Definitie van doorlopende lening

Wat is een wrap-around lening?

Een wrap-around lening is een vorm van hypotheek lening die kan worden gebruikt in eigenaar-financiering deals. Dit type lening omvat de hypotheek van de verkoper op het huis en voegt een extra incrementele waarde toe om te komen tot de totale aankoopprijs die in de loop van de tijd aan de verkoper moet worden betaald.

Wrap-around-leningen begrijpen

De vorm van financiering waarop een omhullende lening is gebaseerd, wordt vaak gebruikt in door de verkoper gefinancierde deals. Een wrap-around lening heeft dezelfde kenmerken als een door de verkoper gefinancierde lening, maar houdt rekening met de huidige hypotheek van een verkoper in de financieringsvoorwaarden.

Verkoper financiering is een vorm van financiering waarmee de koper een hoofdsom rechtstreeks aan de verkoper kan betalen. Financieringsovereenkomsten met verkopers hebben hoge risico's voor de verkoper en vereisen meestal hoger dan gemiddelde aanbetalingen. Bij een door de verkoper gefinancierde deal is de overeenkomst gebaseerd op een schuldbekentenis waarin de voorwaarden van de financiering worden beschreven. Bovendien vereist een door de verkoper gefinancierde deal niet dat de hoofdsom vooraf wordt uitgewisseld en dat de koper termijnbetalingen rechtstreeks aan de verkoper doet, inclusief hoofdsom en rente.

Wrap-around-leningen kunnen riskant zijn voor verkopers, omdat zij het volledige wanbetalingsrisico op de lening op zich nemen. Verkopers moeten er ook zeker van zijn dat hun bestaande hypotheek geen vervreemdingsclausule, die hen verplicht de hypotheekverstrekkende instelling volledig terug te betalen als het eigendom van het onderpand wordt overgedragen of als het onderpand wordt verkocht. Vervreemdingsclausules zijn gebruikelijk in de meeste hypothecaire leningen, die vaak voorkomen dat rondlopende leningovereenkomsten plaatsvinden.

Hoe een doorlopende lening werkt

Wrap-around leningen bouwen voort op het concept van eigenaarfinanciering en hanteren dezelfde basisstructurering. Een omhullende leningstructuur wordt gebruikt in een door de eigenaar gefinancierde deal wanneer een verkoper een resterend saldo heeft om te betalen op de eerste hypothecaire lening van het onroerend goed. Een wrap-around lening houdt rekening met het resterende saldo op de bestaande hypotheek van de verkoper tegen de overeengekomen hypotheekrente en voegt een oplopend saldo toe om tot de totale aankoopprijs te komen.

Bij een wrap-around lening is de basisrentevoet van de verkoper gebaseerd op de voorwaarden van de bestaande hypothecaire lening. Om break-even te draaien, moet de verkoper minimaal rente verdienen die overeenkomt met de rente op de lening, die nog moet worden terugbetaald. Een verkoper heeft dus de flexibiliteit om te onderhandelen over de rentevoet van de koper op basis van hun huidige voorwaarden. Over het algemeen zal de verkoper willen onderhandelen over de hoogst mogelijke rentevoet om de eerste hypotheek te betalen en ook een spread op de deal te verdienen.

Voorbeeld van een wrap-around lening

Laten we zeggen dat Joyce een hypotheek van $ 80.000 heeft uitstaan ​​op haar huis met een vaste rente van 4%.

Ze stemt ermee in om haar huis aan Brian te verkopen voor $ 120.000, die 10% neerlegt en de rest, of $ 108.000, leent tegen een tarief van 7%.

Joyce verdient 7% op $ 28.000 (het verschil tussen $ 108.000 en de $ 80.000 die ze nog verschuldigd is), plus het verschil tussen 7% en 4% (d.w.z. 3%) op het saldo van $ 80.000 hypotheek.