Woningbouwaandelen verpletteren S&P 500 door renteverlagingen te midden van waarschuwingen

Woningbouwaandelen en ETF's, op weg naar hun beste jaar sinds 2012, te midden van renteverlagingen door de Federal Reserve, hebben zelfs een stijgende S&P 500 -- outperformance die plaatsvindt te midden van een lange lijst van waarschuwingssignalen die de sector op lange termijn bedreigen groei.

Het op de beurs verhandelde fonds SPDR S&P Homebuilders (XHB), waartoe ook bedrijven behoren die bouwproducten en woninginrichting leveren, presteerde beter dan de bredere markt en steeg dit jaar met 34% ten opzichte van het rendement van 19,5% van de S&P 500. DR Horton Inc. (DHI) en Beazer Homes USA Inc. (BZH) hebben ruim 40% gewonnen, terwijl LGI Homes (LGIH) is bijna 80% gestegen en KB Home (KBH) is in 2019 met 63% gestegen. Deze trend werd geschetst door een Wall Street Journal rapport.

Het momentum is grotendeels te danken aan lagere hypotheekkosten, versneld door de renteverlagingen van de Fed, wat een scherpe ommekeer markeert ten opzichte van de stagnerende huizenmarkt van vorig jaar.

De Fed heeft woensdag de rentegevoelige sector verder versterkt, althans voor de korte termijn, door meer renteverlagingen aan te kondigen. Maar de gemengde handel in woningaandelen bij de aankondiging, met veel lichte dalingen, gaf aan dat beleggers in de sector voorzichtig blijven.

Betekenis voor beleggers

De grote vraag is hoe lang deze outperformance kan duren, gegeven een aantal krachten die de groei van de sector zouden kunnen dwarsbomen. Terwijl de verkoop van eerder in eigendom zijnde Amerikaanse huizen in juli steeg, laat een andere belangrijke indicator een grote zwakte zien. Het starten van woningen, een maatstaf voor de bouw van nieuwe woningen, is drie maanden op rij gedaald.

Ondertussen trekken rijke huizenkopers zich terug in enkele van de duurste markten, zoals geschetst door Bloomberg. Toll Brothers Inc. (TOL), de grootste beursgenoteerde bouwer van luxe huizen in de VS, zei dat de bestellingen in Californië met 36% zijn gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Dat is een teken dat luxekopers "meer aandacht besteden aan de aandelenmarkt" en voorzichtiger worden, volgens Bloomberg-analist Drew Reading.

De grootste aanjager van de stijging van de woningvoorraad, de Fed, zou ook een struikelblok kunnen zijn. De opleving van deze aandelen werd grotendeels gedreven door het besluit van de Fed in juli om de rente te verlagen. Maar de Fed gaf onlangs te kennen dat ze de rente in een meer geleidelijk tempo zou kunnen verlagen om de recente daling van de hypotheekrente af te wenden, aldus het Journal. De Fed deed dat woensdag effectief door de rente slechts met een kwart punt te verlagen. Ondertussen dreigt het bredere handelsconflict tussen de VS en China de economie in het algemeen te vertragen en daardoor de huizengroei aan te tasten.

“Solide huishoudensformatie en aantrekkelijke hypotheekrente dragen bij aan een positieve bouwer vooruitzichten”, zegt Robert Dietz, hoofdeconoom bij de National Association of Home Builders, per Logboek. "Bouwers uiten echter toenemende bezorgdheid over de onzekerheid die voortvloeit uit het handelsconflict met China."

Vooruit kijken

Die bezorgdheid benadrukt de fragiele aard van het herstel van de woningbouwvoorraad. Beleggers hadden in 2018 al te maken met een enorme neergang in de sector, toen bijvoorbeeld de SPDR S&P Homebuilders ETF tussen januari en december met meer dan 30% kelderde. Als de wereldeconomie en de Amerikaanse economie te snel vertraagt ​​of als de handelsspanningen te hoog oplopen, kunnen zelfs lage hypotheekrentes de schade mogelijk niet compenseren.