Hedonic Pricing gebruiken om de factoren te bepalen die van invloed zijn op de huizenprijzen

Wat is hedonistische prijzen?

Hedonische prijsstelling is een model dat prijsfactoren identificeert op basis van het uitgangspunt dat de prijs wordt bepaald door zowel interne kenmerken van het verkochte goed als externe factoren die daarop van invloed zijn.

Een hedonisch prijsmodel wordt vaak gebruikt om te schatten kwantitatieve waarden voor milieu- of ecosysteemdiensten die rechtstreeks van invloed zijn op de marktprijzen voor woningen. Deze waarderingsmethode kan een sterke mate van statistische expertise en modelspecificatie vereisen, na een periode van gegevensverzameling.

Hedonische prijzen begrijpen

Het meest voorkomende voorbeeld van de hedonische prijsmethode is op de onroerendgoedmarkt, waarbij de prijs van een gebouw of stuk grond wordt bepaald door de kenmerken van zowel het onroerend goed zelf (d.w.z. interne factoren zoals de grootte, het uiterlijk, functies zoals zonnepanelen of ultramoderne kraanarmaturen en de staat), evenals kenmerken van de omgeving (d.w.z. externe factoren zoals of de buurt een hoge criminaliteit heeft en/of toegankelijk is voor scholen en een binnenstad, het niveau van water- en luchtvervuiling of de waarde van andere huizen dichtbij).

Het hedonistische prijsmodel wordt gebruikt om in te schatten in hoeverre elke factor van invloed is op de marktprijs van het pand. Als bij het gebruik van dit type model niet-omgevingsfactoren worden gecontroleerd (stabiel gehouden), zullen eventuele resterende prijsverschillen verschillen in de externe omgeving van het goed vertegenwoordigen. Met betrekking tot het waarderen van eigendommen is een hedonistisch prijsmodel relatief eenvoudig omdat het gebaseerd is op werkelijke marktprijzen en uitgebreide, beschikbare datasets.

Voor- en nadelen van hedonistische prijzen

Het hedonistische prijsmodel heeft veel voordelen, waaronder de mogelijkheid om waarden te schatten op basis van concrete keuzes, vooral wanneer het wordt toegepast op vastgoedmarkten met direct beschikbare, nauwkeurige gegevens. Tegelijkertijd is de methode flexibel genoeg om te worden aangepast aan relaties tussen andere marktgoederen en externe factoren.

Hedonische prijsstelling heeft ook belangrijke nadelen, waaronder de mogelijkheid om alleen de bereidheid om te betalen voor wat zij waarnemen zijn milieuverschillen en de daaruit voortvloeiende gevolgen. Als potentiële kopers bijvoorbeeld niet op de hoogte zijn van een vervuilde watervoorziening of een naderende bouw in de vroege ochtend naast de deur, verandert de prijs van het betreffende onroerend goed niet dienovereenkomstig. Hedonische prijzen houden ook niet altijd rekening met externe factoren of voorschriften, zoals: belastingen en rentetarieven, die ook een aanzienlijke invloed op de prijzen kunnen hebben.

Voorbeeld van hedonistische prijzen

Denk aan huizenprijzen, die een gemakkelijke manier zijn om bepaalde milieuaspecten te waarderen. Een huis in de buurt van parken of scholen kan bijvoorbeeld voor een premie worden verkocht. Ondertussen kan een huis direct aan een belangrijke snelweg voor minder worden verkocht. Hedonic pricing maakt gebruik van regressie om te zien welke factoren er het meest toe doen en het relatieve belang van elk.

Voor het voorbeeld van de woningprijs zou de prijs van de woning worden geanalyseerd op basis van onafhankelijke variabelen, zoals de afstand tot een park. Daarmee zou het resultaat iets lijken in de trant van: voor elke mijl dichter bij een park stijgt de waarde van het huis met $ 10.000.