Wat zijn kortingspunten?
Wat zijn kortingspunten?
Kortingspunten zijn een soort van vooruitbetaalde rente of vergoeding dat hypotheek leners kunnen kopen om het rentebedrag op hun volgende maandelijkse betalingen te verlagen - meer vooraf uitgeven om later minder te betalen. Kortingspunten zijn fiscaal aftrekbaar.
Belangrijkste leerpunten
- Kortingspunten zijn een vorm van vooruitbetaalde rente die hypotheekleners kunnen kopen om de rente op hun volgende maandelijkse betalingen te verlagen.
- Kortingspunten zijn een eenmalige vergoeding die vooraf wordt betaald op het moment dat een hypotheek wordt afgesloten of tijdens een herfinanciering.
- Elk kortingspunt kost over het algemeen 1% van de totale lening en verlaagt de rentevoet van de lening met een achtste tot een kwart procent.
- Punten hoeven niet altijd uit de zak van de koper te worden betaald; ze kunnen soms in het leningsaldo worden gerold of door de verkoper worden betaald.
- Kortingspunten zijn een goede optie als een lener van plan is een hypotheek voor een lange periode aan te houden, maar minder handig als een lener van plan is zijn eigendom te verkopen of te herfinancieren voordat de lening afloopt.
Kortingspunten begrijpen
Een type van hypotheek punten, zijn kortingspunten eenmalige kosten voor het afsluiten van een hypotheek die de lener gedurende de looptijd van de lening toegang geven tot een gereduceerde rentevoet. Elk kortingspunt kost over het algemeen 1% van het totale geleende bedrag en elk punt verlaagt de rente van de lening met een achtste tot een kwart procent.
Bij een lening van $ 200.000 zou elk punt bijvoorbeeld $ 2.000 kosten. Ervan uitgaande dat de rente op de hypotheek 4,5% is en elk punt de rente met 0,25% verlaagt, kost het kopen van twee punten $ 4.000 en resulteert in een rente van 4,0%. Afhankelijk van de lengte van de hypotheek bij deze rentevoet kan dit op termijn een forse besparing opleveren. Laten we eens kijken hoe de betalingen voor een dergelijke lening verlopen, uitgaande van de klassieke 30-jarige hypotheek:
| Het effect van het betalen van punten op een hypotheek van $ 200.000 met een looptijd van 30 jaar | |||
|---|---|---|---|
| Geen punten | 1 punt ($ 2.000) | 2 punten ($ 4.000) | |
| Jaarlijks percentage (JKP) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Maandelijkse betaling | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Maandelijkse betalingsbesparingen | -- | $29.49 | $58.54 |
| Break-even tijd om puntkosten te recupereren | -- | 68 maanden | 68 maanden |
| Totale besparingen gedurende de looptijd van de lening | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Hoe langer de looptijd van een lening, hoe meer rente u erover betaalt - zo werkt financiering in het algemeen. Dus punten zijn bij uitstek geschikt voor a vaste rente, langlopende hypotheek (20 tot 30 jaar) die hoogstwaarschijnlijk niet snel zal worden geherfinancierd.
Hoe te betalen voor kortingspunten
Een lener die kortingspunten betaalt, zal deze kosten waarschijnlijk uit eigen zak moeten betalen. Er bestaan echter veel scenario's, met name op de vastgoedmarkten van kopers, waarin een verkoper aanbiedt om tot een bepaald bedrag in dollars van de afsluiting van de kosten. Als andere afsluitingskosten, zoals de kosten voor het starten van de lening en de titelverzekering, hier niet aan voldoen drempelwaarde, kan de koper vaak kortingspunten toevoegen en zijn rente effectief gratis verlagen.
Voor het verlagen van uw hypotheekrente met kortingspunten hoeft u niet altijd uit eigen zak te betalen, zeker niet in a herfinancieren situatie, waarin de geldschieter kortingspunten, evenals andere sluitingskosten, in het nieuwe leningsaldo kan rollen. Dit voorkomt dat de lener meer geld ophoest aan de slottafel; natuurlijk vermindert het ook hun aandelenpositie in hun huis.
Omdat de Belastingdienst (IRS) beschouwt kortingspunten als vooruitbetaalde hypotheekrente, ze zijn over het algemeen fiscaal aftrekbaar gedurende de looptijd van de lening. Als zij en de woningaankoop aan bepaalde voorwaarden voldoen, kunnen ze volledig aftrekbaar zijn voor het jaar waarin ze zijn betaald.
Kunt u over hypotheekpunten onderhandelen?
Punten zijn zeker bespreekbaar. Het aantal punten dat u koopt - of zelfs als u er al een koopt - is aan u. Wanneer kredietverstrekkers de hypotheekopties weergeven waarvoor u in aanmerking komt, laten ze u doorgaans verschillende tarieven zien, waaronder de tarieven die u kunt krijgen als u kortingspunten koopt.
Strikt genomen onderhandel je niet over de punten zelf, maar over een lagere rente voor de looptijd van de lening. De voorwaarden van de punten - de kosten van elk punt, hoeveel het het jaarlijkse percentage (JKP) verlaagt - worden vrijwel bepaald door de financiële instelling. Maar ze zijn niet in steen gebeiteld. Als je winkelde rond (altijd een goed idee bij het zoeken naar hypotheken) en als je ze ergens anders een betere deal kunt laten zien, kunnen ze het evenaren, vooral als je een sterke kredietgeschiedenis hebt en een verantwoordelijke, wenselijke klant lijkt.
Hoewel beide soorten hypotheekpunten zijn, moet u kortingspunten niet verwarren met: oorsprongspunten. Origination-punten zijn vergoedingen die geldschieters in rekening brengen voor het afsluiten van een hypotheek - een deel van de afsluitingskosten bij de aankoop van een huis. In wezen een toeslag die geen verband houdt met de rentevoet, zijn startpunten over het algemeen niet optioneel, verhandelbaar of fiscaal aftrekbaar.
Moet u kortingspunten kopen?
Voor kredietverstrekkers hebben kortingspunten een duidelijk voordeel: ze ontvangen vooraf contant geld, in plaats van te moeten wachten op geld in de vorm van rentebetalingen in de loop van de tijd. Dit kan de financiële instelling liquiditeit.
Leners profiteren ook van kortingspunten - de belangrijkste zijn de lagere betalingen gedurende de looptijd van uw lening. Kortom, u betaalt vooraf wat rente - bij het begin van uw hypotheek - in ruil voor een lagere rente later. Dit voordeel is echter alleen van toepassing als u van plan bent de hypotheek lang genoeg vast te houden om geld te besparen van de kleinere rentebetalingen.
Een lener die bijvoorbeeld $ 4.000 aan kortingspunten betaalt om $ 80 per maand aan rentelasten te besparen, moet de lening 50 maanden, of vier jaar en twee maanden, behouden om break-even te maken. Als de lener denkt het onroerend goed te verkopen of zijn lening te herfinancieren voordat 50 maanden zijn verstreken, ze zouden moeten overwegen om wat ze betalen aan kortingspunten te verlagen en een iets hogere rente te nemen.
Over het algemeen geldt dat hoe langer u van plan bent het huis te bezitten, hoe meer punten u helpen te besparen op rente gedurende de looptijd van de lening. Aan het eind van de dag zijn de voordelen van kortingspunten echter afhankelijk van de wiskunde. Als u het zich kunt veroorloven om vooraf een paar duizend extra te betalen, kunnen ze op de lange termijn aanzienlijke kostenbesparingen opleveren, vooral als het huis renovatie nodig heeft. Of het kunnen onnodige kosten zijn die de lener had kunnen vermijden met een meer gestructureerde planning.