Definitie voor onroerendgoedhypotheekinvesteringen (REMIC)

Wat is een vastgoedhypotheekbeleggingskanaal (REMIC)?

De term vastgoedhypotheekinvesteringskanaal (REMIC) verwijst naar een: speciaal voertuig (SPV) of schuldinstrument dat hypotheekleningen samenvoegt en uitgeeft door hypotheek gedekte effecten (MBS).

Inzicht in onroerendgoedhypotheekinvesteringsleiding (REMIC)

REMIC's zijn complexe beleggingen die inkomsten genereren voor emittenten en beleggers. Hypotheekpools worden over het algemeen opgedeeld in: tranches, herverpakt en als individuele effecten op de markt gebracht aan beleggers. REMIC's kunnen verschillende vormen aannemen en worden over het algemeen als pass-through-entiteiten beschouwd. Als zodanig zijn ze vrijgesteld van rechtstreekse belasting.

Onroerend goed hypotheek investeringskanalen (REMIC's) werden voor het eerst geautoriseerd door de inwerkingtreding van de Belastinghervormingswet van 1986. Zij houden commerciële en woninghypotheken in trust en geven belangen in deze gesecuritiseerde hypotheken uit aan beleggers. Ze worden beschouwd als een veilige optie voor risicomijdende beleggers.

REMIC's bundelen individuele hypotheken in pools op basis van risico en looptijd, net als door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen (CMO's). Ze zijn onderverdeeld in obligaties of andere effecten die vervolgens worden verkocht aan beleggers. Deze effecten worden verhandeld op de secundaire hypotheekmarkt.

Enkele van de meest prominente uitgevers van investeringskanalen voor onroerendgoedhypotheken zijn onder meer: Fannie Mae en Freddie Mac. Deze bedrijven worden gesteund door de federale overheid. Hoewel ze eigenlijk geen hypotheken verstrekken, staan ​​ze wel garant voor woningkredieten die zijn uitgegeven door andere kredietverstrekkers op de secundaire markt. Andere REMIC-uitgevers zijn onder meer hypotheekverstrekkers en verzekeringsmaatschappijen, evenals spaarinstellingen.

REMIC's kunnen worden georganiseerd als partnerschappen, vertrouwt op, bedrijven of verenigingen en zijn federaal vrijgesteld van belasting entiteiten. Beleggers die deze effecten bezitten, zijn echter nog steeds onderworpen aan individuele inkomstenbelasting. Belastingwetten verhinderden dat REMIC's hun hypothecaire leningen konden wijzigen. Als zodanig zou de entiteit haar belastingvrije status kunnen verliezen als een lening binnen haar pool wordt ingewisseld voor een andere lening. Dat komt omdat federale regelgeving vereist dat leningen in een bepaalde pool constant zijn. Met andere woorden, de leningen kunnen niet significant worden gewijzigd of worden ingewisseld voor andere leningen met nieuwe voorwaarden.

Wijzigingen in REMIC's

Er werden verschillende wijzigingen voorgesteld of aangebracht om de structuur en de belastingvrije status van REMIC's te beschermen.

Het congres introduceerde in 2009 de Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act om de beperkingen op Commerciëel vastgoed leningen gesecuritiseerd door REMICs. Eigenaren van vastgoed in moeilijkheden met commerciële leningen konden geen wijzigingen aanbrengen in hun activa omdat hun plannen de waarde van het onroerend goed zouden veranderen. zekerheid die de lening veilig stelde.

De voorgestelde wet zou eigenaren van onroerend goed toestaan ​​met: commerciële leningen gesecuritiseerd door REMICs om verbeteringen en verbeteringen aan te brengen die hun eigendommen aantrekkelijker zouden maken voor de markt. De wetgeving omvatte een verklaring dat eigendomswijzigingen onder dergelijke voorwaarden niet zouden worden beschouwd als verboden transacties, zoals uiteengezet door de Interne belastingdienst (IRS).

Het belang in de REMIC zou blijven worden behandeld als reguliere rente en opbrengsten die waren gegenereerd door wijzigingen aan de eigenschap zou hetzelfde worden behandeld als ontvangen via gekwalificeerde hypotheken.

De wet is doorverwezen naar de commissie voor banken, huisvesting en stedelijke zaken, maar is niet verder gekomen.

De federale overheid bood enige verlichting aan mensen met commerciële en woonleningen die te kampen hadden met ontberingen als gevolg van de COVID-19-pandemie. Huiseigenaren die niet in staat waren om te betalen, kregen respijt, eerst onder de Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act, die in 2020 werd ondertekend door voormalig president Donald Trump, en toen opnieuw toen de regering-Biden de bepalingen uitbreidde.

Omdat de vrijstelling uiteindelijk de structuur van deze leningen zou veranderen, zou het ook een effect hebben op de manier waarop REMIC's zijn gestructureerd. De IRS heeft ervoor gezorgd dat deze beleggingen en hun emittenten gevrijwaard blijven van eventuele fiscale gevolgen als kredietnemers profiteren van deze noodmaatregelen.

Vastgoedhypotheek Investeringskanaal (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

De industrie beschouwt REMIC's gewoonlijk als CMOS, een reeks hypotheken die worden gebundeld en als investeringen aan investeerders worden verkocht. Maar er zijn enkele verschillen tussen de twee.

CMO's bestaan ​​binnen REMIC's, hoewel CMO's een aparte juridische entiteit voor fiscaal en juridisch doeleinden. Een REMIC daarentegen is vrijgesteld van federale belasting. Maar dat is alleen van de inkomsten die beleggers op bedrijfsniveau ontvangen van de onderliggende hypotheken. Alle inkomsten die worden gegenereerd en uitbetaald aan beleggers zijn belastbaar, met behulp van formulier 1066 bij het indienen van een REMIC.

Vastgoedhypotheek Investeringskanaal (REMIC) vs. Vastgoedbeleggingstrust (REIT)

Zowel REMIC's als vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) investeren in onroerend goed in een of andere vorm, maar terwijl REMIC's hypotheekleningen bundelen en verkopen als investeringen aan investeerders, zijn REIT's een heel ander balspel.

REIT's zijn bedrijven die eigenaar zijn van en exploiteren portefeuille inkomstengenererend vastgoed, zoals kantoor- en winkelruimte, flatgebouwen en vastgoed voor gemengd gebruik. Beleggers kunnen aandelen kopen in REIT's die op beurzen worden verhandeld, net als aandelen. Bedrijven leasen of verhuren hun eigendommen en die inkomsten worden vervolgens uitbetaald aan investeerders als dividenden.

Net als REMIC's worden REIT's echter niet belast. Maar beleggers moeten eventuele inkomsten uit deze beleggingen op hun jaarlijkse belastingteruggave, wat betekent dat ze worden belast tegen hun eigen belastingtarief.