paprastai tai yra apie 125 USD.

Apklausos mokestis

Tai mokestis, kurį ima geodezijos įmonė, norėdama patikrinti nuosavybės linijas ir bendras tvoras, kad patvirtintų nuosavybės ribas. Paprastai tai yra nuo 300 iki 500 USD, nors ji gali būti didesnė, jei turtas yra didelis arba turi neįprastas ribas.

Mokesčių stebėsenos ir mokesčių būklės tyrimo mokesčiai

Šis trečiosios šalies mokestis yra skirtas stebėti jūsų turto mokesčio mokėjimus ir pranešti skolintojui apie visas problemas, susijusias su jūsų turto mokesčio mokėjimais, pvz., Pavėluotus ar nesėkmingus mokėjimus. Kaina priklauso nuo jūsų gyvenamosios vietos ir įmonės, kurioje dirba jūsų skolintojas.

Pavadinimo paieškos mokestis

Tai mokestis, kurį ima nuosavybės teise priklausanti bendrovė, norėdama išanalizuoti viešosios nuosavybės įrašus dėl nuosavybės neatitikimų. Turtinė bendrovė ieško aktų įrašų ir užtikrina, kad nekilnojamojo turto nuosavybės ginčų ar suvaržymų nebūtų. Paprastai jis svyruoja nuo 200 iki 400 USD.

Pervedimo mokestis

A pervedimo mokestis gali būti imamas, atsižvelgiant į jurisdikciją, kai nuosavybės teisė perduodama pardavėjui pirkėjui. Kaina skiriasi geografiškai.

Draudimo mokesčiai

Draudimo mokesčiai skolintojas ima mokestį už darbą, susijusį su jūsų paraiškos įvertinimu ir paskolos patvirtinimu. Draudimas yra tyrimo procesas, kurio metu patvirtinama jūsų finansinė, pajamų, užimtumo ir kredito informacija galutiniam paskolos patvirtinimui. Tai gali kainuoti beveik 800 USD.

VA finansavimo mokestis

Jei esate VA skolininkas, šis mokestis, imamas procentais nuo paskolos sumos, padeda kompensuoti paskolos programos išlaidas JAV mokesčių mokėtojams. Finansavimo mokesčio dydis priklauso nuo jūsų karinės tarnybos klasifikacijos ir paskolos sumos. Jis gali būti sumokėtas uždarius arba įtrauktas į jūsų hipoteką. Kai kurie kariškiai yra atleisti nuo mokesčio mokėjimo.

Kaip sumažinti uždarymo išlaidas

Gali atrodyti, kad negalite sau leisti visų šių mokesčių, papildydami pradinę įmoką, persikraustymo išlaidas ir naujo namo remontą. Tačiau, yra būdų susitarti dėl šių mokesčių.

Apsipirkti

Tai taikoma skolintojams ir trečiųjų šalių paslaugoms, tokioms kaip namų savininkų draudimo polisai ir nuosavybės teisės turinčios bendrovės. Daugelis namų pirkėjų nesuvokia, kad gali sutaupyti daug pinigų uždarymo išlaidoms, jei lygina mokesčius iš skolintojo į skolintoją. Be to, jums nereikia naudoti tituluojamos įmonės, kenkėjų inspektoriaus ar būsto savininkų draudimo agento, kurį siūlo jūsų skolintojas. Atlikite namų darbus ir sutaupysite rimtų pinigų už šiuos mokesčius.

Suplanuokite uždarymą mėnesio pabaigoje

Uždarymo data beveik ar mėnesio pabaigoje padeda sumažinti išankstinio mokėjimo dienos palūkanų mokesčius. Skolintojas gali paleisti šį scenarijų, kad galėtumėte išsiaiškinti, kiek galite sutaupyti.

Kreipkitės pagalbos į pardavėją

Galite priversti pardavėją sumažinti pirkimo kainą arba padengti dalį (arba visą, jei jums tikrai pasisekė) savo uždarymo išlaidų. Tai labiau tikėtina, jei pardavėjas yra motyvuotas ir namas ilgą laiką buvo rinkoje ir nedaug pasiūlymų. Tačiau daugelyje karštų būsto rinkų sąlygos yra palankios pardavėjams, todėl paprašę pardavėjo pagalbos galite sulaukti atsitraukimo arba vienareikšmiško „ne“. Bet nepakenks klausti.

Palyginkite paskolos įvertinimą ir uždarymo atskleidimo formas

Kai gausite pradinę paskolos sąmatą, peržiūrėkite ją smulkių dantų šukomis. Jei nesate tikri, koks yra mokestis arba kodėl jis imamas, paprašykite skolintojo paaiškinti. Skolintojas, kuris negali paaiškinti mokesčio ar atstumia atsakymą, turėtų būti raudona vėliava.

Panašiai, jei pastebėjote naujų mokesčių arba pastebimai padidėjote tam tikri uždarymo mokesčiai, paprašykite savo skolintojo paaiškinti išsamią informaciją. Neretai uždarymo išlaidos svyruoja nuo išankstinio patvirtinimo iki uždarymo, tačiau dideli šuoliai ar netikėti papildymai gali turėti įtakos jūsų galimybei uždaryti.

Derėtis dėl konkrečios paskolos mokesčių

Jei įtariate, kad skolintojas ima nereikalingus mokesčius (vadinamus „šiukšlių“ mokesčiais) dėl savo paskolos, pasikalbėkite. Pastebėję dubliavimąsi, paprašykite skolintojo pašalinti arba sumažinti mokesčius. Pirkimas palyginus gali būti jūsų sąjungininkas mažinant uždarymo išlaidas, taip pat ieškant konkurencingų sąlygų ir kainų. Ypač būkite atsargūs dėl per didelių apdorojimo ir dokumentų mokesčių šiose srityse:

• Paraiškos mokestis
• Draudimo mokestis
• Įkainio užrakto mokestis
• Paskolos apdorojimo mokestis
• Brokerio nuolaida

Į savo hipoteką įtraukite uždarymo išlaidas

Kai kuriais atvejais skolintojai pasiūlys sumokėti jūsų uždarymo išlaidas arba jas įtraukti į jūsų paskolą. Tačiau tu nesi nuo kabliuko; skolintojai linkę imti didesnes palūkanų normas, kad susimokėtų už jūsų uždarymo mokesčių įsisavinimą, o tai reiškia, kad galų gale mokėsite palūkanas už šias uždarymo išlaidas ir didesnes palūkanas hipotekos. Padarykite tai tik kaip paskutinę priemonę.

Esmė

Perkant būstą neišvengiamos uždarymo išlaidos. Jei imdamiesi aktyvių veiksmų apsipirkinėsite ir atidžiai išanalizuosite paskolos įvertinimą, atskleisdami informaciją, galite sutaupyti daug pinigų. Pradėdami taupyti pradiniam įnašui, atidėkite pakankamai pinigų ir išlaidoms užbaigti.

Atminkite, kad kai kuriose šalies vietovėse uždarymo išlaidos yra didesnės nei kitų. Visų pirma, būkite geriausias savo gynėjas. Apsipirkdami paprašykite skolintojų nurodyti mokesčius, kuriuos jie ima, ir, kai tik įmanoma, pabandykite juos susitarti.