Begrijpen wat Fannie Mae doet

De kans is groot dat je van Fannie Mae hebt gehoord. Maar weet u wat het doet en hoe het werkt?

De Federale Nationale Hypotheekvereniging (FNMA), meestal bekend als Fannie Mae, is een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) die in 1938 door het Congres werd opgericht tijdens de Grote Depressie als onderdeel van de New Deal. Het is opgericht om de woningmarkt te stimuleren door meer hypotheken beschikbaar te stellen voor kredietnemers met een midden tot laag inkomen.

Fannie Mae verstrekt of verstrekt geen hypotheken aan kredietnemers. Maar het koopt en garandeert ze wel via de secundaire hypotheekmarkt. Het is zelfs een van de twee grootste kopers van hypotheken op de secundaire markt. De andere is zijn broer of zus, de Federal Home Loan Mortgage Corporation, of Freddie Mac, een andere door de overheid gesponsorde onderneming die door het Congres is opgericht.

De vroege dagen van Fannie Mae

Aan het begin van de twintigste eeuw was het krijgen van een hypotheek, laat staan ​​een huis, geen gemakkelijke taak. Veel mensen konden het zich niet veroorloven om een ​​aanbetaling te doen, en leningen waren bijna altijd van korte duur - niet zoals die met de lange termijn afschrijvingen perioden die we vandaag kennen. Sterker nog, toen veel van de leningen op dat moment opeisden, vroegen ze normaal gesproken om grote bedragen ballonbetalingen van de debiteur.

De bank zou beslag leggen als de huiseigenaar de betaling of herfinanciering niet zou kunnen uitvoeren. Dat zou moeilijk worden met het begin van de Grote Depressie. De jaarlijkse executiepercentages stegen elk jaar van 1926 (de cijfers voor het eerste jaar werden bewaard) tot 1934, toen het percentage piekte van ruim 12%.

Het Amerikaanse Congres reageerde door Fannie Mae op te richten. Het doel was om bij te dragen aan het creëren van een stroom van huisvestingsfinanciering die voor iedereen op elke markt beschikbaar is. Dit leidde tot de financiering van langetermijn vaste rente hypotheken, waardoor huiseigenaren hun leningen op elk moment in de loop van hun lening kunnen herfinancieren.

In 1968 begon Fannie Mae zichzelf te financieren door aandelen en obligaties te verkopen nadat de regering het uit de federale begroting had gehaald.Fannie Mae behield haar banden met de regering als een GSE, echter, met een raad van bestuur bestaande uit niet meer dan 13 leden.Het is ook vrijgesteld van lokale en staatsbelastingen.

Liquiditeit creëren

Door te investeren in de hypotheekmarkt creëert Fannie Mae meer liquiditeit voor kredietverstrekkers zoals banken, spaarzaamheid, en kredietverenigingen, die hen op hun beurt in staat stellen meer hypotheken te onderschrijven of te financieren. De hypotheken die zij koopt en garandeert, moeten aan strenge criteria voldoen. De limiet voor een conventionele lening voor een eengezinswoning in 2021 is bijvoorbeeld $ 548.250 (een stijging van $ 510.400 in 2020) voor de meeste gebieden en $ 822.375 (een stijging van $ 765.600 in 2020) voor gebieden met hoge kosten. Deze gebieden omvatten Hawaii, Alaska, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden, waar de gemiddelde woningwaarde met ten minste 115% boven het basislijnbedrag ligt.

Om zaken te doen met Fannie Mae, moet een hypotheekverstrekker voldoen aan de Verklaring over Subprime Lending die is uitgegeven door de federale overheid. De verklaring gaat in op verschillende risico's die verband houden met: subprime leningen, zoals lage introductietarieven gevolgd door hogere variabele tarieven; zeer hoge limieten voor hoeveel een rentevoet mag stijgen; beperkt tot geen inkomensdocumentatie; en productkenmerken die frequente herfinanciering van de lening waarschijnlijk maken. 

In 2020 verwierf Fannie Mae $ 1,4 biljoen aan eengezins- en meergezinsleningen, waardoor de hypotheekmarkt de grootste hoeveelheid liquiditeit heeft gekregen voor enig jaar in de geschiedenis van Fannie Mae. Dit hielp mensen in het hele land ongeveer drie miljoen huizen te kopen, te herfinancieren en te huren.

Door hypotheek gedekte effecten

Na het kopen van hypotheken op de secundaire markt, bundelt Fannie Mae ze tot vorm door hypotheken gedekte effecten (MBS). MBS zijn door activa gedekte effecten die worden gedekt door een hypotheek of pool van hypotheken. De door hypotheek gedekte effecten van Fannie Mae worden gekocht door instellingen zoals verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en investeringsbanken. Het garandeert betalingen van hoofdsom en rente op zijn MBS.

Fannie Mae heeft ook een eigen portefeuille, gewoonlijk een behouden portefeuille genoemd. Dit belegt in zijn eigen door hypotheken gedekte effecten en in die van andere instellingen. Fannie Mae geeft schuld uit genaamd agentschapsschuld om zijn behouden portefeuille te financieren.

De financiële crisis

Fannie Mae is sinds 1968 beursgenoteerd.Tot 2010 werd het verhandeld op de New York Stock Exchange (NYSE). Het was verwijderd na de hypotheek-, huisvestings- en financiële crisis nadat het aandeel kelderde tot onder de minimumkapitaalvereisten opgelegd door de New York Stock Exchange. Het wordt nu verhandeld vrij verkrijgbaar.

Onethische leenpraktijken leidden tot de crisis. Tijdens de huizenhausse van het midden van de jaren 2000 verlaagden kredietverstrekkers hun normen en boden ze hypotheken aan aan kredietnemers met een slechte kredietwaardigheid. In 2007 heeft de huisbubbel barsten, en honderdduizenden van deze leners gingen in gebreke, wat leidde tot wat bekend stond als de subprime kernsmelting. Dit had een rimpeleffect op de kredietmarkten, waardoor de financiële markten in een neerwaartse spiraal terechtkwamen en in de Verenigde Staten de zwaarste recessie in decennia ontstond.

Overname en redding door de overheid

In de tweede helft van 2008 werden Fannie Mae en Freddie Mac via een conservatorschap van het Federaal Comité voor de financiering van huisvesting. Beiden hadden destijds $ 4,9 biljoen aan obligaties en door hypotheken gedekte effecten. De Amerikaanse schatkist verstrekte 191,5 miljard dollar om beide solvabel te houden. In wezen greep de Amerikaanse regering in om het vertrouwen in de markten te herstellen door te beloven slechte leningen te redden en een verdere malaise op de huizenmarkt te voorkomen. Vanaf mei 2019 heeft de federale overheid $ 292 miljard aan dividendbetalingen ontvangen van Fannie Mae en Freddie Mac.

Kredietopties

Fannie Mae biedt nu een aantal verschillende zakelijke initiatieven en kredietopties aan huiseigenaren, en werkt samen met kredietverstrekkers om mensen te helpen die anders moeilijkheden zouden hebben om financiering te krijgen.

• Startklaar Hypotheek: Met dit product kunnen huiseigenaren financiering veiligstellen en een huis kopen met een lage aanbetaling. Leners komen in aanmerking als ze een laag tot gemiddeld inkomen hebben en een kredietscore van minder dan 620. Mensen met scores boven de 620 krijgen betere prijzen.
• 3% aanbetaling: Nog een hulpmiddel voor huiseigenaren die mogelijk niet over voldoende geld beschikken om een ​​grote aanbetaling te doen.
• HFA-voorkeur: Dit programma helpt huiseigenaren toegang te krijgen tot betaalbare financiering via lokale en nationale huisvestingsfinancieringsagentschappen en andere geldschieters. Inkomensniveaus voor leners worden bepaald door de HFA en er zijn geen vereisten voor de eerste koper.
• RefiNow: Fannie Mae biedt hypotheekhouders met een laag inkomen een nieuwe herfinancieringsoptie via hun "RefiNow"-programma. Het programma vereist een verlaging van de rentevoet van de huiseigenaar met minimaal 50 basispunten en een besparing van ten minste $ 50 op de maandelijkse hypotheekbetaling van de huiseigenaar. Om in aanmerking te komen, moeten huiseigenaren op of onder 80% van hun gemiddelde inkomen (AMI) verdienen.

Een volledige lijst van producten en hun beschrijvingen zijn beschikbaar op Fannie Mae's website.

Leningwijzigingen

Na de ineenstorting van de hypotheek begon Fannie Mae zich te concentreren op: lening wijzigingen. Sinds september 2008 hebben Fannie Mae en Freddie Mac ongeveer 2,37 miljoen kredietwijzigingen doorgevoerd.Leningwijzigingen veranderen de voorwaarden van een bestaande hypotheek om leners te helpen vermijden in gebreke blijven op hun hypotheken, eindigend in executie, en uiteindelijk het verlies van hun huis. Wijzigingen kunnen bestaan ​​uit een lagere rente of verlenging van de looptijd van de lening. Leningwijziging kan ook de maandelijkse betalingen verlagen.

Het komt neer op

Fannie Mae is erin geslaagd zichzelf om te draaien sinds hij in 2008 op de rand stond. Tegenwoordig is het de grootste geldschieter van 30-jarige hypotheken met vaste rente en blijft het een belangrijk mechanisme om het eigenwoningbezit te vergemakkelijken.