2/28 Hypotheek met instelbare rente (2/28 ARM) Definitie

Wat is een 2/28 hypotheek met variabele rente (2/28 ARM)?

Een hypotheek met variabele rente van 2/28 (2/28 ARM) is een type woninglening van 30 jaar met een initiële rentevaste periode van twee jaar. Na deze periode van 2 jaar zweeft de rente op basis van een index tarief plus een marge.

Het initiële teasertarief ligt doorgaans onder het gemiddelde tarief van conventionele hypotheken, maar het instelbare tarief kan vervolgens aanzienlijk stijgen. Aangezien banken niet veel geld verdienen aan het initiële teasertarief, omvatten 2/28 ARM's forse boetes voor vooruitbetaling gedurende de eerste twee jaar.

2/28 Hypotheken met instelbare rente begrijpen

De 2/28 ARM's werden populair tijdens de vastgoedhausse van de vroege jaren 2000, toen de stijgende prijzen omhoog gingen conventionele hypotheek betalingen buiten bereik van veel kopers. Een conventionele 30-jarige hypotheek van $ 300.000 zou bijvoorbeeld maandelijkse betalingen van $ 1.610 met zich meebrengen. Maar een 2/28 ARM met een aanvankelijk teaserpercentage van 3% zou maandelijkse betalingen van slechts $ 1.265 vereisen.

Er bestaan ​​andere ARM-structuren, zoals de 5/1, 5/5, en 5/6 ARM's, met een introductieperiode van vijf jaar gevolgd door een tariefaanpassing om de vijf jaar of om de zes maanden. Met name 15/15 ARM's passen zich na 15 jaar een keer aan en blijven dan vast voor de rest van de lening. Minder gebruikelijk zijn de 2/28 en 3/27 ARM's. Bij de eerste geldt de vaste rente alleen voor de eerste twee jaar, gevolgd door 28 jaar aanpasbare tarieven; bij deze laatste is de vaste rente voor drie jaar, met aanpassingen in elk van de volgende 27 jaar. In deze gevallen worden de tarieven halfjaarlijks aangepast.

Potentiële valkuilen van 2/28 ARM's

De potentiële catch-22 van een 2/28 hypotheek met variabele rente is dat de rente na twee jaar elke zes maanden wordt aangepast, meestal naar boven, met een ARM-marge boven een indextarief, zoals de Interbank aangeboden tarief in Londen (LIBOR). 2/28 ARM's hebben enkele ingebouwde veiligheidsvoorzieningen, zoals een levenslange rentelimiet en limieten op hoeveel het tarief met elke periode kan stijgen of dalen. Maar zelfs met limieten kunnen huiseigenaren te maken krijgen met overweldigende betalingspieken in volatiele markten.

In het voorbeeld hierboven gegeven in de 300.000 30-jarige 3% ARM 2/28 lening, als na twee jaar de LIBOR 2,7 is en de marge 1,5 is, zou de rente met 4,2 procent stijgen, tot een totaal van 7,2 procent. Dit tarief van 7,2% zou ruim boven de huidige conventionele hypotheekrente kunnen liggen. De maandelijkse betaling van de huiseigenaar zou 's nachts met meer dan 60% stijgen tot $ 2.036.

Veel huiseigenaren begrepen tijdens de hoogconjunctuur niet hoe een schijnbaar kleine tariefverhoging hun maandelijkse betaling drastisch kon verhogen. En zelfs degenen die zich volledig bewust waren van de risico's, beschouwden 2/28 ARM's als een financieringsvehikel op korte termijn. Het idee was om te profiteren van de lage teaserrente en vervolgens na twee jaar te herfinancieren naar een conventionele hypotheek of, als hun krediet daarvoor niet goed genoeg was, naar een nieuwe aanpasbare hypotheek. En, gezien de stijgende vastgoedprijzen, schop de schuld verder op de weg. Voor velen was dit enigszins logisch, aangezien het eigen vermogen van de lener tenslotte snel steeg.

Er kwamen problemen met de instorting van de markt in 2008. De woningwaarde kelderde. Veel eigenaren van 2/28 ARM's waren niet in staat om te herfinancieren, hun betalingen te doen of hun huizen te verkopen voor de waarde van de uitstaande lening. De uitbarsting van faillissementen leidde tot strengere leennormen. Tegenwoordig evalueren banken zorgvuldiger het vermogen van een lener om betalingen met aanpasbare rente te doen.