Lagere tarieven zullen helpen om huizen te herstellen ondanks tegenwind: Goldman

Ondanks de toenemende tekenen van een vertragende huizenmarkt, denkt Goldman Sachs dat een lagere rente de investeringen in woningen in de tweede helft van 2019 zal stimuleren. Zowel woninginvesteringen als huisvesting begint zijn in de eerste helft van dit jaar aan het vertragen, maar aan het dalen hypotheekrentes en de recente renteverlaging van de Federal Reserve zal de vraag naar woningen helpen stimuleren, zeiden analisten van Goldman in een recente notitie.

Erkennend dat “het bouwen van huizen iets zwakker is geweest dan we hadden verwacht, en lijkt te kampen met een paar tegenwind die ten minste gedeeltelijk volharden”, bleven de analisten, onder leiding van econoom Jan Hatzius, optimistisch over de toekomstige groeivooruitzichten van de sector. "Ons model wijst op een gezond herstel naar een groeitempo van 4% van de investeringen in woningen in 2019H2", schreef Hatzius.

Een opleving van de huizenmarkt zou de huizenbouwaandelen helpen om hun rally in de eerste helft van het jaar vast te houden. De SPDR S&P Homebuilders ETF (

XHB) is bijna 27% gestegen ten opzichte van het jaar in vergelijking met de winst van de S&P 500 van 15%. Individuele huizenbouwers zoals M/I Homes Inc. (MHO) en LGI Homes Inc. (LGIH) zijn dit jaar met meer dan 70% gestegen, terwijl KB Home (KBH) en DR. Horton Inc. (DHI) zijn met meer dan 40% gestegen en PulteGroup Inc. (PHM) is met bijna 28% gestegen.

Wat het betekent voor beleggers

Lagere hypotheekrentes zullen leiden tot een toename van de vraag naar woningen, de sector van de economie die het meest gevoelig is voor renteveranderingen. Sinds afgelopen herfst is de hypotheekrente met 125. gedaald bps. De rente op de 30-jarige vaste hypotheek is gedaald van een piek van 4,94% in november tot 3,60% recenter, volgens gegevens van hypotheekbureau Freddie Mac, per CNBC.

Het stimulerende effect van lagere tarieven op de vraag naar woningen zal via twee gescheiden kanalen komen. Het voor de hand liggende kanaal is dat lagere hypotheekrentes de financieringskosten voor de aankoop van een nieuwe woning goedkoper maken; vandaar een grotere vraag. Het tweede kanaal vindt plaats via de lagere kosten voor bestaande huiseigenaren om hun hypotheek tegen lagere tarieven te herfinancieren. Door de lagere kosten ontstaat een vermogenseffect dat de consumptieve bestedingen stimuleert en een daaropvolgend positief terugkoppelingsmechanisme op de woningmarkt.

Tot nu toe hebben de lagere tarieven echter niet de langverwachte impuls aan de huisvesting gegeven. Investeringen in woningen beleven de slechtste periode sinds 2007-2009 Grote recessie, die nu voor zes opeenvolgende kwartalen is gecontracteerd. Het aantal woningstarts daalde in juli met 4,0% tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarcijfer van 1.191 miljoen eenheden, en de cijfers voor juni werden neerwaarts bijgesteld. Door Reuters ondervraagde economen hadden verwacht dat de woningbouw in juli zou toenemen tot 1,257 miljoen eenheden, CNBC.

Een verklaring voor het feit dat de vraag naar woningen niet reageert op de lagere rente zijn de stijgende economische vooruitzichten. Inderdaad, als de lagere rente het resultaat is van een beleidsmaatregel die specifiek bedoeld is om te reageren op economische onzekerheid, dan het negatieve signaal dat lagere tarieven uitzenden, kan krachtiger zijn dan het positieve stimuluseffect van die lagere tarieven zich. Huizenbouwers denken dat dit een belangrijke reden is waarom de vraag naar woningen niet is gestegen.

Maar Goldman heeft een andere verklaring:reactie blijft achter. De effecten van veranderingen in de rentetarieven zijn meestal niet onmiddellijk voelbaar, maar het kan maanden, zo niet jaren duren voordat ze effect hebben op de economische activiteit. "Onze schatting van de vertraging tussen veranderingen in rentetarieven en woningactiviteit suggereert dat het grootste deel van de boost nog moet komen", schreef Hatzius.

Er zijn enkele positieve signalen die erop wijzen dat Goldman's respons-lag-hypothese correct zou kunnen zijn. Bouwvergunningen, die het grootste deel van het jaar zwak waren, steeg 8,4% tot een snelheid van 1,336 miljoen stuks in juli. Dat is de grootste winst voor vergunningen sinds juni 2017. Er kunnen meer van dit soort positieve dingen in het verschiet liggen als de effecten van de renteverlaging van de Federal Reserve aan het einde van vorige maand werken zich langzaam een ​​weg door de economie, en er worden nog meer renteverlagingen verwacht voor het jaar is uit.

Vooruit kijken

Ondanks tekenen van leven verwacht Goldman dat er nog enkele tegenwind op de huizenmarkt zal blijven bestaan, waaronder de verwatering van de fiscale stimulans voor koopwoningen, een extreem krappe arbeidsmarkt in de bouw en een stijging van grond, ontwikkeling, rechten en andere regelgevende kosten. Je zou kunnen toevoegen aan de groeiende mogelijkheid van een recessie te midden van de escalerende handelsoorlog van president Trump met China.