Loan-to-Value (LTV) ratio Definitie en formule

Wat is de Loan-to-Value (LTV)-ratio?

De loan-to-value (LTV)-ratio is een beoordeling van het kredietrisico die financiële instellingen en andere kredietverstrekkers onderzoeken voordat ze een hypotheek goedkeuren. Doorgaans worden leningbeoordelingen met hoge LTV-ratio's beschouwd als leningen met een hoger risico. Als de hypotheek wordt goedgekeurd, heeft de lening dus een hogere rente.

Bovendien kan de lener voor een lening met een hoge LTV-ratio verplicht zijn om te kopen hypotheek verzekering om het risico voor de kredietgever te compenseren. Dit type verzekering wordt een particuliere hypotheekverzekering (PMI) genoemd.

De Loan-to-Value (LTV)-ratio begrijpen

Geïnteresseerde huizenkopers kunnen eenvoudig de LTV-ratio van een woning berekenen. Dit is de formule:

​LtVReentIO=EENPVmEEN​waar:mEEN=HypotheekbedragEENPV=Getaxeerde waarde van onroerend goed​

Een LTV-ratio wordt berekend door het geleende bedrag te delen door de beoordeeld waarde van het onroerend goed, uitgedrukt in een percentage. Als u bijvoorbeeld een huis koopt dat is getaxeerd op $ 100.000 voor de getaxeerde waarde, en $ 10.000 verdient, aanbetaling, u leent $ 90.000. Dit resulteert in een LTV-ratio van 90% (d.w.z. 90.000/100.000).

Het bepalen van een LTV-ratio is een cruciaal onderdeel van de hypotheek verzekeren. Het kan worden gebruikt in het proces van: een huis kopen, herfinanciering een huidige hypotheek in een nieuwe lening, of lenen tegen opgebouwde eigen vermogen binnen een pand.

Kredietverstrekkers beoordelen de LTV-ratio om de mate van blootstelling aan risico te bepalen die zij aangaan bij het afsluiten van een hypotheek. Wanneer kredietnemers een lening aanvragen voor een bedrag dat op of in de buurt van de getaxeerde waarde ligt (en dus een hogere LTV-ratio heeft), zien kredietverstrekkers dat er een grotere kans is dat de lening in standaard. Dit komt doordat er weinig eigen vermogen is opgebouwd in het pand. Hierdoor is bij een afscherming, kan de geldschieter het moeilijk vinden om het huis te verkopen voor voldoende om het uitstaande hypotheeksaldo te dekken en toch winst te maken met de transactie.

De belangrijkste factoren die de LTV-ratio's beïnvloeden, zijn het bedrag van de aanbetaling, de verkoopprijs en de getaxeerde waarde van een onroerend goed. De laagste LTV-ratio wordt bereikt bij een hogere aanbetaling en een lagere verkoopprijs.

Hoe LTV wordt gebruikt door kredietverstrekkers

Een LTV-ratio is slechts één factor bij het bepalen of u in aanmerking komt voor het afsluiten van een hypotheek, a eigen vermogen lening, of een Kredietlijn. Het kan echter een substantiële rol spelen in de rente die een kredietnemer kan krijgen.

De meeste kredietverstrekkers bieden aanvragers van hypotheken en eigen vermogen de laagst mogelijke rente wanneer hun LTV-ratio op of onder de 80% ligt.Een hogere LTV-ratio sluit niet uit dat leners worden goedgekeurd voor een hypotheek, hoewel de rente op de lening kan stijgen naarmate de LTV-ratio stijgt. Zo kan een kredietnemer met een LTV-ratio van 95% worden goedgekeurd voor een hypotheek. Hun rentetarief kan echter een vol procentpunt hoger zijn dan het rentetarief dat wordt gegeven aan een kredietnemer met een LTV-ratio van 75%.

Als de LTV-ratio hoger is dan 80%, kan een lener worden verplicht om te kopen particuliere hypotheekverzekering (PMI). Dit kan overal van 0,5% tot 1% toevoegen aan het totale bedrag van de lening op jaarbasis. Een PMI met een tarief van 1% op een lening van $ 100.000 zou bijvoorbeeld $ 1.000 extra toevoegen aan het totale bedrag dat per jaar wordt betaald (of $ 83,33 per maand). PMI-betalingen zijn vereist totdat de LTV-ratio 80% of lager is. De LTV-ratio neemt af naarmate u uw lening aflost en naarmate de waarde van uw woning in de loop van de tijd stijgt.

Over het algemeen geldt: hoe lager de LTV-ratio, hoe groter de kans dat de lening wordt goedgekeurd en hoe lager de rente waarschijnlijk zal zijn. Bovendien is het als kredietnemer minder waarschijnlijk dat u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet afsluiten.

Hoewel het geen wet is dat kredietverstrekkers een LTV-ratio van 80% vereisen om kredietnemers de extra kosten van PMI te laten vermijden, is het de praktijk van bijna alle kredietverstrekkers. Uitzonderingen op deze eis worden soms gemaakt voor kredietnemers met een hoog inkomen, een lagere schuld of een grote beleggingsportefeuille.

Voorbeeld van LTV

Stel dat u een huis koopt dat geschat wordt op $ 100.000. De eigenaar is echter bereid om het te verkopen voor $ 90.000. Als u een aanbetaling van $ 10.000 doet, is uw lening $ 80.000, wat resulteert in een LTV-ratio van 80% (d.w.z. 80.000/100.000). Als u het bedrag van uw aanbetaling zou verhogen tot $ 15.000, is uw hypothecaire lening nu $ 75.000. Dit zou uw LTV-ratio 75% maken (d.w.z. 75.000/100.000).

Variaties op de regels voor de lening-tot-waarderatio

Verschillende soorten leningen kunnen verschillende regels hebben als het gaat om de vereisten voor de LTV-ratio.

FHA-leningen

FHA-leningen zijn hypotheken die zijn ontworpen voor kredietnemers met een laag tot gemiddeld inkomen. Ze zijn uitgegeven door een FHA-goedgekeurde geldschieter en verzekerd door de Federale huisvestingsadministratie (FHA). FHA-leningen vereisen een lagere minimale aanbetaling en kredietscores dan veel conventionele leningen. FHA-leningen staan ​​een initiële LTV-ratio van maximaal 96,5% toe, maar ze vereisen een premie hypotheekverzekering (MIP) dat duurt zolang je die lening hebt (hoe laag de LTV-ratio uiteindelijk ook wordt).Veel mensen besluiten hun FHA-leningen te herfinancieren zodra hun LTV-ratio 80% bereikt om de MIP-vereiste te elimineren.

VA- en USDA-leningen

VA- en USDA-leningen - beschikbaar voor huidige en voormalige militairen of die in landelijke gebieden - vereisen geen particuliere hypotheekverzekering, hoewel de LTV-ratio wel 100% kan zijn. Zowel VA- als USDA-leningen hebben echter extra kosten.

Fannie Mae en Freddie Mac

Fannie Mae's HomeReady en Freddie Mac's Home Mogelijke hypotheekprogramma's voor leners met een laag inkomen laten een LTV-ratio van 97% toe. Ze hebben echter een hypotheekverzekering nodig totdat de ratio daalt tot 80%.

Voor FHA-, VA- en USDA-leningen zijn er gestroomlijnde herfinancieringsopties beschikbaar. Deze afzien van beoordelingsvereisten, zodat de LTV-ratio van het huis geen invloed heeft op de lening. Voor leners met een LTV-ratio van meer dan 100% - ook bekend als "onder water" of "ondersteboven" - Fannie Mae's High Loan-to-Value Refinance Option en Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance zijn ook beschikbaar opties.

LTV vs. Gecombineerde LTV (CLTV)

Terwijl de LTV-ratio kijkt naar de impact van een enkele hypothecaire lening bij de aankoop van een woning, is de gecombineerde lening-naar-waarde (CLTV)-ratio is de verhouding tussen alle gedekte leningen op een onroerend goed en de waarde van een onroerend goed. Dit omvat niet alleen de primaire hypotheek die in LTV wordt gebruikt, maar ook eventuele tweede hypotheken, hypotheken of kredietlijnen, of andere pandrechten. Kredietverstrekkers gebruiken de CLTV-ratio om het wanbetalingsrisico van een potentiële huizenkoper te bepalen wanneer er meer dan één lening is gebruikt, bijvoorbeeld als ze twee of meer hypotheken hebben, of een hypotheek plus een hypotheek of een kredietlijn (HELOK). Over het algemeen zijn kredietverstrekkers bereid leningen te verstrekken tegen CLTV-ratio's van 80% en hoger en aan kredietnemers met een hoge kredietwaardigheid. Primaire kredietverstrekkers zijn doorgaans genereuzer met CLTV-vereisten, omdat het een grondiger maatregel is.

Laten we het verschil wat nader bekijken. De LTV-ratio houdt alleen rekening met het primaire hypotheeksaldo op een woning. Daarom, als het primaire hypotheeksaldo $ 100.000 is en de waarde van het huis $ 200.000, LTV = 50%.

Overweeg echter het voorbeeld als het ook een tweede hypotheek heeft van $ 30.000 en een HELOC van $ 20.000. De gecombineerde lening naar waarde wordt nu ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; een veel hogere verhouding.

Deze gecombineerde overwegingen zijn vooral belangrijk als de hypotheekhouder in gebreke blijft en tot executie leidt.

Nadelen van Loan-to-Value (LTV)

Het belangrijkste nadeel van de informatie die een LTV biedt, is dat deze alleen de primaire hypotheek bevat die een huiseigenaar verschuldigd is, en houdt geen rekening met andere verplichtingen van de kredietnemer, zoals een tweede hypotheek of eigen vermogen lening. Daarom is de CLTV een meer omvattende maatstaf voor het vermogen van een kredietnemer om een ​​woningkrediet terug te betalen.