Investeerders vluchten terwijl 'zombie'-eigendommen huurders verliezen
Fondsen, waaronder Blackstone's REIT-vlaggenschip, beperken de opnames van investeerders
Commerciële vastgoedbeleggers zijn op weg naar de exits - of proberen - als stijgende lijn rentetarieven en zorgen over een dreigende recessie veranderen kantoorpanden in zombies, en vastgoedfondsen reageren met limieten op opnames.
Blackstone Inc. zei dat zijn vlaggenschipfonds van $ 69 miljard, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), zou verminderen hoeveel geld investeerders kunnen inwisselen na een golf van verzoeken.
Belangrijkste leerpunten
- De markt voor commercieel onroerend goed lijdt onder de rentetarieven van 3,75-4%.
- Blackstone Inc. en Starwood Capital Group beperken opnames van hun grootste vastgoedfondsen.
- De vastgoedmarkt in New York doet het slecht, met aandelen in twee beursgenoteerde New York Office REIT's die sinds januari met de helft zijn gedaald.
"Het is geen verrassing dat je een vertraging ziet in de stromen van individuele investeerders als je dit hebt gehad soort marktdaling', zei Blackstone President en Chief Operating Officer Jonathan Gray over een investeerder telefoongesprek.
Stijgende financieringskosten, samen met bezuinigingen door kantoorhuurders van wie de werknemers een deel of de hele tijd thuiswerken, betekenen dalende winsten voor verhuurders. Met een inflatie die schommelt op het hoogste punt in 40 jaar, is de Federale Reserve stelde haar referentierentedoel vast op 3,75–4%. Hoewel dat niet zo hoog is als de 6,5%-tarieven van de jaren 2000, stijgen de tarieven in het snelste tempo in tien jaar en vertonen ze weinig tekenen van vertraging. Dat, gecombineerd met problemen in de toeleveringsketen en thuiswerktrends, heeft zijn tol geëist van de vastgoedmarkt die in 2023 zal verslechteren.
Bob Knakal, voorzitter investeringsverkoop bij JLL, ziet een groeiende horde 'zombie'-kantoorgebouwen in Manhattan die nog steeds in leven zijn maar geen duidelijke toekomst hebben, meldde de Financial Times. De typische zombie is misschien generaties geleden gekocht en verstrekte maandelijkse cheques aan een steeds groter wordende lijst van begunstigden.
“Nu is het gebouw niet concurrerend vanuit verhuurperspectief omdat het een nieuwe lobby nodig heeft, en nieuwe liften en ramen en badkamers. En als je naar die 37 mensen ging en zei: ‘Weet je wat? Je moet een cheque uitschrijven van $ 750.000 zodat we het gebouw kunnen repareren. 'Deze mensen zouden een hartaanval krijgen', zei Knakal.
Blackstone's BREIT zei vorige week dat de aflossingsverzoeken de limiet hadden overschreden die het had vastgesteld, waarbij sommige investeerders pas volgend jaar konden uitbetalen. Blackstone is niet de enige groep die opnames probeert te vertragen. Starwood Capital Group heeft investeerders ook laten weten dat het opnames uit zijn fonds van $ 14 miljard zou beperken.
De stijging van het aantal terugkoopverzoeken is afkomstig van zowel individuele beleggers als institutionele beleggers zoals pensioenfondsen. In 2020 was er ook een kortstondige stijging van deze aanvragen die de kop werd ingedrukt toen bleek dat kantoorhuurders niet wegtrokken of bezuinigden. Veel bedrijven sloten hun kantoren echter niet af, en de opkomst van e-commerce betekende dat magazijnen een solide investering waren, dus investeerders bleven op hun plaats.
Nu de rente blijft stijgen, smeken bedrijven om hun kantoorruimtes op te geven. New York City, 's werelds grootste kantorenmarkt, wordt bijzonder hard getroffen.
Sinds januari zijn de aandelen van SL Green en Vornado, twee beursgenoteerd REIT's voor de grootste kantooreigenaren in New York, zijn gehalveerd.
Door de hogere rentetarieven is het voor eigenaren en ontwikkelaars duurder geworden om in New York te blijven.
"Als je schulden hebt die opeisbaar zijn, worden je tarieven ineens verdubbeld en dwingt de bank je om geld in het actief te steken", zei een ontwikkelaar tegen de Financial Times.
Toen de rentetarieven laag waren, zochten beleggers naar commercieel onroerend goed voor hogere opbrengsten dan ze konden krijgen door obligaties of schatkistpapier met een laag risico te bezitten, en BREIT kon individuen 13% geven geannualiseerde rendementen. Blackstone blijft optimistisch dat het fonds nog steeds hoge rendementen zal opleveren.
"Ons bedrijf is gebouwd op prestaties, niet op geldstromen, en de prestaties zijn ijzersterk", zei een woordvoerder van Blackstone nadat het bedrijf de aflossingslimieten had aangekondigd.
Ook op de vastgoedmarkt zijn er ontslagen. Wells Fargo & Co., de grootste verstrekker van woningkredieten onder de Amerikaanse banken, zei vorige week dat het honderden hypotheek medewerkers.
De FTSE NAREIT All Equity REITs Index, die alle beursgenoteerde verhuurders volgt, is dit jaar met meer dan 20% gedaald.